Dokončení pražského Manhattanu závisí na zájmu nájemců
Sterilní kredence, důkaz o vzácné shodě triviality formy a obsahu, a další negativní označení získal v posledních pěti letech jeden z největších developerských projektů střední Evropy, City v Praze na Pankráci. Vše nasvědčovalo tomu, že velkolepý plán vyčíslený na osm miliard korun, zůstane v rovině teoretické - na papíře. I když původní záměr amerického architekta Richarda Meiera zaznamenal některé úpravy, týkající se hlavně výšky budov, během května a června dokončí developer, společnost ECM, první část projektu. Na trh bude nově umístěno kolem 30 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor. Do dvou let by se toto číslo mělo zvýšit až na 90 tisíc metrů čtverečních. Zda a kdy se podaří dotáhnout etapu do konce, závisí hlavně na tom, bude-li mít dostatek nájemců zájem o administrativní plochy na pražském Manhattanu. To je totiž jedna z podmínek, aby developer ve výstavbě a rekonstrukci pokračoval.
Prvních šest.
V současné době probíhají práce na šesti objektech. Nejdále je novostavba City Point s devíti tisíci metry čtverečními ploch, která bude dokončena letos v květnu. Rekonstrukce City Empiria (bývalé sídlo Motokovu) skončí v červnu a nabídne více než 22 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Pravomocné územní rozhodnutí získal developer na budovu City Tower (někdejší Český rozhlas). I ta bude kompletně opravena. Zájemci si v ní budou moci pronajmout přibližně 42 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch. Ve stadiu rozpracování stavební dokumentace se nachází stavba City Court s patnácti tisíci metry čtverečními kanceláří a kulturně společenské centrum City Arena. Součástí pankráckého projektu City bude také obchodní komplex Arkády Pankrác německého developera ECE. Nákupní centrum by mělo být dokončeno do roku 2006. Počítá se rovněž ještě s výstavbou čtyř budov – City Epoque, City Geminus, City Life a City Pavilon. Tady by kromě kancelářských ploch měly být i rezidenční prostory. Kdy započne jejich výstavba není doposud jasné. „Nejprve je nutné rozplést majetkoprávní vztahy na pozemky. To je velmi náročné. Majoritním vlastníkem je soukromý subjekt, který parcely získal v rámci konkursního řízení společnosti Hotelinvest. S novým majitelem jednáme. Věc ovšem není zdaleka u konce,“ říká Petr Štyler, projektový manažer ECM. Dodává, že část pozemků patří pražskému magistrátu, který zatím nemá potřebu prodat lukrativní parcely soukromníkovi. „Druhá etapa projektu City je tak zatím vizí,“ vysvětluje Štyler.
Čekání na hrubou stavbu.
Plány hovoří o tom, že první etapa, která zahrnuje čtyři kancelářské objekty, společenské centrum a obchodní komplex, by měla být dokončena do dvou let. Ve skutečnosti však rok 2006 nemusí znamenat konec stavebních prací. „Vše závisí na dvou podmínkách. První z nich je připravenost projektů po stránce legislativní. To je již hotovo. Druhá podmínka závisí na komerční naplněnosti objektů,“ říká Štyler. Tato snaha developera je pochopitelná. Přes 90 tisíc metrů čtverečních administrativních prostor představuje příliš velké riziko pro rozhodnutí pojmout projekt jako spekulativní výstavbu. „Jednáme s několika vážnými klienty, v některých případech i na majoritní část objektů. Uzavření smluv o předpronájmu je pro nás předpokladem pro zahájení vlastní výstavby,“ doplňuje Štyler. Kolik ploch chce ECM pronajmout ještě před zahájením stavby, Štyler neupřesnil. „Minimální procento předpronájmů se liší u jednotlivých objektů. Obecně se dá říci, že touto formou si chce developer zajistit alespoň splácení úroků z poskytnutého úvěru,“ říká Štyler. Ve většině případů se předpronájemní smlouvy v Česku uzavírají na 60 procent z celkových ploch, což je podstatně více než v západní Evropě. Zajistit dopředu dostatek klientů je čím dál těžší. Firmy vyčkávají do doby, než stojí alespoň hrubá stavba. Developeři jsou tak pod silným tlakem. Stav trhu s kancelářskými prostorami se podstatně liší od doby před čtyřmi lety, kdy byl projekt City zahájen. Nedostatek moderních kanceláří tehdy zaručoval relativně snadné obsazení administrativních komplexů. Od té doby vyrostlo v Praze množství kancelářských budov a sehnat nájemníky do objektu, který nemá ještě ani základy, je stále těžší. To může pro některé developery znamenat nepříjemné rozčarování. Navíc v sousedství City vyrostla řada konkurenčních projektů, jako je BB Centrum, Polygon House nebo Pankrác House.
