Realitní trh v emirátu je nejrychleji rostoucím na světě
Historie se vznáší k nebesům. Tímto sloganem propaguje na billboardech svůj projekt developer nejvyšší stavby na světě, Burj Dubai, která může po dokončení dosahovat výšky až devíti set metrů. Podobně vzletnou nálepku by mohly získat další desítky dubajských projektů. Emirát, který má podobně jako Praha 1,2 milionu obyvatel, zažívá nebývalý stavební boom. Oficiální statistiky hovoří o tom, že od roku 2000 zde vzrostl počet budov o více než čtyřicet procent, bytů dokonce o více než šedesát procent. Díky uvolnění podmínek týkajících se vlastnictví pozemků a budov mohou na rozvoji dubajského realitního trhu profitovat i cizinci.
První na světě.
„Nemovitostní trh v Dubaji je jedním z nejdynamičtěji se rozvíjejících na světě,“ říká Luděk Sekyra, předseda představenstva společnosti Sekyra Group, která tamní trh již několik měsíců analyzuje. „To, co dává trhu velkou dynamiku je skutečnost, že jde o trh globální,“ dodává. Dubaj těží ze své centrální polohy. Z Moskvy trvá let necelých pět hodin, z Londýna sedm. Pozitivní vliv nejen na obchod s realitami, ale i na celou hospodářskou prosperitu v Dubaji měla nedávná rozhodnutí šejka Mohammeda bin Rashida Al Maktouma, viceprezidenta a premiéra Spojených arabských emirátů a vládce Dubaje. „Šejk pozorně naslouchá obchodníkům a finančníkům a vytváří prostředí, které je atraktivní a láká velké mezinárodní banky a investory,“ říká Sekyra. Jedním z šejkových nejdůležitějších kroků bylo uvolnění nákupu nemovitostí pro cizince. „Minulý měsíc vláda emirátu Dubaj přijala nové majetkové právo, které umožňuje cizím státním příslušníkům vlastnit v přesně vymezených oblastech v Dubaji nemovitosti včetně půdy. Jde o první historický průlom do pravidel platných v regionu několik století,“ upřesňuje Jiří Rak, obchodní rada českého zastupitelského úřadu v Abú Zabí. Dodává, že se tak stalo čtyři roky poté, co vláda poprvé oznámila záměr připravit zákon upravující vlastnická práva cizinců k nově budovaným projektům na území emirátu. „Doposud nesměl cizinec ve Spojených arabských emirátech vlastnit nemovitosti ani pozemky,“ tvrdí Rak. Investoři a developeři nyní čekají, ve kterých oblastech Dubaje budou moci reality volně nakupovat. Všeobecně se předpokládá, že odstranění překážek se bude týkat nově budovaných rozsáhlých projektů, jako jsou umělé ostrovy Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali a Palm Deira, souostroví The World, Dubai Marina, Dubai Waterfront, obytných komplexů The Gardens, Springs, Emirates Hills, Meadows, The Lakes, Montgomerie, Arabian Ranches a dalších.
Pod vlivem Britů.
Podnikatelé, kteří se rozhodnou obchodovat v Dubaji, mohou těžit z velmi levné pracovní síly, zejména z asijských zemí, jako je Indie a Pákistán. Plusem je i tamní profesionalita. „Pro řadu významných společností pracují britští poradci a manažeři,“ tvrdí Sekyra. Vliv Britů v Dubaji, který je dán historicky, je patrný i v legislativě. „Některá centra, jako například Dubai International Financial Centre, se budou řídit jurisdikcí, která vychází z britského práva. To vytváří velmi komfortní podmínky pro mezinárodní finanční komunitu,“ vysvětluje Sekyra. Dubaj je pozitivně hodnocena i z dalších důvodů. „Je tam čisto a bezpečno. Hodně se investuje do infrastruktury. Z Dubaje se stává Švýcarsko Středního východu,“ tvrdí Jaromír Švarc, jednatel společnost Film Dekor.
