Kdo vládne českému trhu realit? V souvislosti s velkými projekty často padají jména jako Borenstein, Winterstein nebo Pawlowski. Takových hráčů je zde přitom více. Všechny ovšem postupně zatlačuje do pozadí síla, která je ve sféře nemovitostí dominantní v každé tržní ekonomice: velcí institucionální investoři, hlavně realitní fondy.
Tamir Winterstein připravuje na holešovické straně pražského Libeňského mostu mamutí projekt.
Kdo vládne českému trhu realit? V souvislosti s velkými projekty často padají jména jako Borenstein, Winterstein nebo Pawlowski. Takových hráčů je zde přitom více. Všechny ovšem postupně zatlačuje do pozadí síla, která je ve sféře nemovitostí dominantní v každé tržní ekonomice: velcí institucionální investoři, hlavně realitní fondy.
Obrat obchodu s realitami loni v České republice - měřeno objemem daně z převodu nemovitostí - dosáhl závratné sumy 316 miliard korun. Stále větší podíl na těchto transakcích mají objekty v hodnotě stovek milionů korun. Velké komerční nemovitosti - administrativní, obchodní a průmyslové komplexy - se u nás dnes staví rychlým tempem, ale přesto je jich spíše málo.
Pro velké institucionální investory je český trh už několik let velmi atraktivní a skupují doslova všechno. Formuje se tak skupi na významných realitních vlastníků. Těm ovšem zdatně sekundují developerské společnosti, v jejichž pozadí je ponejvíce také zahraniční kapitál. I developeři si své projekty často ponechávají ve vlastnictví.
KONKURENCE PŘES VLTAVU
Na holešovickém ústí pražského Libeňského mostu dnes není nijak zvláště živo. Podtrhují to i prázdná okna administrativních paláců Lighthouse a Tokovo, které ještě stále čekají na nájemce. Právě tady se ovšem bude realizovat největší rozvojový projekt v dosavadní historii Česka i Prahy. Na pozemcích holešovického přístavu - jde o šestnáct hektarů půdy kolem jeho laguny -vznikne ohromný rezidenční komplex v hodnotě osmi miliard korun.
Duchovním otcem tohoto projektu je Tamir Winterstein. Slovenský rodák, který ve svých sedmnácti letech socialistické Československo opustil, aby se po roce 1989 zase vrátil - s bohatými zkušenostmi ze stavebnictví a developmentu v Izraeli, který se stal jeho druhým domovem. „Samozřejmě, že je mi zdejší kulturní prostředí blízké. Ale to v mém oboru nehraje velkou roli. Svět je dnes skutečně globální, takže volba lokality závisí především na ekonomických možnostech. Pro nás byla rozhodujícím faktorem hospodářská stabilita České republiky. Pracujeme v delších časových horizontech, nezajímají nás krátkodobé konjunktury,“ osvětluje motivy společnosti Lighthouse Vltava Waterfront Towers (LVWT) její spolumajitel a ředitel Winterstein.
Horizonty, v kterých se zmíněný projekt pohybuje, jsou skutečně dlouhodobé. V první etapě - v následujících dvou letech -má být postaveno 440 bytových jednotek a 36 tisíc metrů čtverečních obchodních a administrativních ploch. Investovaná částka dosáhne přibližně tří miliard korun. „Jde o projekt v českých podmínkách unikátní, zájem bude nepochybně velký,“ je optimistou Winterstein.
I on ovšem ví, že o pár set metrů dál podniká konkurence. Společnost Real Estate Karlín Group (REKG) má vlastně stejný cíl jako LVWT: Zakoupila dvacet hektarů pozemků někdejších libeňských doků a hodlá tady „na vodě“ postavit podobný komplex. Pro REKG a jejího ředitele Serge Borensteina je tento projekt vlastně logickým pokračováním či spíše teritoriálním rozšířením dosavadní developerské činnosti v Karlíně, který s Libní sousedí (viz rozhovor se Sergem Borensteinem na straně 14).
PRAHA - RÁJ PRO DEVELOPERY
Mohlo by se zdát, že tak mamutí projekty, jako jsou Holešovický přístav a Libeňské doky, představují dostatečné velké sousto i pro velkou developerskou firmu. Pravda je to jen částečná. Především skupina investorů kolem osoby Tamira Wintersteina se zjevně nehodlá spokojit jen s vltavským nábřežím. „Koupili jsme celou bývalou zahrádkářskou kolonii na pomezí Prahy 3 a 9, na území Jarova. Tady v dohledné době postavíme tisícovku bytů a komerční budovy o celkové rozloze 36 tisíc metrů čtverečních,“ upřesňuje budoucnost svých aktivit na českém realitním trhu ředitel Winterstein.