Obavy z terorismu.
„Domnívám se, že situace není tak drastická. Skutečně došlo k výraznému útlumu poptávky. Největší propad jsme zaznamenali v polovině minulého roku. Dnes je to lepší. V poslední době se objevilo množství nových zájemců o kanceláře. Roli hraje také synergický efekt již dokončených budov. To je příklad i Passerova BB Centra,“ říká Štyler. Na nové klienty se prý nabalují další. „Důkazem je budova Empiria. Zpočátku šlo sehnat nájemce velmi ztuha, měli jsme s tím hodně starostí. A dnes, pokud by přišel klient, který chce více než tisíc metrů čtverečních, nemohli bychom mu vyhovět,“ tvrdí Štyler. Stavba Empiria, v níž přijde metr čtvereční měsíčně na patnáct eur, je nyní obsazena na 57 procent. Spodní patra ale teprve čeká rekonstrukce. Již dokončené prostory jsou obsazeny na 80 procent. K hlavním nájemcům patří společnosti Richter Gedeon, Česká pojišťovna, PPF majetková a Honeywell. Ještě před začátkem výstavby City Point uzavřela společnost ECM nájemní smlouvu s Eurotelem, který z devíti tisíc metrů čtverečních obsadí přibližně dvě třetiny. Zřejmě nejtěžší bude zajistit dostatek nájemců do budovy bývalého Českého rozhlasu, dnes City Tower. Někteří klienti mají totiž po teroristických útocích na Spojené státy obavy z výškových budov a roli může hrát také negativní image pankráckých mrakodrapů. Přesto u realitních odborníků převládá optimismus. „Nabídka administrativních prostor, zejména ve stísněných centrálních oblastech města, je téměř nasycena. Kanceláře ve výškových budovách na Pankráci představují atraktivní nabídku s dobrou dopravní dostupností,“ říká architekt Jan Fišer.
Ústupky.
Celý projekt City na Pankráci zabere po dokončení plochu, která přesáhne 250 tisíc metrů čtverečních. V budovách by mělo nalézt práci kolem sedmi tisíc lidí. Proti původnímu plánu, na kterém spolupracovala společnost ECM s americkým architektem Richardem Meierem, upustilo vedení ECM od výstavby dvou mrakodrapů, z nichž jeden měl dosáhnout výšky 160 metrů. Důvodem byl hlavně nátlak občanských sdružení, která argumentovala obavami o zničení pražského panoramatu. Nejvyšší budovou na pražském Manhattanu tak zůstane i do budoucna bývalý Český rozhlas, nyní City Tower, který měří 109 metrů. Co se týče tohoto objektu, i zde developer ustoupil. „Upustili jsme od původní myšlenky zvýšit někdejší rozhlas o dvě patra,“ tvrdí Štyler. Debata o tom, zda vybudovat mrakodrapy na pražském Manhattanu, sice utichly, otázkou ale je, jestli je toto řešení tím nejlepším. „Koncepce výstavby výškových budov, která započala již téměř před čtyřiceti lety výstavbou Českého rozhlasu, by zasloužila vyvážení dalšími výškovými objekty. Diskuse o zničení pražského panoramatu budou nekonečné. Dle mého názoru si rozvoj města podobné řešení vyžádá,“ konstatuje architekt Jan Fišer.
První etapa pražského Manhattanu Stavba Plocha v metrech čtverečních
- Empiria 22 500
- Tower 42 000
- Court 15 000
- Point 9 000
- Arena 12 000
- Arkády Pankrác 38 000