Ze statistik společnosti Asteco, největší poradenské firmy zabývající se nemovitostmi ve Spojených arabských emirátech, vyplývá, že lákavé podmínky pro podnikání přitahují nadnárodní firmy, které si v Dubaji zakládají své regionální pobočky. Každý den se v průměru 21 společností rozhlíží, kde by si pronajalo kancelářské prostory. Asteco odhaduje, že do roku 2010 vzroste počet obyvatel v Dubaji na 1,65 milionu, ročně tedy přibude v průměru 120 tisíc lidí. S tím souvisí i stále rostoucí poptávka po administrativních a rezidenčních prostorách.
Hodnota realitních transakcí uskutečněných v Dubaji, jak uveřejnil v únoru časopis Gulf Business, se v loňském roce pohybovala mezi 3,27 až 4,09 miliardy dolarů. Nové projekty jsou rozprodány během dne, kdy je developeři nabídnou na trhu. „Ceny pozemků za poslední dva roky vzrostly o 184 procent. V přípravě jsou dva miliony metrů čtverečních obchodních ploch a zhruba sto tisíc bytů,“ tvrdí Sekyra.
V příštích čtyřech letech by měli investoři vložit do nemovitostních projektů padesát miliard dolarů. „Populární statistiky uvádí, že v Dubaji je dnes zhruba pětina jeřábů, které jsou na světě využívány,“ říká Sekyra. Návratnost investic do dubajských nemovitostí se pohybuje mezi třiceti až čtyřiceti procenty. „V porovnání s jinými zeměmi, kdy se tento ukazatel pohybuje pod šesti procenty, je tento emirát velmi lákavým regionem,“ vysvětluje Sekyra.
Smetánka i střední vrstva.
Navzdory developerskému boomu je stále problém sehnat v Dubaji kvalitní nemovitost. Statistická data dokládají, že osmdesát procent bytů, které byly dokončeny v roce 2004, bylo prodáno. Plně jsou obsazeny všechny byty, které jejich majitelé nabízejí k pronájmu. To samozřejmě tlačí ceny nájmů nahoru. Za poslední rok to bylo v průměru o třetinu. Navíc se nájemci musí často smířit i s prostory nižšího standardu. O koupi nemovitostí v Dubaji má zájem buď světová smetánka, nebo dobře situovaná střední vrstva. „Řekl bych, že co se týče nemovitostí, jsme na stejné cenové úrovni. Maloobchodní ceny v Dubaji jsou dokonce nižší než u nás. Neplatí se tam daně, dokonce ani DPH,“ říká Švarc. Za luxusní třípokojový byt v Burj Dubai zaplatí zájemce od 540 tisíc dolarů, dvoupokojový apartmán v Dubai Marina přijde na minimálně 212 tisíc dolarů. Mezi kupci nemovitostí, kteří přicházejí z ciziny, převládají Evropané. Na ně připadá zhruba čtyřicet procent transakcí. Přibližně třicet procent zahraničních kupců jsou Asiaté, dvacet procent vychází na obyvatele ostatních států Zálivu a zbytek připadá na Afričany, hlavně občany Jihoafrické republiky. Mezi Evropany dominují Britové a Rusové. Rostoucí skupinou kupců rezidenčních projektů jsou zahraniční penzisté, a to převážně z Velké Británie, USA a Kanady. „Za svou penzi v Dubaji jsou schopni pořídit vyšší standard bydlení i lepší kvalitu života, než by tomu tak bylo v jejich domovských státech,“ vysvětluje tento trend Sajjad M. Rashid, prezident Credo Investments pro časopis Gulf Business. Na rostoucí zájem zahraniční klientely o rezidenční prostory zareagovali dubajští developeři. Jedna z největších developerských společností - Damac, si například nově zřídila prodejní pobočky mimo území Spojených arabských emirátů, a to tři ve Velké Británii, dvě v Íránu a po jedné v Pákistánu, v Kuvajtu, v Rusku a v Libanonu.
Nejdřív kancelář, potom licence.
