PRYČ Z CENTRA

Nabídka nových kancelářských prostor je letos nižší

Vývoj českého realitního trhu letos podobně jako v předešlých letech ovlivňovala rozhodujícím způsobem Praha, neboť investoři stále považují rozsáhlejší projekty v regionech za příliš riskantní. Ve srovnání s rokem 2000 se letos na pražském trhu s nemovitostmi projevil útlum. Snížil se počet nově dokončených projektů a pokleslo také množství uzavřených nájemních smluv.

Klesající výnosy.
Investice směřovaly především do administrativních center v hlavním městě. V loňském roce přinášely tyto investice výnos okolo deseti procent, letos odborníci na realitní trh předpokládají snížení na devět procent.
Studie mezinárodní realitní společnosti Colliers International předpovídá, že i v příštích letech bude tento ukazatel nadále klesat, a to hlavně vzhledem k rostoucí konkurenci mezi investory. Přesto je ale pražský trh s nemovitostmi nadále perspektivní, neboť se na něm dosahuje výnosnost investic vyšší než na většině trhů v zemích Evropské unie, kde se pohybuje v průměru kolem pěti procent.
Hrozbou, která by ovšem mohla znamenat snížení přílivu financí, které pocházejí především z Německa a Rakouska, je hospodářská recese ve Spojených státech a v některých zemí Evropské unie. Prognózy z počátku roku předpovídaly, že se letos v Praze dokončí - podobně jako loni - zhruba 100 tisíc metrů čtverečních nových administrativních ploch. Nyní mezinárodní poradenská společnost v oboru nemovitostí Jones Lang LaSalle uvádí, že přibude jen 78 tisíc metrů čtverečních, což v porovnání s minulými lety představuje pouze podprůměrný nárůst. Většina letos dokončených projektů administrativních budov je mimo úzké centrum Prahy. „V prvních porevolučních letech si společnosti pronajímaly sídla v přestavěných bytech, například na Vinohradech. Sídlily sice v secesním objektu se štukovým stropem v centru Prahy, v žádném případě jim to ale neumožňovalo efektivní využití ploch,“ konstatuje Tomáš Laštovka z developerské společnosti ECM. Nyní dávají nájemci přednost dostupnosti a kvalitě prostor, které nabízejí nové moderní projekty mimo střed hlavního města. Budovy s kancelářskými prostory se staví na Pankráci, Smíchově, v Karlíně, Holešovicích a na Chodově. Mezi letos dokončenými projekty jsou například BB Centrum A a D v Michli, Office Park v Nových Butovicích a smíchovské Anděl City. V centru Prahy byly dokončeny jen dva významné objekty. Bredovský dvůr v blízkosti Václavského náměstí, jehož součástí jsou kromě kanceláří i byty, restaurace a podzemní garáže, a Stará celnice u náměstí Republiky s administrativními a obchodními plochami.

Nedostatkové kanceláře. Výstavba dalších rozsáhlých projektů o rozloze od 70 tisíc do 150 tisíc metrů čtverečních letos začala. I přesto se odborníci na realitní trh nebojí, že by nové administrativní prostory nenašly své nájemce. „Pokud projíždíme Prahou, všimneme si, že ve srovnání s jinými evropskými městy v ní stojí relativně málo administrativních novostaveb. V hlavním městě má sídlo velké množství firem a všechny potřebují kancelář. Dříve či později se každá společnost bude chtít přestěhovat do kvalitních a moderních kancelářských prostor,“ řekl týdeníku EURO Tomas van Zavrel z Vysoké školy ekonomické v Praze, který se zabývá realitním trhem.
Poptávku po kancelářích táhl v letošním roce převážně sektor služeb, financí a pojišťovnictví. Studie společnosti Jones Lang LaSalle uvádí, že na něj připadalo 60 procent uzavřených transakcí. Následuje sektor telekomunikací, ale právě u telekomunikací a poskytovatelů internetových a datových služeb byl zaznamenán dramatický pokles zájmu o administrativní prostory.
V prvním pololetí letošního roku bylo uzavřeno 89 smluv, na jejichž základě se pronajalo téměř 70 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. V porovnání se stejným obdobím loňského roku to znamená pokles o 24 procent. Snížila se i průměrná velikost pronajaté plochy. Analytici odhadují, že celkový objem nově pronajatých prostor za rok 2001 překročí 140 tisíc metrů čtverečních.
Pokud jde o pronájem kancelářských prostor, nejvýznamnější transakce mají letos na své kontě Komerční banka, Český Telecom a poradenská společnost Accenture. Komerční banka otevřela novou pobočku v pronajatých prostorách ve Slovanském domě, Český Telecom má nové sídlo v zrenovované původní tovární hale Corso Karlín a Accenture zahájila v Office Parku v Nových Butovicích provoz Centra sdílených služeb.

Stabilní ceny. Výše nájemného se pohybovala přibližně na stejné úrovni jako v loňském roce. Stabilní ceny, které by se neměly měnit ani v nejbližší budoucnosti, udržuje hlavně rostoucí nabídka kvalitních kancelářských prostor. V prvních porevolučních letech, kdy byl nedostatek moderních kanceláří, vyšplhalo nájemné za metr čtvereční až na 50 marek. V současné době se nájemní ceny v kancelářích nejvyšší kvality pohybují v centru Prahy kolem 40 marek za metr čtvereční, v necentrálních částech města mezi 25 až 35 DEM. „Ceny padesáti marek za metr čtvereční se bude v budoucnu zřejmě jen obtížně dosahovat. Řekněme, že 20 až 25 marek mimo historické jádro města bude adekvátní,“ řekl v rozhovoru pro týdeník EURO v září letošního roku pražský primátor Jan Kasl.