MALOOBCHODNÍ CENTRA Chceme odejít - říkají nájemci. Musíte zůstat - kontruje pronajímatel. Spor, který se rozhořel v nákupním středisku Galerie Butovice, bude nakonec řešit rozhodčí soud Hospodářské komory. Jeho podstata je jednoduchá - nájemci nejsou spokojeni s návštěvností centra.
MALOOBCHODNÍ CENTRA
Chceme odejít - říkají nájemci. Musíte zůstat - kontruje pronajímatel. Spor, který se rozhořel v nákupním středisku Galerie Butovice, bude nakonec řešit rozhodčí soud Hospodářské komory. Jeho podstata je jednoduchá - nájemci nejsou spokojeni s návštěvností centra.
Tuzemskému maloobchodu se daří. Růst obratu dokonce překonává nejoptimističtější prognózy. Lví podíl na českých nákupech mají gigantická obchodní centra. Ta dnes prožívají dobré časy, ale takzvaná butovická pře dokazuje, že nikoli všechna.
„To, co předvádí majitel Galerie Butovice, investiční firma Babcock&Brown, je neprofesionální,“ tvrdí rozhořčeně Marek Odrobina z Advokátní kanceláře Odrobina & Co. Zastupuje zhruba dvě desítky nájemců ploch v tomto obchodním centru. Ti nejsou spokojeni s tím, co jim pronajímatel poskytuje. Nejvíce jim vadí fakt, že centrum má jen minimální návštěvnost. Nájmy nejsou nízké, zvláště pro malé prodejce - ti v průměru za metr moderní obchodní plochy platí i 35 eur měsíčně. A pokud nepřijdou návštěvníci, pak prostě není z čeho platit.
NEZARUČENÁ NÁVŠTĚVNOST
Nájemní smlouvy na maloobchodní prostory jsou poměrně složité, mimo jiné obsahují řadu ustanovení o fungování obchodu včetně určení otevírací doby. „V naší praxi jsem se ale nesetkal s tím, že by nějaký pronajímatel nájemcům smluvně garantoval konkrétní úroveň návštěvnosti či průchodnosti,“ říká Martin Žížala z nadnárodní konzultantské společnosti Cushman&Wakefield/Healey &Baker, která se pronájmem maloobchodních prostor zabývá.
V zásadě smlouvy obsahují standardní ustanovení podle zákona o pronájmu nebytových prostor. Tedy určení konkrétních prostor, jejich rozměr, dobu nájmu, cenu a také možnost ukončení smluvního vztahu. Vše ostatní se odehrává jenom na rovině příslibů, jejichž závaznost je přinejmenším sporná. „Je samozřejmě možné tam, kde už konkrétní čísla o návštěvnosti mají, nájemci je sdělit, ale jenom pro informaci, z které žádné závazky nevyplývají,“ potvrzuje Žížala. Téhož mínění jsou i ostatní.
Nutno dodat, že butovická kauza je zatím spíše ojedinělá. Jinak totiž maloobchodní centra fungují nikoli na sto, ale dvě stě procent. A v některých musí obchodník na pronájem potřebné plochy čekat i roky. Ale ani tady nikdo nikomu negarantuje počet kupujících. Nájemci se musí orientovat víceméně sami - a v jejich úvahách by měla figurovat především otázka lokality, dopravní dostupnosti a v neposlední řadě i skladba nabídky včetně zábavních provozů.
TRUMFY V RUKÁVU
Butovičtí nájemci se tedy na smluvní ustanovení, respektive garance konkrétní úrovně návštěvnosti, nemohou odvolávat. Na teoretické úrovni mohou, a také to dělají, pronajímateli vyčítat slabou propagaci a třeba i nevhodný termín otevření. VNových Butovicích se otevíralo už v březnu minulého roku. „Obrat je v rámci roku samozřejmě rozložen nerovnoměrně. Počátek roku je obvykle stran prodeje slabý, obchod se trochu rozběhne v létě, a pak hlavně v závěrečných měsících,“ vysvětluje Odrobina. Podle něj ovšem letní měsíce nepřinesly očekávané oživení: právě tehdy totiž propukl v plné síle skandál se zkaženými potravinami v hypermarketech, přesně řečeno právě v butovické Hypernově. (Ten vlastně ještě neskončil, právě v této době policie zahájila trestní stíhání několika osob.) A co bylo nejhorší, kýžený obrat nepřinesly ani nájemci očekávané vánoční svátky a s nimi spojená nákupní euforie, která je rok od roku silnější.
Nespokojenost i finanční potíže nájemců během doby narůstaly, a tak ještě na konci minulého roku vzniklo jejich neformální sdružení. To stálo za vznikem otevřeného dopisu pronajímateli s výzvou k rychlému zlepšení podmínek, v nichž nájemci působí. „K jeho cti je nutno konstatovat, že reagoval rychle a takřka obratem začala jednání. Pronajímatel ovšem jednal spíše z pozice síly a k tomu mu posloužilo i to, že odmítl vést rozhovory s celým sdružením, ale stížnost projednával s každým zvlášť,“ vzpomíná Odrobina. Proto také ani výsledky nebyly stejné. Někteří stěžovatelé dosáhli snížení nájmů, ale vedle toho tady stále byla řada nespokojených. Proto spor pokračoval a jeho aktéři přidali na razanci, s jakou ho vedli. Až k soudní žalobě - konkrétně se návrh nájemců bude projednávat u arbitrážního soudu Hospodářské komory.