Ještě zřetelněji než na rezidenčním trhu se nedostatečná nabídka projevuje v sektoru komerčních prostor. Výstavba rezidenčních ploch totiž několik let dominovala nad administrativními a obchodními. V nových multifunkčních komplexech je v průměru jen pětina ploch určena ke komerčnímu využití. „Problémem je, že větší podnikatelé zastávají strategii vyčkávat a pozorovat, než se rozhodnou investovat do komerčních nemovitostí,“ říká Abid A. Junaid, ředitel společnosti ETA Star. Tato taktika se ale postupně mění. Nová legislativa totiž nařizuje obchodníkům, že mohou požádat o obchodní licenci pouze tehdy, pokud mají v Dubaji kancelář. Obsazenost kanceláří v prominentních budovách se proto blíží stu procent a roste také poptávka po administrativních prostorách i ve starších objektech. Stavební boom postihl také sektor obchodních ploch. Dubaj chce mít do roku 2009 čtyři z pěti největších nákupních center na světě. Slibně se rozvíjející trh s nemovitostmi by mohla negativně ovlivnit rostoucí míra inflace. „Oficiální údaj o inflaci šesti procent je třeba brát s velkou rezervou, skutečné číslo dosahuje dvouciferné úrovně, a Abu Dhabi Chamber of Commerce and Industry ve své studii uvádí dokonce osmnáctiprocentní nárůst cen základních produktů za poslední rok,“ konstatují dokumenty českého zastupitelského úřadu v Abú Zabí. Následkem inflace by se mohly zvednout ceny realit. Tamní odborníci na nemovitosti ale poznamenávají, že ceny objektů jsou v Dubaji stále podstatně nižší než v Evropě nebo ve Spojených státech. Větší obavy než sama inflace ale u developerů a investorů budí otázka bezpečnosti v regionu Blízkého a Středního východu. Na ní záleží, zda zájem cizinců o Dubaj bude pokračovat. „Investice developerů se zaměřují na nové projekty, které počítají s výrazným nárůstem turistů a místních obyvatel. Pokud by k tomuto přílivu nových zákazníků z jakýchkoliv příčin nedošlo, celá bublina může prasknout a rozmach stavebnictví bude zastaven na neurčito,“ vysvětluje Jiří Rak z české ambasády v Abú Zabí. Nicméně dodává, že výhled dalšího hospodářského vývoje emirátů, jak ho podávají nezávislé instituce jako například Economist Intelligence Unit, je pozitivní.
Nové projekty Palm Jumeirah Arabové tento projekt komplexu umělých ostrovů považují za jeden ze zázraků vytvořených člověkem. Očekávají, že se tato lokalita stane jednou z nejprestižnějších adres na světě. Na ostrovech bude vybudováno celkem 38 hotelů, necelé dvě tisícovky luxusních vil, bezmála deset tisíc apartmánů, tři mariny a obchody. Odhaduje se, že Palm Jumeirah bude obývat kolem sedmdesáti tisíc lidí. Výstavba areálu trvala od roku 2001 do loňského roku. První obyvatelé ostrovů se nastěhují letos.
Palm Jebel Ali Tento projekt umělých ostrovů je určen jak pro rezidenty, tak pro turisty. Komplex ostrovů bude o polovinu větší než Palm Jumeirah a bude zahrnovat šest menších přístavů, „Mořskou vesnici“ a tematický park zaměřený na vše, co souvisí s vodou. Očekává se, že na ostrovech bude bydlet mezi deseti tisíci až patnácti tisíci lidmi. Výstavba začala v roce 2002 a první obyvatelé by se měli zabydlet na počátku roku 2008.
The World Islands Projekt se bude rozkládat na ploše, která na délku zabírá devět kilometrů na šířku šest kilometrů. Tři stovky ostrovů se budou táhnout podél pobřeží Dubaje ve vzdálenosti čtyř kilometrů a vytvoří podobu mapy světa. Ostrovy budou dostupné pouze lodní dopravou. Na mořské dno bude postupně uloženo 31 milionů tun kamenů a 321 milionů metrů krychlových písku. Již nyní je 88 ostrovů nad hladinou moře. Projekt by měl být dokončen do konce roku 2008.
Jumeirah Lake Towers Tento projekt vyroste na dubajském nábřeží a bude ho tvořit 79 mrakodrapů, z nichž v 52 budou rezidenční prostory a obchody. Po dokončení bude v Jumeirah Lake Towers sídlit třicet tisíc lidí. Komplex by měl být dokončen v příštím roce.
