Trh s nemovitostmi zatíženými hypotékou se teprve rozjede
Tuzemský trh s hypotékami se vlivem konkurence kultivuje. Banky bez potíží přistupují i na transakce, které v minulosti odmítaly zprostředkovat. Ještě před pár lety znamenal pro majitele prodej nemovitosti s hypotékou finančně i administrativně náročnou anabázi, při níž se zpravidla nevyhnul sankcím finančního ústavu. Dnes se realitní kanceláře nerozpakují přijmout takový byt či dům do nabídky, banky vedle ukončení úvěru umějí přenést pokračující úvěrování na nového majitele. A tento způsob mají dokonce raději.
Prozatím bez boomu.
Prodej nemovitosti zatížené hypotékou a koupě lepšího bydlení opět s úvěrem je v zahraničí - především v USA - běžnou operací. U nás se boom zatím nekoná. Například Hypoteční banka začala registrovat více převzatých hypoték před pěti lety, od té doby počet těchto transakcí mírně rostl, vloni mírně poklesl, zvýšila se však výše převzatého dluhu. Počet transakcí zatím není nijak ohromující. Hypoteční banka vyřídila v roce 2006 na padesát převzetí dluhu, jehož průměrná výše dosáhla necelého milionu korun. Hypotéky se ale v ČR poskytují teprve deset let, navíc nabídka dluhem nezatížených nemovitostí je poměrně široká. „Pravý rozkvět mají tyto obchody ještě před sebou. Porostou s počtem poskytnutých hypoték, snižující se nabídkou nemovitostí v atraktivních lokalitách a s tím, jak budou současní dlužníci 'zvětšovat' rodiny nebo se stěhovat za prací,“ soudí David Sahula z Hypoteční banky.
Dvojí varianta.
„Nejčastějším důvodem převodu hypotéky je potřeba většího bytu po narození dítěte. Druhou nejběžnější příčinou jsou přeceněné možnosti klienta, který zjistí, že hypotéku nedokáže splácet, a chce levnější nemovitost s nižšími splátkami,“ popisuje Petr Vosmík, ředitel Českomoravské realitní. A přestože se lidé často obávají, že prodej hypotékou zastavené nemovitosti je nemožný, hypoteční banky již problémy nedělají a realitní kancelář může zastavený byt nabízet k prodeji za plnou cenu bez zbytečných ztrát, dodává. Dle Sahuly může být hypotéka na prodávané nemovitosti argumentem při stanovení kupní ceny, na druhou stranu záleží na atraktivnosti dané nemovitosti a zejména na parametrech úvěru, jeho konkurenceschopnosti ve srovnání s nově poskytnutými úvěry.
Právě podmínky původního úvěru na koupi bytu mohou být pro kupce důvodem, proč na převod hypotéky, který je jednodušší než její refinancování nebo předčasné splacení, nepřistoupit. Banky se totiž chovají stále „slušněji“ a nabízejí nižší úrokové míry než v minulosti. Když je ale zájemce ochoten převzít úvěr a banka je s jeho „bonitou“ spokojena, mohou si plácnout. Poplatek za přepracování úvěru se zpravidla pohybuje do deseti tisíc korun. Komplikací této možnosti může být, že prodávající nemá až do vyřízení všech náležitostí finanční prostředky na pořízení jiného bydlení ani na složení jistiny pro novou hypotéku. Možným řešením je dohoda s kupujícím o předání bytu až po uvolnění peněz nebo přenechání organizace odborníkům. Realitní kanceláře tvrdí (pokud ovšem nejde o reklamní trik), že u převodu hypotéky dokážou skloubit financování spolu s předáním nemovitosti tak, aby se prodávající i kupující mohli rychle a bez potíží přestěhovat do nového.
Problém ovšem může nastat v případě, že zájemce nemá potřebu financovat koupi bytu či domu úvěrem. Když totiž majitel neprodává v době svého „výročí“ – konce fixace úrokové sazby, kdy může klient splatit celou hypotéku –, musí se zpravidla smířit s tím, že mu banka naúčtuje sankci. A ta nemusí být malá, záleží na podmínkách smlouvy. „Výše penále se většinou počítá jako procentní část z částky předčasně splacené jistiny. Například v Hypoteční bance činí tento poplatek čtyři až šest procent z výše mimořádné splátky za každý rok scházející do konce platnosti úrokové sazby nebo pevné odchylky,“ říká Sahula. Když kupující nehodlá v úvěrování pokračovat, musí mít předem jistotu, že kupní cena bude přednostně použita k umoření úvěru a zástava banky bude řádně vymazána.
Žádné velké manévry.
Stejně jako v zahraničí se časem stane obchodování s hypotékou běžnou operací i v Česku, kupující se přestanou takových transakcí obávat a banky ještě pravděpodobně vylepší podmínky. Povede je k tomu minimálně jeden důvod, a sice že příliš velký manévrovací prostor totiž v případě, kdy jejich dlužník přecenil síly a nezvládá nemovitost splácet, nemají. Takových případů bude v budoucnu dle předpovědí realitních odborníků přibývat, neboť banky v honu na klienta stále častěji přiklepnou hypotéku i lidem bez odpovídajících příjmů.
„Naše hypotéky se poskytují na dlužníka a nemovitostí se ručí, vhodnější způsob by byla hypotéka na nemovitost. Banka má v případě nesplácení úvěru v podstatě dvě možnosti. Prodat pohledávku za dlužníkem třetí osobě, což je dnes běžné, nebo se domoci svých peněz prodejem v nedobrovolné dražbě, exekucí,“ říká Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Exekucí se banky bojí. Jsou zdlouhavé a mohou kazit jméno banky na veřejnosti. Pácal uvádí: „Navíc dražba je nedobrovolná, vlastník – dlužník - nemá povinnost nemovitost zpřístupnit k prohlídkám. Dokonce jím uzavřená nájemní smlouva na zastavenou nemovitost je platná a budoucí nakládání s bytem nebo domem může takováto nájemní smlouva zkomplikovat.“
