Developerské projekty brzdí roztříštěné majetkové vztahy pozemků
Otík, hlavní hrdina filmu Vesničko má středisková, pochoduje do fabriky přes haldy hlíny. Vesnickou chalupu totiž dočasně vyměnil za bydlení v paneláku na sídlišti. Záběry slavného filmu byly pořízeny na rozestavěném Jižním Městě v Praze. Dnes je pohled na sídliště utěšenější. Ani po letech však není dokončené. Ráno se vylidní a obyvatelé se sem vracejí jen přespat. Chybí totiž místa, kde by mohli pracovat, bavit se nebo nakupovat. Kromě obchodního centra Chodov. Bývalý prezident Václav Havel nazval paneláky králikárnami. Architekti s nadsázkou tvrdí, že v králikárnách zvířata žijí, na Jižním Městě však lidé pouze přespávají. Proto je pražské sídliště v podstatě zatím jen noclehárnou.
Bydlení a zase bydlení
Jižní Město mělo být postaveno dle návrhu architektů Jiřího Lasovského a Jana Krásného, kteří v roce 1968 zvítězili v urbanistické soutěži. Jejich koncept počítal s autonomním satelitním městem pro 80 tisíc obyvatel. Architekti hledali inspiraci v zahraničí, především ve Francii, Skotsku a ve Švédsku. V těchto zemích byly stavěny čtvrti pro obdobný počet obyvatel, jakž měl bydlet na Jižním Městě. Původní velkorysý projekt však podstatně změnil takzvaný centrální systém organizace výstavby. A z nadčasových plánů příliš nezůstalo. „Direktivně byly potlačeny jiné funkční plochy a nahradily je byty. Je to uměle vybudované město,“ říká architekt Miroslav Holubec z ateliéru m4 architekti.
Stěhování prvních nájemníků na sídliště ve druhé polovině sedmdesátých let minulého století, mezi nimiž byli stavební dělníci, prominenti režimu, mladé rodiny i starší lidé, přesunutí z centra Prahy, se stalo námětem pro filmovou satiru Věry Chytilové Panelstory aneb Jak se rodí sídliště. Chyběla zdravotnická zařízení, školy i obchody. Dokončeny nebyly chodníky a praktickou výbavou pro pohyb v rozbahněném terénu byly holínky nebo aspoň igelitové pytlíky přetahované přes boty. Obyvatelé Jižního Města museli neustále cestovat – do práce, na nákup, za zábavou. V té době však ještě nebylo proraženo metro až do stanice Háje, a proto museli cestující jezdit autobusy ze stanice Budějovická.
Z Jižního Města se sice nestalo ghetto, do kterého se stahují sociálně slabší vrstvy, o čemž mimo jiné svědčí zaparkované automobily, mezi nimiž jsou vedle škodovek i luxusní značky, navzdory tomu se sídliště potýká s mnoha specifickými problémy. „Jde o rozlehlou, zcela monofunkční plochu,“ říká architekt Matyáš Sedlák z ateliéru m4 architekti. Přednost před výstavbou maloobchodních a jiných komerčních ploch dostala bytová výstavba. Byty nahradily i zamýšlenou lehkou výrobu, která měla být součástí sídliště. Lidé by nemuseli cestovat za prací do středu města. Architekti navrhovali, aby komerční prostory byly umístěny na pochozích plochách nad úrovní silnice. Tato vize však byla splněná jen částečně. U stanice metra Háje jsou dnes torza takových nadzemních estakád.
Uniformní místo
Architekti tvrdí, že Jižnímu Městu chybí pestrost. Je to uniformní místo. Týká se to nejen vizáže domů, ale i složení obyvatel. Architekt Jiří Lasovský pro internetový server Stavební fórum konstatoval, že hlavním nedostatkem Jižního Města je mimo jiné horizont zastavění. Domy jsou prý příliš vysoké. „Optimální jsou čtyři podlaží, domy do výše koruny stromu. Pak by vznikly ulice i náměstí. Tehdejší způsob výstavby si však vynutila koncepce panelové výstavby, která se zdála být levná. Ve skutečnosti však byla velmi drahá,“ konstatoval architekt Lasovský. Pravda je, že panelové domy a sídliště nejsou socialistickým vynálezem. „Stavěli je ve Francii, Španělsku i ve Velké Británii. Svého času se o ně zajímal i Le Corbusier. Díky tomu, že stavitelé v zahraničí vycházeli z domácích tradic, však vypadají tato sídliště jinak. U nás se jimi řešil urgentní nedostatek bydlení a upřednostňovala se rychlost výstavby,“ tvrdí Lasovský.