Komentovat kauzu ale nájemci příliš nechtějí. „Je to citlivá záležitost, nechci předjímat jakákoli rozhodnutí,“ říká jeden z nich, který trval na anonymitě. Podle něj je věc o to složitější, že nájemci mají se stejným pronajímatelem obchodní vztahy i v jiných centrech, kde vše funguje dobře. Vyjadřovat se nechce ani majitel butovického centra firma Babcock&Brown.
Spor se bude řešit arbitráží. „Kdybych nevěřil, že vyhrajeme, samozřejmě bych se do celé věci vůbec nepustil,“ neskrývá optimismus Odrobina, zástupce žalující strany. Opírá ho o argumenty vysloveně právní povahy - ve hře je údajná neplatnost smluv o smlouvách budoucích, zahájení provozu bez kolaudace (existovalo sice povolení k předčasnému užívání, ale údajně časově limitované) a jiné okolnosti. Arbitráž nejspíš nebude mít snadnou práci.
ROZHODUJE HLAVNĚ LOKALITA
Jádro problému je ovšem s největší pravděpodobností někde jinde. Celá realitní sféra se shoduje v tom, že moderní maloobchodní centra mají v tuzemsku dobrou budoucnost. S jedinou výjimkou: pokud jsou vybudována ve špatné lokalitě. To v praxi znamená, že v relevantním okolí (dojezdová vzdálenost zhruba 20 až 30 minut) nežije dostatečné množství zákazníků nebo dávají přednost konkurenci.
Konkurence samozřejmě působí problémy i v jiném směru. „Rostoucí počet center, která mají problémy s návštěvností, je logickým důsledkem postupující nasycenosti českého obchodního trhu. Zatímco před deseti lety nepůsobil v Česku ještě žádný hypermarket, dnes už jich jsou dvě stovky. Již deset velkých nákupních center obsahuje víc než stovku prodejen, ta největší jich mají dokonce víc než dvě stě.
To vše vytváří tlak na obchodníky, kteří soupeří o spotřebitelovu peněženku - ta ovšem není nafukovací. Pozorujeme tedy zvětšující se rozdíly mezi úspěšnými a mezi těmi, která mají problémy s dosažením potřebného návštěvnosti a tím i obratu,“ říká Tomáš Drtina ze společnosti Incoma Research, která se zabývá výzkumy a poradenstvím v oblasti maloobchodu již od devadesátých let.
Na Galerii Butovice se toto vše evidentně vztahuje. Lokalita není v zásadě špatná. Kolem stojí slušně zalidněná sídliště, velkou výhodou je také stanice metra, která je od centra na dohled. V Praze je ovšem automobilů takřka tolik, co lidí, a „velké“ nákupy jsou v české metropoli obvykle motorizované. Největším problémem Butovic je ale konkurence.
Nedaleko, ve Stodůlkách, jsou dvě stejné velkoprodejny (Kaufland a Carrefour/Tesco), ovšem hlavně o pár kilometrů dál se rozkládá gigantické obchodní středisko Zličín. Tady se na jednom místě nabízí takřka vše: hypermarkety Tesco, Globus a Makro, diskontní Sconto, kutilský Baumax, nábytkářská IKEA a na domácí spotřebiče zaměřený ElectroWorld. K tomu kino, fast-foody a leccos dalšího. Zákazníkovi se tedy vyplatí kousek popojet.
Nikoli všichni však s tímto vysvětlením souhlasí: „Demografické zázemí i dostupnost jsou stejně dobré jako jinde, možná i lepší. Které centrum má na dohled stanici metra? Jde o neúčinný marketing a málo atraktivní nabídku centra,“ tvrdí jeden z nespokojených nájemců. „Podívejte se, mne nezajímá, co pronajímatel udělal a proč to nevyšlo. Pro mne je rozhodující konečný efekt. A ten prostě není - návštěvnost je slabá. A podle toho, co vím, už i sám pronajímatel připouští, že v dohledné budoucnosti se to nijak zásadně nezmění. Přitom management je stále stejný - kdybych takto vedl svůj podnik, už dávno by neexistoval,“ tvrdí nájemce.
Velkoplošná obchodní centra dnes prosperují, butovická kauza je spíše výjimečná. Nikoli však unikátní. Podobná pře se dnes odehrává také v pražském centru Eden. Několik desítek tamních nájemců je nespokojeno - obyvatelé Vršovic k nim nenašli cestu. Údajně za to může pronajímatel, který sliboval kyvadlovou dopravu od metra, značkové obchody a zábavní provozy. Sliby - chyby, dodnes se z toho nic nesplnilo a zákazníci míří jinam. Nájemci z Edenu budou chtít snížit nájemné, žádná žaloba ale dosud nepadla.
ČÍM VĚTŠÍ, TÍM MENŠÍ
Velikost prodejny Měsíční nájem za m2
do 50 m2 35 eur
50-100 m2 30 eur
101-250 m2 25 eur
251-500 m2 20 eur
500 m2 a více 15 eur
Pramen: DTZ
