Prognózy naruby

Britské hypoteční banky zpřísňují, české lákají další klienty

Hypoteční krize nutí ve Velké Británii realitní makléře ke stále větší vynalézavosti, aby našli kupce pro prodávané byty či rodinné domky. Tvrdí to alespoň časopis Property Week. Roste také počet prodávajících, kteří nechtějí platit za služby realitním kancelářím a spoléhají se jen na sebe. Zakládají mimo jiné vlastní internetové stránky, na kterých nabízenou nemovitost prezentují. Zajistit zájemce o nové bydlení není totiž dnes ve Velké Británii snadnou záležitostí. Jak vyplývá z údajů britských bank, počet nově uzavřených hypotečních smluv byl na konci loňského roku o čtyřicet procent nižší než ve stejném období roku 2006. Banky, které kvůli krizi přišly o miliardy dolarů, podstatně zpřísnily podmínky, za nichž jsou kupcům ochotny na bydlení půjčit. Ekonomové odhadují, že oslabující trh s bydlením se negativně projeví na ekonomice. Prognózu růstu britského HDP proto korigovali z původně očekávaných tří procent na 1,7 procenta. Zcela jiná je situace v České republice. Developeři uvádějí, že prodali letos více bytů než za stejnou dobu vloni, a banky, aby nalákaly nové klienty, se předhánějí ve snižování úroků a odpouštění poplatků.

Ročně plus čtvrtina

Londýnský trh s rezidenčními nemovitostmi zažíval v posledních letech nebývalý rozkvět. Statistická data mezinárodní realitní společnosti Knight Frank hovoří o tom, že během roku 2006 podražily byty a rodinné domy o čtvrtinu a ještě o procento více přidaly v loňském roce. Ceny tak dosáhly astronomických částek. Metr čtvereční v rodinném domku v oblasti Primrose Hillu, což je jedna z nejžádanějších čtvrtí severního Londýna, vyjde kupce na 10 800 liber. Deník The Times konstatoval, že v posledních třech měsících klesly ceny britských rezidenčních objektů o jedno procento, v únoru o půl procenta. A směrem dolů budou pokračovat i nadále. Analýza banky HSBC uvádí, že britské nemovitosti jsou předražené až o třicet procent. Výjimkou, kde i nadále budou ceny růst, mají být jen některé regiony, mezi které patří například jih Anglie nebo Skotsko. Britský trh s bydlením nemá pravděpodobně nejhorší časy za sebou. Ekonomové upozorňují, že další vlnu problémů mohou přinést hypotéky, jež byly označovány jako near-prime, tedy nikoliv ty nejrizikovější, ale téměř bonitní. Takový typ úvěrů si brali klienti, kteří nedokládali svou úvěrovou historii či neměli potvrzení o příjmech. „Rozšíření hypoteční a úvěrové krize probíhalo ve vlnách. Ze Spojených států se komplikace přesunuly do Velké Británie a Německa a dále do dalších velkých ekonomik EU,“ říká Angus Wade, ředitel české pobočky mezinárodní realitní společnosti King Sturge. Dodává, že situace na nemovitostním trhu ve Velké Británii se zatím neuklidnila. Určitou nadějí na zlepšení je fakt, že na tamním trhu je stále značný objem peněz. „Jsou tam investoři ze středního východu, z Číny, Indie a Koreje,“ upřesňuje Wade, „mají zájem vkládat peníze do nemovitostí. Samozřejmě že za dobrou cenu. Nikoliv takovou, za jakou se obchodovalo loni.“

