Stanovení délky fixace úrokové sazby je jedno z klíčových rozhodnutí klienta při žádosti o hypoteční úvěr. Hned po výši úvěru a době jeho splatnosti. Délka fixace výrazně ovlivňuje cenu úvěru a není proto dobré dělat ukvapená rozhodnutí.
Delší fixace úrokové sazby je výhodná především pro banky
Stanovení délky fixace úrokové sazby je jedno z klíčových rozhodnutí klienta při žádosti o hypoteční úvěr. Hned po výši úvěru a době jeho splatnosti. Délka fixace výrazně ovlivňuje cenu úvěru a není proto dobré dělat ukvapená rozhodnutí.
Délka fixace představuje v případě hypotečního úvěru dobu, po kterou banka nemůže klientovi změnit úrokovou sazbu, ze které je odvozena výše anuitní splátky. Je-li sazba neměnná, má klient jasnou představu o nákladech na úvěr například v nejbližších pěti letech a může si lépe rozplánovat své osobní finance. Z pohledu klienta jako nabyvatele nemovitosti, tedy svým způsobem investora, tím klesá rizikovost celé transakce. Taková informace má svoji hodnotu a on je za ni zpravidla ochoten zaplatit. Po uplynutí fixační lhůty může banka nastavit novou výši úrokové sazby v souladu s aktuálními tržními podmínkami. V této době má také klient možnost částečně umořit svůj úvěr mimořádnou splátkou. Jindy to není možné, resp. to možné je, ale přijde to velmi draho. Pokud chce klient jiným způsobem změnit podmínky úvěrové smlouvy (např. změnit dobu splatnosti nebo výši měsíční splátky), taktéž by měl využít této situace.
Jaké výhody přináší delší fixace…
Mezi finančními poradci je velmi oblíbené doporučovat co nejdelší dobu fixace. Údajně je to výhodnější. Úvahy o výhodnosti odložme, je ale pravda, že je takový úvěr nejjistější. Klient vždy ví, co bude. Delší doba fixace má své výhody i nevýhody a je otázkou, co pro kterého klienta převáží. Jaké jsou tedy výhody delšího zafixování úrokové sazby? Klient je zabezpečen proti budoucímu růstu úrokových sazeb. V takové situaci by nově poskytované hypotéky byly již dražší, a on se může radovat z toho, jak dobře investoval. Porostou-li sazby dokonce výrazně, může nastat stav, kdy na termínovaném vkladu získá vyšší úrokový výnos, než jaký zaplatí své hypoteční bance. Další nespornou výhodou delší fixační lhůty je možnost bezstarostného finančního plánování. Klient má slušný přehled o svých budoucích výdajích a lépe udrží rodinné finance na uzdě. Navíc by měla reálná váha hypoteční splátky v jeho rozpočtu vzhledem k postupnému růstu mezd klesat. To je sice částečně eliminováno klesajícím podílem úrokové složky měsíční splátky, která je daňově odečitatelná, ale i přesto lze pokles reálné hodnoty splátky v čase očekávat.
… a jaké má nevýhody
Delší doba fixace má ale, jako všechno na světě, i své nevýhody. A ty mohou být velmi bolestivé. V prvé řadě delší doba fixace hypotéku výrazně prodraží. Není výjimkou, že úroková sazba hypotéky s pětiletou fixací se liší od té s nejkratší fixací o 1 % p. a. Vezmeme-li si jako příklad hypoteční úvěr ve výši 1 mil. Kč s dobou splatnosti 15 let, způsobí toto jedno procento rozdíl v měsíční splátce cca 500 Kč. Další nevýhodou je skutečnost, že dostane-li se klient v průběhu času k nějakým penězům a rád by část úvěru předčasně splatil, musí zpravidla čekat až do ukončení fixační lhůty. V opačném případě bývají mimořádné splátky ošklivě zpoplatněny. Klient, který by tedy rád část úvěru předčasně splatil, musí peníze šetřit až do ukončení fixační lhůty. Na tom ale tratí, neboť úroková sazba, kterou platí on bance, bude prakticky vždy výrazně vyšší, než jakou dostane na svém, byť termínovaném, účtu. Optimální hypotékou by tedy byla taková, kdy by klient mohl svůj úvěr umořovat kdykoliv chce. Pokud je klient schopen splácet víc a je limitován např. pětiletou fixací, přijde ho zmíněné splácení docela draho. V tom případě by se mu zřejmě bývala vyplatila nižší doba fixace. To platí dvojnásob v případě, že si je dřívějším splacením téměř jist. V kratším horizontu je totiž méně pravděpodobná změna tržních úrokových sazeb a delší doba fixace je opravdu nevýhodná. Velmi podstatnou nevýhodou fixace úrokové sazby je, že pokud úrokové sazby v budoucnu klesnou, je na tom klient hypoteční banky bit. Platí totiž výrazně více, než v případě, kdyby zvolil minimální možnou dobu fixace. A zde je právě kámen úrazu. V posledních letech totiž úrokové sazby v ČR prakticky pouze klesaly. To lze jasně demonstrovat na vývoji referenční úrokové sazby PRIBOR (měsíční). Ta se v roce 1998 pohybovala na úrovni 16,2 % p. a., zatímco v současnosti dosahuje jen 2,4 % p. a. Obdobný úrokový rozdíl lze vidět i při sledování diskontních sazeb ČNB, ze kterých se odvíjejí sazby mezibankovního trhu.
