Prodám byt Zn.: S dluhy

Roste počet obchodů s nemovitostmi zatíženými hypotékou

Prodat je možné ledacos. Dokonce i byt s dluhy. V současné době takových případů přibývá. Důvodem není rostoucí platební neschopnost klientů bank, ale zejména snaha pořídit si lepší bydlení. To, že prodávaná nemovitost byla zakoupena na úvěr, uzavření obchodu vůbec nebrání. „Trh realit ve Spojených státech stojí na těchto transakcích,“ tvrdí Petr Wimmer, šéf realitní kanceláře Palladium Reality. V zahraničí je naprosto běžnou praxí prodej nemovitostí s hypotékou a koupě jiné nemovitosti, která je také zatížena hypotečním úvěrem. „Zejména na západ od našich hranic je historie hypotečního úvěrování mnohem delší a bohatší, lidé jsou na takové obchody zvyklí,“ tvrdí David Sahula z Českomoravské hypoteční banky.

Desetiletá historie.

V Česku se tento druh obchodů teprve rozbíhá. „Musíme si uvědomit, že hypotéky se v České republice poskytují teprve deset let. Navíc byly v minulosti sjednávány za podstatně vyšší úrokové sazby, než které jsou nabízeny dnes. To znamená, že zájem o převzetí takových dluhů není velký,“ říká Sahula. Příčin, proč se v počtu takových transakcí se západní Evropou ještě nemůžeme srovnávat, je ale více. Nemalou roli hraje například psychologické hledisko. „Tyto obchody nejsou zcela běžné, kupující jsou k možnosti převzetí nemovitosti i s hypotékou dost zdrženliví,“ dodává Sahula. Navíc prý nabídka hypotékou nezatížených nemovitostí je momentálně široká. „Svůj pravý rozkvět mají tyto obchody ještě daleko před sebou tak, jak bude růst počet poskytnutých hypoték, jak se bude snižovat nabídka nemovitostí v atraktivních lokalitách a jak současní dlužníci budou rozšiřovat své rodiny nebo se stěhovat za prací,“ domnívá se Sahula.
Realitní kanceláře nicméně nárůst transakcí s byty zatíženými hypotékou již zaznamenaly. „Ve srovnání se situací před dvěma lety je počet těchto obchodů o polovinu vyšší,“ tvrdí Petr Wimmer.

Chtějí lepší.

Když se dosud hovořilo o prodeji nemovitostí s hypotékou, šlo většinou o situaci, kdy majitel objektu nebyl schopen úvěr splácet. Přitom takové situace nastávají jen výjimečně. „Jde obecně jen o jednotky případů,“ říká Sahula. To potvrzuje i Petr Wimmer. „Lidí, kteří by na splácení hypotéky neměli peníze, je mezi naší klientelou minimum,“ tvrdí. Daleko častěji se vlastníci rozhodnou prodat svou nemovitost, když řeší rodinné záležitosti, jako například vypořádání společného jmění manželů po rozvodu. Nejčastějším důvodem pro prodej bytu s hypotékou je ale zájem pořídit si lepší bydlení. „Lidé, kteří si před několika lety brali hypotéku na malý byt, ho chtějí nyní vyměnit za větší. To je vidět i na tom, o jaké byty je zájem. Dříve byla největší poptávka po bytech 2+kk nebo po garsoniérách. Dnes se nejvíce kupují byty 2+1 a roste i zájem o 3+1, naopak klesá poptávka po garsoniérách,“ tvrdí Petr Vosmík, ředitel Českomoravské realitní. Realitní odborníci tvrdí, že prodej nemovitosti s hypotékou nepředstavuje pro kupující ani prodávající stranu žádné riziko. „Rizika jsou stejná jako při jiném prodeji nemovitosti, navíc je možnost, že pokud nebudou splněny všechny podmínky nabytí účinnosti dodatku k úvěrové smlouvě, nevstoupí v platnost a vše zůstane v původním stavu,“ tvrdí Sahula.

Tři varianty.

