Portfolio manažeři realitních fondů jsou v hodnocení dosavadní výkonnosti i v předpovědích budoucnosti vcelku optimističtí a za pravdu jim dává také poslední vývoj na trhu s realitami.
Autor: Ondřej Polák
Jednoznačně pozitivní zprávou je pak plánovaný vstup nového hráče ze Slovenska, který si zatím vede velmi dobře.
Situace v sektoru nemovitostních fondů nevypadala před rokem, kdy ukončil svoji činnost fond od společnosti Realtia, nijak růžově. Investoři se do fondů kvůli nepříznivé situaci na realitním trhu nehrnuli tak, jak si to asi manažeři fondů představovali a vyhlídky na zajímavou výkonnost nebyly také příliš optimistické. Nabídka v podobě dvou fondů pro retailové investory nebyla nijak oslnivá a nezdálo se, že by se situace mohla zlepšit.
Naštěstí se v tomto směru pohnuly ledy správným směrem. V květnu přibyl na trhu nový fond od společnosti Finesko, která převzala společnost Realtia i s jejím fondem, který přejmenovala na Bridge nemovitostní fond. A v posledních dnech se objevila zpráva o dalším přírůstku do rodiny retailových nemovitostních fondů o slovenský První realitní fond společnosti IAD Investments.
Fond funguje od listopadu 2006 a řadí se mezi nejvýnosnější otevřené podílové fondy u našich východních sousedů. Povolení od ČNB k veřejné nabídce podílových listů dostal 19.10. a prodej v ČR by měl začít na přelomu letošního a příštího roku.
Otázku distribučních kanálů a potenciálních klientů pak upřesňuje Vladimír Bencz, člen představenstva a výkonný ředitel společnosti: „Prodej podílových listů PRF budeme realizovat přes individuální licencované zprostředkovatele působící samostatně, anebo sdružené v prodajných sítích. Stejným způsobem realizujeme prodej podílových listů také v SR. Hlavním segmentem, na který se budeme orientovat je retail, ale určitě neplánujeme zůstat pouze v tomto segmentu. Máme zájem na postupném a stabilním nárůstu počtu klientů a jejich dlouhodobé loajalitě.“
Pan Bencz rovněž reagoval na dotaz, proč právě český trh realitních fondů: „Když jsme uvažovali o další zemi, v níž bychom chtěli podílové listy naší správcovské společnosti myslím, že prvním, až by se dalo říct přirozeným rozhodnutím, bylo začít distribuci právě v ČR. ČR je podobný trh bez větší jazykové bariéry a navíc je co do počtu obyvatel dvakrát větší. Vidíme zde potenciál jak v oblasti získávaní nových investorů, tak i v oblasti realizace nových investic.“
Prvnímu realitnímu fondu od IAD se zatím daří nadmíru dobře. Jeho výkonnost od vzniku je vskutku nadprůměrná, více než čtyřiceti pěti procenty za tři roky (13,64 % p.a.) se nemůže pochválit mnoho podílových fondů z jakéhokoli sektoru.
Výhodou slovenského fondu oproti domácím zástupcům je patrně lepší načasování jeho vzniku, jelikož má před českými konkurenty nezanedbatelný náskok. České fondy jsou v tom trochu nevinně, protože mohly začít vznikat až po dotažení legislativy a když začaly konečně nakupovat nemovitosti, měl už slovenský zástupce za sebou nejvýnosnější rok a realitní sektor byl téměř za zenitem. V každém případě je však slovenský fond před českými konkurenty vepředu i v porovnání výkonnosti za poslední rok, kdy dosáhl výnos bezmála pět procent. I když minulé výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích, doufejme, že fond přežije bez větší újmy současný stále nepříznivý vývoj na trzích s realitami.
Dalším pozitivem je skutečnost, že fond má v portfoliu již několik nemovitostí, což zajišťuje určitou diverzifikaci. „V současnosti máme v portfoliu čtyři investice, dvě přímo v Bratislavě (administrativní budova kategorie A, obchodní prostory) a po jedné v Nitranském (multidevelopment) a Banskobystrickém kraji (termální aquapark). Jsme v stadiu vyhodnocování dalších případných investičních příležitostí v různých segmentech,“ upřesňuje pan Bencz.
Nezanedbatelnou nevýhodu mohou čeští korunoví investoři spatřovat v denominaci fondu, který je veden v euru, což zvyšuje jeho potenciální volatilitu. V současnosti je ale hodnota eura prakticky na stejné úrovni, jako byla před rokem, takže výnos i pro české investory by byl vlastně stejný (na druhé straně je nutné připustit, že kurz EUR/CZK udělal za ten rok +- 13 %, což není zanedbatelné).
Jak jsou na tom české fondy?
Bohužel, české realitní fondy se podobnou výkonností zatím chlubit nemohou. Největší fond Reico od České spořitelny, který momentálně obhospodařuje prostředky o objemu více než 1,2 miliardy korun, musel v dubnu přecenit portfolio, což vedlo k propadu výkonnosti o 14 %. Za dvě a půl roku existence tak činí výkonnost fondu -8,4 %, za poslední rok je to -13,05 %.
Fond má ve svém portfoliu momentálně šest nemovitostí, z toho jednu na Slovensku, ale v nejbližší době kvůli situaci na trhu a zmiňovanému propadu nákup dalších neplánuje. Podle vyjádření společnosti je ale situace dobrá, čehož důkazem by měl nárůst kurzu fondu o bezmála procento koncem října. „Chápeme ji jako stabilizaci cen komerčních nemovitostí a konec sestupného trendu, kterého jsme byli v poslední době svědky, “ míní Tomáš Trčka, generální ředitel REICO Investiční společnosti České spořitelny, která fond spravuje.
REICO si hodně slibuje také z očekávaných příjmů z pronájmu nemovitostí, které by měly být základem výkonnosti fondu. Na optimismu přidává rovněž fakt, že většina budov je pronajata z 95 % a klíčoví nájemci v některých budovách prodloužili nájem na několik let.
Více na Hypoindex.cz.