Na sídlišti chybějí parkovací prostory. „Bylo direktivně určeno, že socialistické rodiny budou mít maximálně třetinu auta v přepočtu na hlavu. Parkovací místa jsou proto poddimenzovaná. To se dnes ukazuje jako velká chyba,“ dodává Matyáš Sedlák. Výhodou Jižního Města je dobrá dopravní dostupnost i dostatek zeleně. „Sídliště se dříve stavěla v blízkosti přírody, navazují na metro a jsou dobře dopravně obslužné. Jde o kvalitní lokality,“ říká architekt Miroslav Holubec. Kritika se často týká panelových domů. Architekti upozorňují na paradox, že čím novější domy, tím méně kvalitní. „Paneláky z šedesátých let byly technicky na lepší úrovni než domy z osmdesátých.
Na počátku devadesátých let byla vypracována studie regenerace Jižního Města nazvaná Bulvár. „Plán byl velmi propracovaný. Byl projednán s městskou částí i s hlavním architektem. Dnes už však není aktuální,“ říká architekt Sedlák, který na projektu participoval. Plán počítal s tím, že se zahustí výstavba v hlavních komunikačních tazích a doplní komerční plochy, čímž vznikne veřejný prostor městského typu. „Inspiraci našli tvůrci v bývalé Německé demokratické republice – NDR,“ dodává Sedlák. Ta získala peníze od Spolkové republiky Německo a také potřebné know-how. „V NDR při regeneraci sídlišť nejdříve zmodernizovali vstup do domu, a proto se s ním lidé začali identifikovat. Někde zase snížili paneláky o tři horní patra. Z domu, v němž žilo dvacet rodin, vzniklo bydlení pro deset domácností. Sídliště skýtají velký potenciál pro změnu,“ domnívá se Sedlák. Jeho kolega Milan Jírovec dodává: „I na západě se stavějí paneláky. Rozdíl však spočívá v kvalitně vyrobených oknech a ve vstupní hale, vyložené kameny. Tady však na takové záležitosti nezbývaly peníze.
Architekti jsou přesvědčeni, že domy se budou regenerovat, pokud místo, kde jsou, bude považováno za dobrou lokalitu. „V současné době doznívá krize a o hodnotě nemovitosti rozhoduje lokalita mnohem více než třeba před třemi lety. Nůžky mezi cenou nemovitosti v dobré a v horší lokalitě se rozevírají,“ upřesňuje Jírovec. Nové developerské projekty by měly pomoci Jižnímu Městu stát se vyhledávanou lokalitou.
Rozdrobené pozemky
Současné vedení radnice Prahy 11 opustilo plán regenerace Jižního Města z devadesátých let. „Bulvár byl už v době vzniku přežitý. Byl totiž pokračováním řízeného plánování. Nastavoval, kde má stát nějaký obchod či služba. Rozvoj místa však může z větší části zajistit jen soukromý kapitál. Bulvár byl neproveditelný. Navíc počítal s tím, že u pozemků, na kterých byly navrženy nové projekty, jsou vyřešeny vlastnické vztahy,“ říká starosta Dalibor Mlejnský. Jedním z hlavních problémů sídliště je však velká roztříštěnost vlastnictví pozemků, kterou způsobily restituce. To dnes zdržuje developerské projekty. „V bývalé NDR takovým komplikacím předešli. Lidé totiž dostali při restitucích náhradní pozemky a stavební parcely zůstaly městu,“ říká architekt Sedlák.
Vedení Jižního Města spolupracuje s architektem Jiřím Lasovským, který byl jedním ze spoluautorů původního konceptu sídliště ze sedmdesátých let. Počítá se zachováním dvou hlavních center Jižního Města – naplánovaných Lasovským a Krásným – Opatov a Háje. V nich je koncentrována výšková zástavba, která se do všech stran postupně snižuje. „Na ploše celého sídliště není dostavěn systém služeb, chybějí restaurace, kavárny a další služby,“ tvrdí Mlejnský. Kromě Opatova a Hájů, dvou center, která je nutné dostavět, byla vyčleněna další rozvojová území. Městská část také zamýšlí prodloužit v budoucnu na sídliště tramvajovou dopravu ze Spořilova.
