Prodat, pronajmout a postavit

Největší telekomunikační firma bude hledat zájemce o své nemovitosti

Tramvajová zastávka Olšanská ve stejnojmenné ulici v Praze na Žižkově by se měla spíše jmenovat „Český Telecom“. Oběma stranám ulice totiž dominují budovy, které mají jediného obyvatele, největší tuzemskou telekomunikační společnost. Alespoň zatím. Český Telecom v současnosti pracuje na přípravě prodeje svých nemovitostí, řádově jde o stovky až tisíce budov, které má ve svém majetku. Nyní ve firmě probíhá analýza, která monitoruje využití objektů. Zároveň Telecom vybírá poradce z řad investičních bank a realitních odborníků, který operátorovi pomůže zvolit kupce balíku nemovitostí.

Realitní audit.

Důvodem, proč se chce Telecom zbavit svých budov, jsou - podobně jako u velkých českých bank a dalších společností – náklady na správu nemovitostí. Navíc ještě v roce 1996 měl Český Telecom (ČTc) okolo 26 tisíc zaměstnanců, současný stav je necelých jedenáct tisíc lidí, a tento počet bude nadále klesat. „Audit nemovitostí, který v současnosti v naší firmě probíhá, by měl kromě jiného dát odpověď na otázku, v jakém rozsahu a jakém časovém horizontu budeme lokality či objekty opouštět, nebo naopak využívat dál,“ říká finanční ředitel Českého Telecomu Juraj Šedivý. Dalším krokem bude rozhodnutí, zda telekomunikační firma potřebuje pro své zaměstnance novou centrálu. „Je to navazující akce. Celý projekt výstavby nového sídla je ve stádiu analýz a bude řešen v souvislosti s tím, co uděláme s celým portfoliem nemovitostí,“ dodává Šedivý. Realitní agenti se již těší na pořádné sousto, i když není doposud jasné, jak Telecom se svými nemovitostmi naloží. V úvahu připadá několik variant – od „čistého“ prodeje až po kombinaci prodeje se zpětným pronájmem.

Tučná prestiž..

Český Telecom nyní pořádá tendr na poradce, který by měl zodpovědět otázku, jak nejvýhodněji s nemovitostmi naložit. V další soutěži se bude rozhodovat o tom, kdo bude doporučení poradce realizovat. Z informací týdeníku EURO vyplývá, že mezi zájemci o pozici poradce jsou velké mezinárodní realitní společnosti. Šedivý říká, že poradce by měl být vybrán v průběhu následujících dnů, maximálně týdnů. Již nyní soutěžící hovoří o tom, že být poradcem při prodeji balíku nemovitostí z portfolia Českého Telecomu bude nejen tučnou zakázkou, ale i otázkou prestiže. „Český Telecom není jedinou firmou, která chce optimalizovat své portfolio nemovitostí. Budou přicházet další. Každá banka, pojišťovna a jiné telekomunikační společnosti vlastní množství realit a musí vyřešit, jaká forma využití těchto objektů je nejefektivnější. Myslím, že před podobným rozhodnutím bude stát například i Česká pošta,“ tvrdí Martin Skalický, associate partner mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Dohromady, nebo po částech?

V případě, kdy společnost nabízí realitní portfolia k prodeji, existují dva možné přístupy. „Prvním variantou je prodej celého balíku najednou, druhým rozprodej po částech. Obě varianty mají své výhody. Záleží vždy na kritériích prodávajícího, zda chce prodat portfolio rychle, nebo po částech a snažit se maximalizovat výnos,“ říká Zdeňka Klapalová, ředitelka mezinárodní realitní společnosti Knight Frank. Dodává, že pro některé společnosti je výhodnější jednat s jedním silným partnerem. „Nemohu ale vyloučit, že pokud bude probíhat prodej portfolia po částech, bude kupní cena vyšší. Záleží na analýze jednotlivých objektů, což je úloha poradce, který na jejím základě doporučí prodávajícímu, jak s nemovitostmi naložit,“ upřesňuje Klapalová.
Šedivý v této souvislosti uvádí, že Český Telecom preferuje prodej celého portfolia jednomu zájemci, či konsorciu firem. „To by byla nejjednodušší cesta. Zda je to tržně uskutečnitelné však ukáže až průběh samotné transakce. Rozhodně se ale nebráníme i jiným formám prodeje, například po částech. Jsme připraveni na několik alternativ,“ řekl Šedivý týdeníku EURO.

