Půvab cihel a omítky

Movití investoři se vracejí na realitní trhy

Realitní trh je nemocný a to se nezmění v několika následujících letech, konstatoval v květnu roku 2007 nejznámější světový investor Warren Buffett. Dnes už ale situaci nevidí tak pesimisticky. Jinak by zřejmě jeho společnost Berkshire Hathaway nekupovala firmu Koenig & Strey Real Estate, jež je jedním největších rezidenčních developerů a realitních kanceláří v Chicagu. Analytici berou Buffetovu transakci jako pozitivní signál pro realitní trh.

Buffett není sám „Teď je ta nejlepší doba pro realitní investice jako nikdy dříve,“ poznamenal Buffet letos v létě. Americký miliardář ovšem rozhodně není jediným investorem, který hodlá utrácet kapitál za nemovitosti. Ze studie, kterou vypracovala britská banka Barclays a kterou má týdeník EURO k dispozici, vyplývá přímá úměra mezi bohatstvím a pravděpodobností investice do realit v příštím roce. Čím je kdo movitější, tím je vyšší pravděpodobnost, že rozšíří své realitní portfolio. Reality, jak vyplývá z analýzy, představují momentálně pro dlouhodobé investory daleko atraktivnější příležitost než například cenné papíry. Barclays konstatuje, že počet lidí, již hodlají vložit peníze do nějakého rezidenčního objektu či kancelářské budovy, je dvojnásobně více než těch, kteří se hodlají nemovitostí zbavovat. Analýzu Prospect for Property: On Solid Foundations? provedla banka na základě dotazování dvou tisíc investorů z 25 zemí. Čtyřicet procent z nich disponuje aktivy od 500 tisíc liber do jednoho milionu, 40 procent dotazovaných drží aktiva v hodnotě do deseti milionů liber, deset procent vlastní majetek do 30 milionů liber a majetek zbylých deseti procent přesahuje 30 milionů liber. Většina investorů, která se účastnila studie, pochází z USA, Hongkongu, Indie, Singapuru, Kanady, Španělska, Švýcarska, Spojených arabských emirátů, Velké Británie a Monaka. „Byl jsem překvapen, jak velký podíl bohatství této skupiny připadá na nemovitosti,“ konstatuje Mike Dicks, ředitel výzkumu v bankovní divizi Barclays Wealth. „Investoři drží mnohem větší podíl majetku v realitách, než bychom jim normálně doporučovali,“ dodává. Světové prvenství v tomto ohledu patří Španělům. Jejich aktiva jsou z více než poloviny tvořena právě nemovitostmi. Třetinový podíl realit v investičním portfoliu pak drží Kanaďané a Indové.

Stabilizované ceny Ze studie banky Barclays vyplývá, že 30 procent oslovených investorů hodlá v nejbližších letech realitní portfolio rozšiřovat, přičemž se nebere v úvahu pořizování objektů pro trvalé bydlení. „Zdá se, že se ceny realit stabilizovaly,“ tvrdí Michael Crook, stratég v Barclays Wealth. „Je ale jasné, že poptávka po nemovitostech bude záviset na dostupnosti úvěrů a na oživování globální ekonomiky,“ konstatuje Crook. Mezi nejaktivnější realitní kupce budou příští rok patřit Kanaďané a investoři ze zemí Perského zálivu. „Investoři mají k dispozici ohromný balík peněz a vyčkávají na ty pravé příležitosti. Rozhodně nelze tvrdit, že je málo kupců realit,“ poznamenává Bernie Hadiggan, ředitel maloobchodní skupiny Marcus & Millichap. Dodává, že investoři mají zájem o aktiva, s jejichž pořízením je spojeno relativně malé riziko, nacházejí se na atraktivní adrese a na jejich prostory jsou uzavřeny dlouhodobé nájemní smlouvy. Jedinými investory, kteří jsou k realitnímu trhu stále skeptičtí, jsou Španělé. Podíl realit v jejich portfoliích se bude v nejbližších letech zcela jistě snižovat. Tento trend ostatně naznačují i statistická data. Ve třetím čtvrtletí letošního roku bylo ve Španělsku uzavřeno 400 tisíc rezidenčních transakcí z druhé ruky, zatímco ještě v roce 2006 změnilo majitele více než milion starších domů. Jedním z problémů španělského realitního trhu je odliv britských kupců, kteří ztratili zájem o investice kvůli poklesu libry vůči euru. „Přišli o 40 procent své kupní síly a dnes pro ně nemá smysl žít ve Španělsku,“ říká José Prado, prezident španělské Asociace konstruktérů a stavebníků. Makléři se shodují, že španělský realitní trh ještě nedosáhl svého dna. „Ve Španělsku je nyní více než milion neprodaných nových domů. Ty musejí být zobchodovány, pak teprve může nastat nějaké oživení,“ píše se ve zprávě banky Barclays. Dle španělských realitních kanceláří by mohly ceny rezidenčních nemovitostí v roce 2010 poklesnout ještě o 27 procent. O něco lépe se daří trhu komerčních realit. Tam by se ceny měly příští rok stabilizovat. Oživení se očekává v roce 2011.

Atraktivní Amerika Oslovení investoři považují nyní za nejatraktivnější místo pro nákup nemovitostí jednoznačně USA. Tam vidí největší potenciál zhodnocení investice. Dle agentury Bloomberg se cena amerických maloobchodních prostor, kanceláří a skladů propadla o 21 procent během prvních tři kvartálů letošního roku. Přitom v roce 2008 již zlevnily komerční objekty o dvanáct procent. Nastartování zájmu o americký realitní trh lze vyčíst i ze statistických dat. Prodej starších domů v USA vzrostl v říjnu meziročně – dle Národního sdružení realitních kanceláří – o rekordních 23,5 procenta. Proti září se zvýšil o 10,1 procenta, což je také rekord. V přepočtu na celý rok se tak v USA prodalo 6,1 milionu nemovitostí – to je nejlepší výsledek od února 2007. Hned za USA se co do atraktivity trhu pro realitní investory umístila Velká Británie. Tu ostatně označila mezinárodní realitní společnost DTZ za hlavní motor posilování evropského trhu nemovitostí. Ve třetím čtvrtletí letošního roku tam investice do komerčních nemovitostí zaznamenaly téměř poloviční nárůst, a to z 3,6 miliardy na 5,3 miliardy eur. Přestože pořízení nemovitostí představuje pro movité jedince jen jednu z mnoha investičních příležitostí, mají pro ně reality určitá specifika. Analytici hovoří o tom, že si majitelé „vybudují emoční vztah k cihlám a k omítce“. Jsou proto ve většině případů méně ochotní prodávat reality ze spekulativních důvodů a jsou také méně akurátní ve sledování výnosů, jež jim reality přinášejí. „Pro vekou skupinu těch, kteří investují do realit, znamenají transakce mnohem více než jen čistě finanční rozhodnutí, zvláště to platí u rezidenčních objektů,“ tvrdí Joanna Chuová z Barclays Wealth. „Často o tom, jak investoři nakládají s realitami, rozhodují emoce,“ dodává. „Slabostí“ pro budovy se netají například rodina Trumpů. „Realitní investice nikdy neztratí svůj půvab. Nemovitosti jsou solidní, v portfoliích jsou drženy dlouhodobě, představují bezpečnou investici, pokud je pořizují ti správní lidé,“ konstatoval na konferenci zaměřenou na realitní krizi Donald Trump junior, viceprezident Trump Organisation, jež podniká právě v nemovitostech.