Exekuce uvalená na majetek pronajímatele představuje pro nájemce nepříjemnou nejistotu
Důsledky ekonomické krize vytvářejí na trhu komerčních nemovitostí situace, se kterými se dříve příliš nepočítalo. Příkladem může být exekuce či insolvence pronajímatele z důvodů neschopnosti splácet závazky. Pro nájemce komerčních prostor taková situace představuje značné riziko. Lze se proti takovému riziku bránit? Pokud nový vlastník nemovitosti nabyté v dražbě nebude mít zájem převzít stávající nájemní smlouvu z důvodu, že například chce nemovitost užívat sám nebo ji chce pronajmout za výhodnějších podmínek, nájemní smlouva může zaniknout. Zákon dává vydražiteli právo koupit nemovitost bez nájemní smlouvy, tedy nájemní smlouvu „nepřevzít“.
Čtěte: Vše, co potřebujte vědět o nájemní smlouvě: vzor, prodloužení, dodatek
Čtěte: Jak předčasně ukončit nájemní smlouvu? Výpovědí či dohodou
Ukončení nájemní smlouvy může mít pro nájemce katastrofální důsledky. Pravděpodobně dojde k přerušení jeho činnosti v daných prostorách, tedy k výpadku jeho podnikání se všemi negativními důsledky. Čím důležitější provoz má nájemce v prostorách, tím větší riziko. Nájemce navíc často do prostor před začátkem nájmu investoval při jejich zařizování, bude muset nést náklady hledání nových prostor, stěhování, nového zařizování a podobně. Tyto náklady mu nezbude než vymáhat po původním pronajímateli. Vzhledem k jeho finanční situaci jsou šance na získání adekvátní kompenzace minimální.
Nesnadná obrana
Jestliže je pronajímatel v úpadku a soud prohlásí konkurz na jeho majetek, zákon dává insolvenčnímu správci právo nájemní smlouvu vypovědět, a to i v případě, že nájemní smlouva možnost výpovědi nepřipouští. Situace nájemce je v tomto případě o něco lepší než při výkonu rozhodnutí. Pokud by byla práva nájemce výpovědí značně dotčena, může navrhnout soudu zrušení takové výpovědi. Ani v insolvenčním řízení ale nájemce nemá jistotu, že jeho nájem nezanikne (pouze pokud by byl ochoten nemovitost sám koupit). Důsledky ukončení nájemní smlouvy jsou pak podobné jako v exekuci.
Výše uvedené problémy zřejmě nehrozí u nemovitostí s větším počtem nájemců (velké kancelářské budovy, nákupní centra apod.). Hodnota takových nemovitostí se odvíjí od množství peněz, které generují (cash flow), a ukončování desítek či stovek nájemních smluv by nedávalo ekonomický smysl. Ohroženou skupinou jsou podle našeho názoru zejména nájemci objektů, u kterých hrozí, že je nový vlastník bude chtít pro vlastní užívání (případně pro které se mu bude dobře hledat výhodnější pronájem). Jak se ale mohou tito nájemci bránit?
Obecná rada by mohla znít: Jednejte pouze se silnými partnery, kterým problémy nehrozí. Realitní trh ale funguje tak, že nemovitosti jsou většinou vlastněny účelově založenými projektovými společnostmi s omezenou odpovědností pro společníky (nejčastěji s. r. o. anebo a. s.). Tyto projektové společnosti většinou nesou břímě úvěru na výstavbu/koupi nemovitosti a obecně nejsou příkladem finančně silných partnerů. V případě krize a poklesu hodnoty nemovitostí zajišťujících úvěr se taková společnost může snadno dostat do problémů. A to i přesto, že za ní stojí renomovaný investor.
Pojištění není běžné
Česká právní úprava je k nájemcům komerčních prostor v případech problému pronajímatele poměrně tvrdá. Rizika nelze zcela eliminovat, lze je ale dle našeho názoru redukovat. Nájemci obecně pomůže, když svou finanční expozici ve vztahu k pronajatým prostorám co nejvíce sníží, například tím, že využije co nejvíce pobídek pronajímatele ve formě například příspěvku na vybavení nemovitosti, investice do infrastruktury, či „nájemních prázdnin“ (tzv. rent-free period). Tyto náklady bývají „rentalizovány“ a pronajímateli se vrátí ve formě vyššího nájemného. Nájemce tímto snižuje své počáteční investice a tím i své riziko. Nájemce se takto částečně ochrání před náklady vynaloženými na změny prostor. Jak se ale vyhnout negativním dopadům způsobeným přerušením podnikání? Standardní pojištění přerušení provozu se vztahuje na škody v souvislosti s živelnými událostmi, krádeží a podobně. Pojištění proti přerušení podnikání v důsledku zrušení nájemní smlouvy se podle našich zkušeností jako standardní produkt na českém trhu nenabízí. V případě, že je nájemce citlivý k výše popsaným rizikům, lze ale takové pojištění sjednat individuálně. Pro určitou skupinu nájemců mohou finanční problémy pronajímatele znamenat téměř existenční ohrožení. Je dobré uvědomovat si rizika, které taková situace může představovat. Přestože možnosti jsou relativně omezené, nájemce by měl zvážit opatření, které expozici vůči riziku sníží.