Do konce roku hotovo.

V případě Českého Telecomu by příprava potřebné analýzy nemovitostí měla trvat přibližně šest až osm týdnů. Poté by mohl poradce připravit své doporučení. „Hodně bude záležet na tom, kým jsou objekty obsazeny. Pokud v nich sídlí kromě prodávajícího ještě další firma, vše se může protáhnout,“ vysvětluje Skalický. Uvádí, že pokud by společnost Cushman & Wakefield Healey & Baker v obdobném tendru na poradce zvítězila, přizvala by do Prahy zkušené experty na restrukturalizaci rozsáhlých portfolií z londýnské centrály. „Počítáme s tím, že do dvou až tří měsíců od výběru poradce začneme potenciálním zájemcům distribuovat informační memorandum o balíku prodávaných nemovitostí a celá transakce by mohla být uzavřena do konce roku,“ dodává Šedivý. Český Telecom vlastní po celé republice několik stovek objektů využívaných jako kancelářské či prodejní prostory a několik stovek nemovitostí, ve kterých je umístěno telekomunikační technologické vybavení. „Budov, ve kterých dnes sedí lidé, jsou zhruba čtyři stovky. Objektů, v nichž jsou technologie, je mnohem, mnohem více,“ říká Šedivý, který nechce s ohledem na přípravu informačního memoranda údaje konkretizovat. Jak vyplývá z informací týdeníku EURO, účetní hodnota nemovitostí ČTc přesahuje deset miliard korun, tržní hodnota se ale může pohybovat mezi jedenácti až dvaceti miliardami.

Kupec se najde.

Otázkou je, zda se objeví dostatečně silný investor, který bude mít o portfolio zájem. Juraj Šedivý je přesvědčen, že realitní trh tak velkou transakci unese. „Předpokládám, že půjde o obchod mezinárodního charakteru, na kterém s největší pravděpodobností budou participovat zahraniční investoři. Navíc jsem přesvědčen, že i český realitní trh přes určitý skepticismus potvrdil známky oživení po vstupu země do Evropské unie,“ uvádí Šedivý.
Stejný optimismus sdílejí i realitní odborníci. Jak snadno se pro objekty najde nový majitel, bude prý záležet na tom, jak se Český Telecom rozhodne s budovami naložit. „Jiná situace bude, když Telecom budovy prodá, než když je prodá a následně zpětně pronajme. V takovém případě si nový majitel kupuje budoucí výnos,“ tvrdí Martin Skalický. Realitní makléři se neobávají, že by soubor realit Českého Telecomu zahltil český trh s nemovitostmi. „Pokud se prodává portfolio, neznamená to, že se dostanou všechny objekty na trh. Investor si část portfolia začne developovat a část nabídne k prodeji. Takovýchto finančních skupin, které jsou schopné investovat do portfolií je více, “ doplňuje Klapalová. Jak tvrdí, existuje velký zájem o nákup portfolií v České republice. „Někteří investoři nechtějí jít do jednotlivých transakcí,“ tvrdí Klapalová.

Privatizace nevadí.

O tom, kdy by se mohly nemovitosti Českého Telecomu dostat na trh, není doposud jasno. Otázkou je, zda se tak stane ještě před privatizací firmy. „Myslím, že analýza nemovitostí by se měla provést co nejdříve. To nijak vlastnická struktura neovlivňuje. Naopak by před privatizací bylo jasné, jaký výnos může nový majitel z nemovitostí očekávat nebo naopak jaké závazky jsou s nimi spojeny,“ domnívá se Skalický. Jednání o tom, jak s nemovitostmi naložit, by prý byla rychlejší s privátním vlastníkem.