Na rozdíl od jiných pražských čtvrtí nebylo Jižní Město v posledních šestnácti letech centrem developmentu. To se pozvolna mění. „Problémem je, že vše dlouho trvá kvůli komplikacím s pozemky,“ vysvětluje starosta Mlejnský. Za příklad uvádí výstavbu nového bazénu. „Slibuje se místním 30 let. Trvalo nám dva a půl roku, než jsme získali pozemky. Pak mohlo začít územní řízení. Po třech letech intenzivní práce začínáme stavět,“ tvrdí Mlejnský. Investorem projektu je městská část Praha 11. Náklady se odhadují na 330 milionů korun. Kromě plaveckého bazénu budou v komplexu vířivky, tobogán, bazény pro děti, sauna, posilovna a rehabilitační bazény. Vedle bude navíc postavena sportovní hala. Nepůjde prý o klasický akvapark. „Dříve se o něm uvažovalo, ale zjistili jsme, že nemůžeme žádat o peníze z evropských fondů. Navíc byl akvapark otevřen v nedalekých Čestlicích. Projekt je proto dnes mnohem skromnější,“ dodává starosta.
Nejvyšší v Česku
U stanice metra Háje má vyrůst nový komplex administrativních a komerčních budov. Jeho nejvyšší část bude mít výšku 120 metrů, čímž by překonala City Tower na Pankráci. Stavba vyjde na čtyři miliardy korun, investor zatím zůstává v utajení. Projekt zastřešuje společnost Melit s neznámými vlastníky. O architektonický návrh se postaral ateliér Helika, autor Sazka Areny či Galerie Butovice. „Společnost Melit je partnerskou firmou, jejíhož vlastníka zatím nebudeme zveřejňovat,“ uvedla mluvčí projektu Porto Háje Natálie Sedláčková.
Porto Háje tvoří obchodní centrum, dvě administrativní budovy, bytový dům a tři podzemní parkoviště. Celková plocha obchodního domu je 42,5 tisíce metrů čtverečních. Dvě administrativní budovy budou mít dohromady plochu 65,5 tisíce metrů čtverečních. Investor má pro stavbu zajištěny všechny potřebné pozemky. Povolením od města ani od stavebního úřadu zatím nedisponuje. „Projekt je ve fázi nákresu. Investor nás dosud nepožádal, abychom se k němu vyjádřili. Podporuji jej, protože je nutné něco udělat s pochozí zónou u stanice metra Háje,“ říká Mlejnský.
V pokročilejším stadiu než Porto Háje je projekt administrativní budovy na Litochlebském náměstí společnosti Tweelingen. Návrh budovy s 23 podlažími, na niž by náklady neměly přesáhnout miliardu korun, vypracovalo architektonické studio m4 architekti. Součástí projektu je i regenerace parku a pietního místa určeného obětem obou světových válek. Dle optimistických prognóz by mohl investor začít stavět na začátku roku 2012. „Parcely, na nichž bude kancelářská budova, stále patří městské části. Prodány budou až po kolaudaci. Tím chceme zabránit spekulacím s pozemky. A pohlídat si, aby na nich byl projekt, který investor představil ve výběrovém řízení,“ upřesňuje starosta Mlejnský.
Plánované developerské projekty část obyvatel kritizuje. Některá sdružení poukazují na zabírání zelených ploch, jiným zase vadí objem zástavby. Zabraňme vykácení parku. Zeleň na Jižním Městě, zn. v likvidaci. Betonování Prahy 11 pokračuje. Takové titulky se objevují u článků v opozičních Jihoměstských novinách. Zastánci výstavby poukazují na to, že často nejde o udržovanou zeleň. „Nové projekty musejí fungovat finančně a přinést do místa určitou originalitu. Zatím je výstavba průměrná. Nové projekty by neměly být průměrné, ale architektonicky zajímavé. Neměly by pouze tupě dotvářet strukturu sídliště. Měly by být ikonami místa,“ říká architekt Milan Jírovec.