Nemovitost s hypotékou lze prodat pouze v případě, že souhlasí všechny zúčastněné strany – tedy kupující, prodávající i hypoteční banka. Důležité je, aby kupec bytu byl pro banku přijatelný. V praxi existují tři možnosti, jak koupi nemovitosti s hypotékou financovat. První je jednorázové zaplacení zbývající části hypotéky. To ale není výhodné v případě, pokud kupní smlouva není uzavřena v den, kdy vyprší doba, na kterou byla sjednána fixace úrokové sazby. Nejčastěji jde o jednoletou nebo pětiletou lhůtu. Jinak si banky účtují sankci za předčasné splacení. Druhou možností je, že kupec nemovitosti požádá banku o novou hypotéku a z ní bude splácet původní dluh. Toho využívají lidé, kteří přijímají hypoteční úvěr sjednaný před více lety. V těchto případech je totiž rozdíl mezi současným úročením hypoték a sazbami, za které byly poskytované v minulosti, i více než pět procent. K podání žádosti o novou hypotéku může vést i možnost prodloužení splatnosti hypotéky. Dříve půjčovaly banky finance nejčastěji na deset let, nyní jsou ochotné přistoupit i na dvacetileté období. Umožňují též zafixovat úrokové sazby na více než pět let. Zřejmě nejsnadnější možností, jak prodat byt s hypotékou, je převod dluhu na kupce. S novým dlužníkem uzavřou banky dodatek k původní smlouvě o úvěru. Za dodatek se platí obvykle 0,4 až 0,5 procenta z nesplacené jistiny. „V Českomoravské hypoteční bance se tento poplatek pohybuje od tří tisíc do deseti tisíc korun,“ říká Sahula. Poplatek jde obvykle k tíži nového dlužníka. Banka též vyžaduje doklady o finanční situaci klienta, který chce hypotéku převzít. Vyloučeni zůstanou například zájemci důchodového věku a lidé s nedostatečným příjmem, neboť by pro banku představovali příliš velké riziko. Na rozdíl od uzavírání smluv o poskytnutí hypotečního úvěru nebudou banky v případě sepsání dodatku k této smlouvě vyžadovat další ocenění prodávané nemovitosti. „Převzetí dluhu banka vyřídí v termínu do deseti pracovních dnů od podání úplné žádosti,“ doplňuje Sahula.

Podmínky se nemění.

V případech, že nový majitel bytu převezme za prodávající stranu dluh, nedochází - až na určité výjimky - ke změně obsahu ani rozsahu závazku. To znamená, že se nemění například úroková sazba, přestože bonita nového dlužníka může být rozdílná od finanční situace původního klienta banky. „V těchto případech bude bonita nového dlužníka zohledněna ve výši sazby stanovené na další období po ukončení platnosti stávající sazby,“ upřesňuje Sahula. Tedy až poté, co vyprší doba, na kterou byla fixována úroková sazba. Ze zkušeností realitních kanceláří vyplývá, že zatížení nemovitosti úvěrem nemá jednoznačný vliv na prodejní cenu. „Skutečnost, že je prodávána nemovitost včetně hypotéky, může být vyjednávacím argumentem při stanovení její prodejní ceny. Na druhou stranu velmi záleží na parametrech úvěru, jeho konkurenceschopnosti ve srovnání s nově poskytovanými úvěry a atraktivitě dané nemovitosti,“ domnívá se Sahula. Dodává, že cena nemovitosti může zůstat standardní, případně může být i vyšší. A to v případech, pokud byla hypotéka sjednána za mimořádně výhodných podmínek. „To je například velmi nízká úroková sazba fixovaná na delší období. Vyšší cena může být také dosažena, pokud je prodáván žádaný typ nemovitosti v lokalitě, o niž je velký zájem a ve které není dostatek volných bytů či domů,“ vysvětluje Sahula. „Obecně pokud je nabízen byt s hypotékou, neztrácí na své hodnotě. Majitelé těchto bytů by měli ale při jejich prodeji spolupracovat s nějakým odborníkem, protože jde o poměrně komplikovanou transakci. Zde vidím velký prostor pro realitní kanceláře,“ tvrdí Petr Vosmík z Českomoravské realitní.