V Česku se rozvíjí trh s nemovitostmi zatíženými úvěrem
Nejste schopni splácet hypotéku nebo chcete prodat malý byt pořízený z úvěru a koupit větší? Nalézt kupce pro nemovitost s hypotékou dnes již není ničím výjimečným. Realitní odborníci tvrdí, že takovýchto obchodů bude přibývat. „V západní Evropě byly koupě bytu na hypotéku a prodeje bytů zatížených hypotékou mnohem častější než u nás. Česká republika se tomuto trendu v poslední době přibližuje. Počet bytů prodaných ještě před splacením úvěru se zvyšuje,” říká Ondřej Novotný, analytik mezinárodní poradenské společnosti King Sturge. „Podle našich zkušeností se banky případnému prodeji bytu zatíženého hypotečním úvěrem nebrání,” dodává.
Dluhy, rozvod, větší byt
Důvodů, proč prodávat nemovitost i s dluhem, je více. Dosud mezi prodejci netvoří většinu ti, kteří nejsou schopni hradit úvěr. Realitní kanceláře uvádějí, že takových je mezi jejich klienty minimum. Daleko častěji se prý vlastníci rozhodnou prodat svou nemovitost, když řeší rodinné záležitosti, například vypořádání společného jmění manželů po rozvodu. Nejčastějším důvodem pro prodej bytu s hypotékou je ale zájem pořídit si lepší bydlení. Určité procento lidí, kteří shánějí kupce pro byt s úvěrem, budou tvořit i soukromí investoři, kteří si pořídili byt k dalšímu pronájmu. „V době, kdy zisky z pronájmu bytů spíše klesají a kdy třeba nemají pro svůj byt zajištěného stálého nájemce, patrně původně zajímavou investici přehodnotí a budou chtít tento byt zatížený hypotékou prodat,” říká Novotný z King Sturge.
Zástupci bank tvrdí, že trh obchodů s byty zatíženými hypotékami je dosud malý. „Zájem je, ale zatím je objem těchto transakcí proti nově poskytnutým úvěrům minimální,“ tvrdí Kristýna Havligerová z České spořitelny. V západní Evropě a ve Spojených státech amerických je ale takovýto model obvyklý. Například ve Velké Británii se tímto způsobem prodává asi třetina bytů. V Česku, jak vyplývá ze statistik, připadají na transakce s nemovitostmi zatíženými hypotékami asi tři procenta z celkových obchodů na trhu s bydlením, což v posledních deseti letech znamená zhruba pět tisíc bytů. Lidé stále hypotéky považují za komplikaci při koupi jimi zatížené nemovitosti. Ne vždy tomu tak je. „Klient se může ztrátám zcela vyhnout, když se podaří, aby nebyla nemovitost prodána za takzvanou vynucenou cenu,“ vysvětluje Havligerová. Na rozhýbání obchodů s byty na úvěr mají zájem také banky. Přinese jim totiž další růst hypotečních transakcí. Proto chtějí prostřednictvím svých realitních kanceláří usnadnit lidem prodej bytů zatížených hypotékou.
Například Hypoteční banka již před dvěma lety oznámila, že ve spolupráci s realitní kanceláří Lexxus nabídne jednodušší postup, když lidé chtějí třeba menší byt s hypotékou vyměnit za větší také s úvěrem. Na byt najdou kupce, případně ho odkoupí samy a na nové bydlení poskytnou nový úvěr. Podobné služby nabízí i Česká spořitelna s vlastní realitní společností.
Splatit, nebo převést Ti, kdo nabízejí nemovitost s hypotékou, mají dvě možnosti, jak s půjčkou naložit. „Úvěr je buď možné doplatit, nebo jej převezme nový majitel nemovitosti. Vyřízení převodu je jednoduché. Děje-li se tak v jednom finančním ústavu, banka již má informace o nemovitosti, a klient proto například nemusí znovu dokládat odhad nemovitosti a podobně,“ říká Havligerová. U prvního, častěji využívaného modelu musí prodávající bance uhradit poplatek za předčasné splacení. Pohybuje se v řádu desetin procenta z částky, která zbývá doplatit do skončení fixace. Je proto výhodnější, když majitel nemovitosti naplánuje splacení dluhu na dobu uplynutí fixace. Druhý způsob, tedy převedení hypotéky na nového kupce, zatím není příliš obvyklý, ale banky očekávají růst zájmu o tuto službu. Kupec může celou hypotéku převzít u téhož finančního domu, a to se stejnými úrokovými sazbami. Nový zákazník ale musí být pro banku dostatečně bonitní. „Banka na něj převede hypotéku za stejných podmínek, za jakých byla poskytnuta původnímu klientovi,“ upřesňuje Pavla Hávová, mluvčí Hypoteční banky. Někdy lze na tomto postupu dokonce vydělat. „Bývá to výhodné, když během let vyrostly úrokové sazby. V takovém případě klient získá lepší sazbu, než je v danou chvíli na trhu možné,“ dodává Hávová.
