Investovat do nemovitostí je statisticky nejpopulárnějším způsobem investování v České republice. Starat se však o samotnou nemovitost je časově i finančně náročné. Není tedy divu, že roste obliba investování do nemovitostí, a to prostřednictvím realitních fondů. I zde, jako v mnoha jiných oblastech lidského počínání, totiž funguje zákon velkých čísel.
Realitní fondy pro investora představují platformu s dvojím přínosem. V první řadě dokáže díky dalším investorům, a tedy většímu objemu kapitálu, dosáhnout na zajímavější nemovitosti, než by finančně zvládl sám. A v druhé nenese náklady na správu nemovitosti přímo; ty jsou navíc díky úsporám z rozsahu levnější, než kdyby je poptával na trhu sám za sebe.
Investor se tak v zásadě musí rozhodnout a před investicí samotnou si odpovědět především na otázku, do jakých nemovitostí chce typově investovat a dle toho si vybrat fond, který se tak chová a takový druh nemovitostí již vlastní nebo je dle své strategie hodlá nakupovat.
Ohlédneme-li se zpět v čase, zjistíme, že investování do nemovitostí jako takových, má dlouhou tradici. Již od středověku bohatí měšťané vlastnili nemovitosti v centru měst. To je možné prostřednictvím nemovitostního fondu i dnes, aniž by investor nutně musel být zámožný měšťan z bohaté kupecké rodiny. Skrze fond může investor mít svůj „kousek“ domu v centru Prahy či jiného města, kde třeba žije a zná jej; stejně tak tímto způsobem může „spoluvlastnit“ sklad či výrobní objekt, kde pracuje nebo třeba jen svou činnost provozuje značka, které fandí. Vlastnit v Praze tři domy, až je koupím, budou mý, tak dokonce začínají i první verše české lidové písně Já jsem z Kutné Hory.
„Oproti nástrojům finančního trhnu, které jsou virtuální, si nemovitost umí každý představit, popřípadě naživo prohlédnout. Nikdo ji nikam neodnese a neschová,“ shrnuje často investory zmiňovanou výhodu investování do nemovitostí Tomáš Berka, portfolio manažer fondu NOVA Real Estate.
Investice bez starostí
Nespornou výhodou investování přes realitní fond je také to, že se investor nemusí o nic starat. Spolu s ostatními investory se o jeho peníze stará celý tým profesionálů, vedený zkušeným odborníkem. Ti se zasadí o ekonomickou a technickou správu nemovitosti, jakožto i o výběr a koupi vhodných nemovitostí do fondu, v souladu s jeho strategií a zaměřením. Stejně tak se starají o výběr bonitních nájemců a s tím související smluvní agendu. Přitom právě kvalita nájemců hraje klíčovou roli pro výnos jednotlivých budov. Fondy proto aktivně usilují o maximální obsazenost svých budov a spokojenost nájemců; bez nich totiž budova fondu, a tedy ani investorům, nevydělává.
„O své nájemce se rádi staráme. Základem je pravidelná komunikace o jejich potřebách. Dokážeme tak včas zachytit situaci, kdy nájemce zvažuje, že se možná chce přestěhovat jinam. Ve svých budovách se nám díky správné komunikaci daří držet téměř stoprocentní obsazenost všech pronajímatelných ploch,“ říká Pavel Kadera, Asset manager fondu NOVA Real Estate.
Nejsnazší způsob, jak investovat do nemovitostí
Nejde přitom jen o péči o stávající nájemce, myslet je potřeba i na ty nové. Pokud už se stávající nájemce přece jen rozhodne přestěhovat jinam, je po jeho odchodu třeba nemovitost připravit pro nájemce dalšího. To sebou vždy nese finanční náklady. Ty mohou být značné a odvíjí se v závislosti na rozsahu, kolik toho po nájemcích ve vyklizených prostorech zůstane, co vše je třeba nechat odstranit a co naopak pro nového nájemce vybudovat. I zde jsou výhody úspor z rozsahu značné.
„Ať už jste fyzická, nebo právnická osoba, která chce investovat část svého majetku do nemovitostí, investovat do specializovaného nemovitostního fondu je ten nejsnazší způsob, jak to udělat. Šetří to váš čas, náklady s tím spojené a často vás to přivede i k mnohem zajímavějšímu výnosu. Je třeba jen zvolit si ten pro vás vhodný fond. Tedy takový, u nějž víte, do čeho, kde, proč a s jakým cílem peníze investorů hodlá zhodnotit,“ říká Berka.
Více než osmiprocentní zhodnocení
Závěrem se dostáváme k tomu, co investor sleduje a co jej zajímá, a to dost často nejvíce a nejdříve. Není to nic významem menšího než samotný dosažitelný roční výnos. Ten v případě kvalifikovaných investorů a minimálního vkladu 1 milionu korun může být mezi 65 až 90 tisíci Kč. Mezi nejvýnosnější fondy na českém trhu patří bezesporu i nemovitostní fond NOVA Real Estate, spravovaný investiční společností REDSIDE.
„V případě našeho NOVA Real Estate fondu činilo reálně dosažené zhodnocení 8,65 procenta za rok 2018. Na výše uvedené, modelové částce by tak výnos pro investora byl ve výši 86 500 Kč, před zdaněním a poplatky,“ uzavírá Berka.
