Realitní crowdfunding si v Evropě poslední dobou získává oblibu jako způsob, díky němuž se lidé mohou dostat na trh s nemovitostmi bez vysokých vstupních bariér, jež jsou s tímto druhem investování obvykle spojeny. S rostoucím počtem platforem, které uvedenou službu nabízejí, je ovšem zásadní porozumět možným rizikům a podle toho si vybrat nejvhodnější projekt.
Regulaci celého odvětví v současnosti zajišťuje především nařízení EU 2020/1503, jehož hlavním cílem bylo formálně upravit služby crowdfundingu a rozšířit okruh investorů. Klíčovými body nařízení byl požadavek na investiční listy, prevence střetu zájmů, testy vhodnosti pro investory, nový povolovací proces a limit pěti milionů eur pro jednotlivé projekty.
Odborníci výše popsanou změnu hodnotí vesměs kladně. Jsou přesvědčeni, že na trh přinese více důvěry a jistoty ze strany investorů. „Jednotná pravidla, která umožňují bezproblémovou spolupráci mezi platformami a developery v celé Evropě, mají zásadní dopad. Regulovaný trh napomáhá růstu odvětví realitního crowdfundingu a usnadňuje likviditu při oživování realitního trhu,“ říká Jan Večerka, zakladatel a CEO platformy BrikkApp, jež zprostředkovává kolektivní investování do nemovitostí napříč celým kontinentem.
Důkladný výběr přináší ovoce
Podle Večerky je nutné věnovat při každé investici pozornost hlavně procesu vyplácení. Ten se může u jednotlivých zprostředkovatelů lišit, ale většinou probíhá podle podobného schématu: „V prvním kroku si investor vybere projekt, do kterého chce investovat, a převede finanční prostředky na platformu. Poté platforma vyplatí finanční prostředky vlastníkovi nebo developerovi projektu. Vyplacení investorovi může být následně provedeno jednorázově, nebo ve splátkách, v závislosti na zásadách platformy či potřebách projektu.“
Potíž je, že se celý proces může v určitých případech zadrhnout, což představuje asi největší riziko celé investice. „Někdy se stává, že realitní developer úvěr na konci nesplatí, protože se mu projekt z různých důvodů nepovedlo dokončit nebo prodat. Toto riziko je ale možné částečně snížit, protože každá crowdfundingová platforma musí mít na webu statistiku o tom, kolik projektů jim nevyšlo. Je tedy důležité si vybírat platformy, které mají procenta špatných úvěrů co nejmenší,“ tvrdí Alan Pock, zakladatel a CEO Investownu, jež se realitnímu crowdfundingu věnuje už několik let.
Odvětví čeká zásadní růst
Hlavním důvodem opožděného splacení investice obvykle bývá zpoždění projektu. K tomu může dojít v důsledku nepředvídatelných okolností, jako jsou třeba hospodářská recese, rostoucí úrokové sazby, volatilita trhu nebo snížená poptávka po nemovitostech. Je však důležité si uvědomit, že opoždění nemusí nutně znamenat jeho konec – developerské projekty jsou totiž často zajištěny samotnou nemovitostí, což riziko ztráty do jisté míry snižuje.
Řečeno jinak, protože celý proces vyplácení může být značně komplikovaný, měli by lidé na začátku vždy pečlivě zvážit, do jaké konkrétní investice své peníze vloží. Při posuzování míry rizika konkrétního projektu je možné řídit se například poměrem úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti (LTV). Čím nižší je tato hodnota, tím je zajištění investice vyšší.
Že by právě realitní crowdfunding mohl představovat zajímavou a atraktivní možnost diverzifikace investičního portfolia, lze doložit i čísly. Podle průzkumu konzultační společnosti Facts and Factores činila ještě v roce 2018 hodnota tohoto odvětví celosvětově 13,2 miliardy dolarů. Během následujících čtyř let má nicméně každý rok vzrůst o 53 procent, takže by se do té doby měla vyšplhat až na sumu 869 miliard dolarů.
„To představuje obrovský nárůst, díky němuž se budou nahrazovat dluhopisy a ostatní formy pomalého a neefektivního financování. Z pohledu investorů se tedy očekává přesun od tradičních investic, které mají horší výnosnost, a navíc na rozdíl od crowdfundingu nejsou přístupné přes mobilní aplikace,“ uzavírá Pock.