Izolovaný a lokální trh

Nesrovnatelně příznivější je situace na českém trhu s bydlením. „Rezidenční trh v Česku je částečně izolován. Je to trh lokální,“ vysvětluje Wade. Developerské firmy tvrdí, že zájem o byty nepolevuje. Přestože odhady z konce minulého roku hovořily o tom, že kvůli zvýšení snížené sazby DPH a očekávanému růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů bude v letošním roce zájem o bydlení oslabovat. Opak je ale pravdou. Skanska Reality prodala za leden a únor v Praze v porovnání se stejným obdobím roku 2007 o téměř 65 procent bytů více, a to 56 jednotek proti loňským 34. V celé České republice se prodeje zvýšily o 111 procent. „Stejně jako analytici a konkurence jsme předpokládali, že zejména počátek roku bude poznamenán nižší poptávkou. Čísla jdou zatím proti tomuto očekávání, poptávka je uspokojivá a na toto období roku dokonce velmi vysoká. Prodeje meziročně rostou a ceny se posunuly předpokládaným způsobem tak, jak byla upravena daň z přidané hodnoty,“ tvrdí Petr Fanta, ředitel Skanska Reality. Podobné zkušenosti mají i další developeři, například Central Group či Ekospol. Hypoteční banky připouštějí, že na začátku roku zaznamenaly nižší zájem o úvěry. Meziroční tempo růstu prodeje nových hypotečních úvěrů bankám v lednu většinou kleslo k dvaceti procentům, zatímco loni v lednu nebylo výjimkou ani dvojnásobné zvýšení obchodů. „V loňském roce došlo k jistému předzásobení se hypotékami, a proto si nemyslím, že meziroční růst může být za celý letošní rok vyšší než deset procent. Když se podíváme na vývoj po čtvrtletích, budou určitě první letošní měsíce o dost slabší - trh se bude dostávat do standardních kolejí. Největší zájem o úvěry čekáme v letních měsících a začátkem podzimu,“ vysvětluje Jan Sadil, ředitel Hypoteční banky.
Zástupci hypotečních bank na konci minulého roku předpovídali, že úrokové sazby v letošním roce porostou. To se ale nepotvrzuje. Většina bank úroky snížila. „Jednoznačně je za tím konkurenční boj a sázka na to, že sazby na peněžním trhu krátkodobě dále neporostou,“ míní jeden z finančních analytiků. Hlavní úroková sazba vloni několikrát stoupla na současných 3,75 procenta. „Snížením úrokových sazeb jsme se rozhodli podpořit prodej hypoték v období, které bývá obvykle slabší,“ přidal další důvod Tomáš Kopecký, mluvčí ČSOB. Roli hraje také to, že banky v Česku nebyly postiženy hypoteční krizí. „Místní banky, přestože jsou vlastněny zahraničními subjekty, fungují lokálně. České ekonomice se daří a finančním ústavům také,“ říká Angus Wade s tím, že banky hledají i nové klienty, aby si zajistily budoucí růst. „Zdejší trh je velmi konkurenční a zřejmě do Česka expandují ještě další banky,“ dodává Wade.

Nižší úroky, žádné poplatky

Na konci loňského roku začala nabízet hypotéky mBank. Zákazníky lákala na výhody spojené s úvěry na bydlení, konkrétně na nulové poplatky za schválení a provoz úvěrového účtu. Raiffeisenbank snížila v únoru úrokové sazby hypotečních úvěrů o 0,1 procentního bodu. Změna se dotkla všech fixací. Sazby fixované na jeden až sedm let jsou úročeny minimální sazbou 5,29 procenta, úvěry fixované na deset až patnáct let mají sazbu 5,59 procenta. Výhodnější úroky nejsou jediným benefitem, který banka svým klientům nabízí. Ti mohou ušetřit i na poplatku za vyřízení úvěru, protože až do konce června ho banka neúčtuje. Mezi prvními finančními ústavy, které letos snížily úroky, byla Česká spořitelna. Analytici vidí jako hlavní motivaci snahu posílit tržní postavení. Hypotéka na pět let, kterou si podle průzkumu nyní Češi volí nejčastěji, má fixaci od 4,99 procenta. Dosud bylo možné získat nejnižší úrok 5,09 procenta. Spořitelna také sjednotila sazby na jeden, tři a pět let. K České spořitelně se připojila Hypoteční banka a ČSOB, jež snížily u pětileté fixace sazbu na 5,14 procenta. Hypoteční banka do 18. března neúčtuje poplatek za zpracování úvěru. GE Money Bank, která eviduje větší zájem o hypotéky s delší dobou fixace úrokové sazby, začala nabízet úvěry s desetiletou fixací, přičemž úroková sazba se pohybuje na úrovni sazby hypotéky s jednoletou fixací a začíná již na 4,94 procenta. Banka také zvýšila úvěrový rámec u služby HypoExpres z dosavadních 2,5 na čtyři miliony korun. Využije-li klient banky HypoExpresu, banka mu schválí výši úvěru na nemovitost do tří hodin, přičemž před podpisem smlouvy neplatí žádné poplatky ani jiné náklady spojené například s odhadem či výpisem z katastru nemovitostí. Poté má klient devět měsíců na to, aby si vybral dům či byt nebo se připravil na rekonstrukci. BAWAG Bank rozšířila nabídku typů hypotečních úvěrů a účelů použití. K „tradičním“ úvěrům na bydlení banka nově nabízí hypotéky na nemovitost, kterou chce majitel dále pronajímat nebo využívat k rekreaci.