Dubai Marina Má být největší uměle vybudovanou marinou na světě. Obklopovat ji bude rezidenční část a zábavní areál. Ten bude zabírat plochu 4,5 kilometru čtverečního. Celkem bude postaveno na dvě stovky budov s rezidenčními prostory. Marinu bude obývat 150 tisíc lidí, měla by být dokončena v roce 2009.
Dubai International Financial Centre (DIFC) DIFC se bude rozkládat na ploše 370 tisíc metrů čtverečních. Areál bude tvořit sedmdesát mrakodrapů s kancelářskými i rezidenčními prostory. Součástí budou též parkovací plochy s kapacitou 37 tisíc míst. Předpokládá se, že v DIFC najde zaměstnání asi 50 tisíc lidí.
Burj Dubai Plánovaná nejvyšší budova na světě je situovaná do oblasti Sheikh Zayed Road. Předpokládá se, že její výška přesáhne sedm set metrů, odvážnější odhady hovoří dokonce o devíti stech metrech. Zatím je postaveno šest podlaží, stavba pokračuje tempem jedno až dvě podlaží za týden. Dokončení je plánováno na rok 2008. Burj Dubai by mělo obklopovat staré město, jehož atmosféra bude připomínat původní Arábii. Do této lokality je situováno také největší obchodní středisko na světě, Dubai Mall. Součástí komplexu Burj Dubai bude také jezero, zahrady, čtyři plavecké bazény, restaurace, místa pro cvičení tchaj-ťi, jógy, meditace, fitness centrum a exkluzivní Cigar club.
Business Bay Inspirací pro developery Business Bay byl newyorský Manhattan. Business Bay se má stát komerční a obchodní čtvrtí. Investoři chtějí do této lokality nalákat mezinárodní společnosti, aby si právě zde vybudovaly své sídlo. První fáze projektu byla vyprodána několik hodin poté, co byla dána na trh.
Dubailand Dubailand je jedním z největších developerských projektů na světě, který bude zabírat plochu 279 kilometrů čtverečních. Jeho součástí bude 65 jednotlivých projektů, jako například Dinosaurus World, Sport City, Mall of Arabia nebo Snow World. Do roku 2010 má Dubailand přilákat patnáct milionů turistů ročně. Otevření první části parku je plánováno již na letošní rok.
Dubai Waterfront Development Multifunkční projekt, který bude mít deset čtvrtí a bude v něm bydlet dle předpokladů až 750 tisíc lidí. Tento projekt je umístěn asi 35 kilometrů jižně od Dubaje a sousedí s emirátem Abú Zabí. Dubai Waterfront Development je první fází rozsáhlého projektu nazvaného Arabian Channel.
Jebel Ali Airport City Projekt se bude rozkládat na ploše 140 kilometrů čtverečních. Nové letiště, které vyroste čtyřicet kilometrů od současného, bude mít kapacitu 120 milionů cestujících. Lokalita sousedící s letištěm bude moci ubytovat až devět set tisíc lidí. Celý projekt by měl být dokončen v roce 2020. Jeho součástí bude také obchodní centrum, golfový resort a výstavní areál.
Po hercích přijdou stavitelé U paty sjezdovky s umělým sněhem v Dubaji, v hotelu Kempinski, se každý den koná několik představení českého divadla Black Light Theatre Image. Účinkování umělcům zprostředkoval architekt Jaromír Švarc, jednatel firmy Film Dekor, která by se v budoucnu mohla v Dubaji podílet i na výstavbě největšího westernového městečka na světě. Developerské záměry v emirátu ale mají i další Češi. Byť je konkurence na tamním rychle rostoucím stavebním trhu obrovská.
Indové a další.