Konkrétní příklad
Uveďme si praktický příklad. V současnosti není problém získat hypoteční úvěr při pětileté fixaci s úrokovou sazbou ve výši 4,5 % p. a. Stále ale existují lidé, kteří si před čtyřmi lety nechali kvalitně poradit a získali tak hypotéku s pětiletou fixační lhůtou za 9 % p. a. Byla-li jejich hypotéka na 1 mil. Kč na 20 let, činí rozdíl v měsíční splátce 2670 Kč! (Zde neuvažujeme státní příspěvek, v případě koupě staršího bytu byl ale stejně irelevantní). Po bitvě je každý generálem. Nyní se ukazuje, že se finanční poradci a bankovní úředníci, kteří tak vehementně doporučovali svým klientům co nejdelší fixaci hypotečního úvěru, velmi mýlili. Úrokové sazby od roku 1998 totiž pouze klesaly. A ani v současné době se nezdá, že by se měl tento trend výrazně změnit. Významný nárůst úrokových sazeb by totiž zřejmě ani nebyl v souladu s politikou ČNB (cílování inflace). A pokud by šlo o kosmetický nárůst o 1 %, tak ten by pouze kompenzoval to, co by klient stejně platil v případě hypotečního úvěru s pětiletou (popř. delší) fixací.
Za co vlastně klient platí?
Banky zpravidla nabízejí hypoteční úvěry s delší fixační lhůtou za vyšší úrokovou sazbu. To je, přiznejme si, pro ně velmi výhodné. Na jedné straně je sice možné říci, že jde o zabezpečení klienta, který za to rád zaplatí, jde ale také o zabezpečení banky. Banky takovýmto způsobem na klientech slušně vydělávají. V případě fixace úrokové sazby jde prakticky o transakci typu FRA (dohoda o budoucí úrokové sazbě), která, je-li na úrovni očekávané úrokové sazby, je zpravidla pro obě strany bezplatná. V tomto případě ale za takovouto transakci platí bance její klient. Hypoteční banka, je-li dobře řízena, by totiž měla být schopna přestát i situaci, kdy úrokové sazby výrazně stoupnou a její klienti-dlužníci mají zafixované nízké úrokové sazby. V době poskytnutí úvěrů může v souladu s pravidly řízení aktiv a pasiv uzavřít jiné transakce, které jí zaručí přísun finančních prostředků za stejně „nízké“ úrokové sazby, které jí platí stávající klienti. Dlouhé fixační lhůty jsou při poskytování hypotečních úvěrů velmi oblíbené. I přesto, že se taková delší fixace prakticky ještě nikomu nevyplatila. Změní se tedy chování spotřebitelů? Zatím na tomto stavu vydělávají jedině banky. A ne málo.
Vývoj diskontní sazby ČNB
(v %)
27. 5. 1997 13,00
14. 8. 1998 11,50
27. 10. 1998 10,00
23. 12. 1998 7,50
12. 3. 1999 6,00
3. 9. 1999 5,50
27. 10. 1999 5,00
23. 2. 2000 4,00
27. 7. 2001 4,25
30. 11. 2001 3,75
22. 1. 2002 3,50
1. 2. 2002 3,25
26. 4. 2002 2,75
26. 7. 2002 2,00
1. 11. 2002 1,75
31. 1. 2003 1,50
26. 6. 2003 1,25
1. 8. 2003 1,00
Pramen: ČNB