Zdravý trh

Z odhadů GE Money Bank vyplývá, že zadlužení českých domácností u bank a finančních institucí by mohlo na konci letošního roku překonat hranici 900 miliard korun. Nárůst ve srovnání s loňským rokem by tak činil 25 procent. To by znamenalo určité zpomalení tempa, protože dle údajů ČNB v letech 2006 a 2007 rostlo zadlužení domácností o 35 procent a dosáhlo ke konci loňského roku 726 miliard korun. Z této částky připadají více než dvě třetiny na úvěry na bydlení (asi 511 miliard korun). „Každý potřebuje někde bydlet a zajistit si bydlení pomáhají hypoteční banky,“ říká Angus Wade. Nedomnívá se, že by současné zadlužení českých domácností mohlo znamenat nějaké nebezpečí či riziko podobné krize, s jakou se nyní potýká Velká Británie. V porovnání se západní Evropou jsou totiž dluhy za bydlení stále nízké. „Četl jsem studii, že v Česku má kolem šesti procent lidí hypotéku, zatímco ve Velké Británii asi osmdesát procent. To je masivní rozdíl,“ říká Wade.
Zástupci realitních společností tvrdí, že registrují stále značný zájem o české rezidenční nemovitosti. „Myslím, že trh je v současné době zdravý. Zaznamenali jsme velký nárůst obchodu na konci minulého roku, to se teď trochu změnilo,“ konstatuje Wade. „Zdejšímu rezidenčnímu trhu důvěřujeme. Je to jeden ze sektorů, na který se chceme v Česku zaměřit,“ říká Karim Habra, ředitel společnosti GE Real Estate pro střední a východní Evropu. Ta v loňském roce společně s firmou Crestyl koupila developera bytů, společnost ICKM. GE Real Estate má v portfoliu v regionu střední a východní Evropy aktiva včetně developerských projektů v hodnotě 3,5 miliardy eur. Přestože šly ceny českých rezidenčních nemovitostí v posledních roce nahoru, což bylo částečně ovlivněno očekávaným zvýšením DPH a také prognózami, které předpovídaly vyšší úrokové sazby, vidí realitní společnosti ještě další prostor pro zdražování. „I když ceny nepůjdou nahoru tak rychle, jako tomu bylo v posledních letech, stále se vyplatí zde investovat,“ domnívá se Habra. Angus Wade také upozorňuje, že atraktivitu českých nemovitostí podporují nízké úroky: „Dnes má Česko nejnižší úrokové sazby v rámci EU. Neříkám, že nikdy v historii nebyly podmínky ještě příznivější, ale stále platí, že se zde dají velmi levně půjčit peníze a daleko výhodněji než ve většině zemí Evropské unie.“ Navíc jsou prý banky připravené půjčit i na sto procent hodnoty kupované nemovitosti. U britských poskytovatelů hypoték si ještě na konci loňského roku mohli zájemci o bydlení zažádat o úvěr i na 125 procent kupní ceny. Britské banky ovšem svou ochotu půjčovat více peněz, než kolik za byt či dům kupec skutečně zaplatí, nyní značně omezily. Některé dokonce požadují po kupcích, kteří si pořizují nemovitost poprvé, aby složili depozit, jenž se pohybuje od pěti do deseti procent. Tím se okruh lidí se šancí dosáhnout na vlastní byt či domek podstatně zúží.

BOX: Lákání klientů Co nabízejí hypoteční banky mBank - nulové poplatky za schválení a provoz úvěrového účtu
Raiffeisenbank – snížení úrokových sazeb o 0,1 procentního bodu; sazby fixované na jeden až sedm let jsou úročeny minimální sazbou 5,29 procenta; úvěry fixované na deset až patnáct let mají sazbu 5,59 procent a do konce června banka neúčtuje poplatek za vyřízení úvěru
Česká spořitelna – hypotéka na pět let má fixaci od 4,99 procenta; sjednocení sazeb jeden tři a pět let
Hypoteční banka – hypotéka s pětiletou fixací za 5,14 procenta; do 18. března banka neúčtuje poplatek za zpracování úvěru ČSOB – hypotéka s pětiletou fixací za 5,14 procenta
GE Money Bank - úvěry s desetiletou fixací, přičemž úroková sazba se pohybuje na úrovni sazby hypotéky s jednoletou fixací a začíná již na 4,94 procenta; zvýšení úvěrového rámce u služby HypoExpres z dosavadních 2,5 na čtyři miliony korun
BAWAG Bank - nově nabízí hypotéky na nemovitost, kterou chce majitel dále pronajímat nebo využívat k rekreaci

BOX2

SITUACE

- české banky snižují úroky a odpouštějí poplatky a jsou připravené půjčit i na sto procent hodnoty kupované nemovitosti
- některé britské banky nyní požadují po kupcích, kteří si pořizují nemovitost poprvé, aby složili depozit