Ti, kteří situaci v Dubaji znají, tvrdí, že prosadit se není jednoduché. „Naše firmy tam nejsou etablované. Region ovládají tradičně Angličané, protože Dubaj byla britským protektorátním územím, a Američané,“ říká Jaromír Švarc. Prosadit se na trhu je prý velmi těžké i kvůli nižší ceně. „V případech, kdy jsou české společnosti levnější než britské nebo americké, se na zakázku tlačí další firmy, které byly nějakým způsobem historicky spojené s Anglií,“ říká Švarc. Má na mysli především Indii a Pákistán, ale i další země Středního a Dálného východu - Írán a Čínu. Stavební práce provádějí v Dubaji především Indové. Pracují často v děsivých podmínkách, a to nejen co se týče mzdy. „U staveb polehávají na zemi na krabicích. Bylo mi řečeno, že sice dostávají sto padesát eur na měsíc, ale za tuto částku uživí doma celou rodinu. Práce v Dubaji je pro Indy požehnáním,“ vysvětluje Švarc.
Vliv Orientu.
Stejně těžká jako pro stavební firmy je situace pro české architekty. „Objekty, které se dnes v Dubaji staví, jsou sice moderní, ale orientálně zdobné. Na vkus Evropana a Američana se používá až moc zlata, stříbra a diamantů, než by bylo vhodné,“ zdůvodňuje Švarc. Dodává, že je nezbytné trefit se do arabského vkusu, který je odlišný a hodně ovlivněný Orientem. Bohatí investoři jsou jen v omezené míře ochotni investovat do avantgardní moderní architektury. Jako příklad může sloužit sedmihvězdičkový hotel Burj Al Arab, který svou siluetou připomíná nafouknutou plachtu a zná ho celý svět. Je to stavba, která není poplatná orientální zdobnosti. Švarc se ale domnívá, že takto významných staveb vznikne během jednoho století jen několik. Problémem je též ohromné množství schopných architektů, kteří se v Dubaji již pohybují. „Čeští architekti nejdou do rovnocenné soutěže. Budou se snažit probojovat do míst, kde je již plno až přecpáno,“ říká Švarc. Zakázky nemohou získávat ani snižováním cen, protože na srovnatelné úrovni jsou indické projekční kanceláře, čínské, singapurské či hongkongské.
První bude Sekyra.
Jak vyplývá z údajů ambasády v Abú Zabí, v Dubaji zatím žádná česká stavební firma nepůsobí. Primát získá s největší pravděpodobností společnost Sekyra Group. Ta si zvolila Dubaj jako první region mimo země střední a východní Evropy. „Vezmeme-li v úvahu statistické údaje, které charakterizují tamní trh s realitami, je jasné, proč jsme se rozhodli právě takto,“ vysvětluje Luděk Sekyra. V první fázi se chce firma zaměřit na výstavbu rezidenčních objektů. „Provádíme důkladnou analýzu jednoho projektu v oblasti Business Bay, kde by se měly stavět byty pro zaměstnance společností hlavně z finančního sektoru, protože se tato lokalita nachází v blízkosti DIFC,“ upřesňuje Sekyra. Dodává, že společnost zkoumá i další příležitosti výstavby bytů v oblasti Dubai Marina, kde by měly vyrůst rekreační byty.
Český investor počítá i s příležitostmi v sektoru administrativních prostor. „V poslední době se ukazuje, že schází zhruba 250 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Obsazenost v existujících administrativních budovách je na úrovni sta procent,“ zdůvodňuje rozhodnutí Sekyra.
Sekyra Group bude v Dubaji spolupracovat s lokálními partnery, s několika již jedná. „Pro některé projekty v určitých oblastech je nutné mít společnost s místními podnikateli,“ vysvětluje Sekyra. Předpokládá, že v nejbližších dvou letech bude firma v emirátu investovat minimálně sto milionů dolarů. První projekt by chtěli zahájit ještě v letošním roce, přestože se o expanzi do Dubaje rozhodli teprve na konci minulého roku. „Povolovací procedury nejsou složitou záležitostí. Každý, kdo si koupí pozemek, má již předem uvedeno, jaký objem ploch může zastavět,“ říká Sekyra.
I on upozorňuje, že v Dubaji vládne silná konkurence. „Jsou tam velmi silní zejména lokální investoři,“ upřesňuje. Jedná se především o skupinu EMAAR Properties, která je dle tržní kapitalizace největší realitní společností na světě a má hlavní slovo při výstavbě Burj Dubai a nákupního centra Dubai Mall. Druhým významným hráčem je státní společnost Nakheel, která je developerem projektu Palm Islands.
Podnikatel Luděk Sekyra se domnívá, že perspektivní jsou vedle Dubaje i další emiráty. Příležitosti vidí v Abú Zabí, což je největší a nejbohatší emirát. „Má připraveny masivní projekty v infrastruktuře za více než sto miliard dolarů. Vznikne tam další regionální centrum jak pro turismus, tak pro obchodní a komerční aktivity,“ vysvětluje Sekyra. Možností pro investice prý bude ve Spojených arabských emirátech hodně. „V blízkosti jsou perspektivní světové trhy jako Indie a Pákistán. Řada projektů v těchto zemích se bude připravovat z Dubaje, protože zde vzniká velké finanční centrum,“ říká Sekyra.
Western v Dubaji.
Dalším Čechem v Dubaji je architekt Jaromír Švarc. „Zúčastnil jsem se tendru na vytvoření návrhu Western City, které by se mělo stát součástí velkého zábavního celku Dubailand,“ říká Švarc, jehož masterplan, na kterém spolupracoval ještě se společnostmi Artechnic a Sial, byl vybrán jako vítězný. Atmosféra westernového městečka by měla evokovat Divoký západ druhé poloviny 19. století. Areál zabere plochu 65 hektarů a stane se největším svého druhu na světě. Nyní je zde poušť. V městečku bude indiánská vesnice, vojenská pevnost, amfiteátr na rodeo, polorozbořená mexická vesnice s kostelem, množství restaurací a saloonů. V hotelích najde ubytování sedm set lidí, součástí areálu budou také obchody, v nichž si budou moci příchozí pořídit vše od zlata přes westernové boty až po sedla. Postavena bude muset být také modlitebna pro muslimské návštěvníky. Westernové městečko bude obklopovat rezidenční část, ve které bude na prodej 150 dřevěných domků. „Snažil jsem se o maximální autenticitu,“ říká Jaromír Švarc. Návštěvníci městečka proto budou mít k dispozici řadu westernových atrakcí. Budou si moci vyzkoušet, jak se rýžuje zlato, zastřílet si na střelnicích, zúčastnit se závodů v rychlosti tasení, zkusit si házet laso, střílet na virtuální bizony, vyzkoušet si své umění při rodeu. Jednotlivé atrakce budou propojeny železnicí. Vlaky budou samozřejmě kopií těch, které jezdily před dvěma sty lety v Americe. „V Dubaji není nikde železnice, takže návštěvníci městečka budou mít v tomto ohledu premiéru,“ říká Švarc.
Dvě miliardy korun.
Protože areál není možné klimatizovat a pro Evropany a Američany je nepředstavitelné se ve čtyřicetistupňových vedrech potulovat po westernovém městečku, v létě budou návštěvníci pocházet zejména z Indie, Pákistánu a ze zemí Dálného východu. V měsících, kdy je chladněji, je vystřídají Američané, Australané a Evropané. Náklady na vybudování celého městečka se odhadují na dvě miliardy korun. „Problémem je, že v Česku není společnost, která by byla schopná tento projekt investovat,“ říká Švarc. Zadavatel soutěže, česká firma Philadelphia Invest, začala jednat se zahraničními investory, které nakonec sehnala. „Ti si ale kladou své podmínky. Nyní čekáme, jestli budeme vyzváni, abychom v projektu pokračovali,“ popisuje situaci Švarc. Pozemek, na kterém by mělo městečko vyrůst, koupil investor ze Saúdské Arábie a američtí investoři by dali prostředky na jeho výstavbu. Švarc věří, že pokud se dostane na stavbu westernového městečka, sežene kontakty, které přinesou další práci v Dubaji. „Rozhodně ale nečekám, že by tam jeli na stavbu naši lidé. Přijedeme s managementem a na místě si musíme dělníky najmout. Jinak bychom nebyli konkurenceschopní,“ říká Švarc. Zatímco prý jeden český pracovník s dietami, ubytováním a s cestou vyjde denně na pět až šest tisíc korun, Ind stojí pět šest eur. „To jsou nesrovnatelné náklady,“ říká Švarc.