A podobné záměry má také v rozlehlém areálu vokovické Aritmy: „Zatím ho pronajímáme jako sklady, představuje to pro nás slušné příjmy. Ale brzy toto území zhodnotíme bytovou výstavbou. Ostatně stejně jako náš smíchovský pozemek na Císařské louce. I tady půjde především o byty, po nichž je a bude poptávka,“ plánuje.
Pánové Borenstein a Winterstein samozřejmě nejsou jediní, kdo v Praze realizuje větší projekty. V tomto ohledu mají řadu dalších zdatných konkurentů. Pominout nelze především velký administrativně-obchodní komplex v Michli - BB Centrum. To je vlastně jediným projektem developerské firmy Passerinvest Group (viz rozhovor s Radimem Passerem na straně 18), která na rozdíl od většiny jiných developerů představuje ryze český kapitál.
Domácí dres obléká na českém realitním hřišti ještě jeden významný hráč. Skupina PPF totiž vlastní čtyři stovky objektů v úhrnné hodnotě 8,5 miliardy korun. Mezi nimi například už zmíněný holešovický palác Tokovo (bývalé KOVO), komplex budov v centru Prahy (mezi ulicemi Spálenou a Vladislavovou) či obchodní dům Spektrum v Průhonicích. „Naše realitní portfolio vzniklo postupně, většinou v souvislosti s provozem České pojišťovny. Vedle toho jsme realizovali i nové projekty, a to jak akvizicí, tak výstavbou,“ komentuje to Tomáš Krones. Je ředitelem společnosti PPF Majetková, která má tuto oblast v široce rozvětveném konglomerátu na starosti.
Bredovský dvůr, který kompletně zrekonstruovala společnost Skanska, je jednou z u ze tří dosavadních akvizic SachsenFonds v České republice
ATRAKTIVNÍ „DROBNOSTI“
Hlavně v metropoli je aktivní ještě nepříliš početná skupina realitních podnikatelů, za nimiž sice nestojí velkoryse rozmáchlé projekty, ale kteří se koncentrují na menší, ovšem investičně přitažlivé objekty. Třeba společnost Orco, jež své pozice nedávno výrazně posílila díky nákupu celé „nemovitostní“ sekce zkrachovalé IPB, developerské firmy IPB Real. Nedávno na pražské burze kótovala vlastní akcie. Orco už delší dobu skupuje činžovní domy hlavně na Vinohradech, z nichž po rekonstrukci vznikají buď administrativní sídla, nebo vysoce kvalitní rezidenční objekty.
Koupit v centru hlavního města budovu nebo dostatečně veliký pozemek se nepoštěstí každému a každý den. Nedávno se to povedlo Sebastianu Pawlowskému, další významné figuře realitního trhu v Praze - získal bývalé sídlo ČEZ, tvořené komplexem budov v Jungmannově a Charvátově ulici. A podle skoupých zpráv tady hodlá postavit velké obchodní centrum. Potřebné zkušenosti k tomu Pawlowski, který pochází se Švýcarska, nepochybně má. Byla to právě jeho společnost Copa, která na počátku tisíciletí získala do dlouhodobého pronájmu Slovanský dům v ulici Na Příkopech, jenž kompletně zrekonstruovala a následně celý objekt i kontrakt prodala německým investorům. Jinak Pawlowski naložil s nedalekým Kounicovým palácem - ten se stal sídlem jeho české mediální „divize“, kterou tvoří časopisy Týden, Nedělní svět, Instinkt a Aha. Akvizice budovy ČEZ, za kterou Copa zaplatila miliardu korun, je v intencích Pawlowského investiční strategie. Týdeníku Czech Business Weekly před časem řekl, že i nadále se hodlá koncentrovat jen na tuto lokalitu: „Mám střed Prahy velmi rád. Myslím, že je nutné zachovat v něm normální život a neponechat ho napospas turistům.“ Vášeň pro Prahu ovšem Pawlowskému nebrání hledat vhodné projekty i jinde -společnost Copa se po nich poohlíží i v Bulharsku a na Ukrajině.
Není možné pominout ani irskou firmu Ballymore, která nedávno v tendru získala vrcholně atraktivní komplex domů v pražském centru (mezi Václavským náměstím a Panskou ulicí), nebo britskou společnost Flow East, která mimo jiné stojí za rekonstrukcí domu na rohu Václavského náměstí a Jindřišské ulice.
Ve všech těchto případech jde o společnosti, které se primárně zabývají developmentem. To v klasickém modelu znamená koupit pozemky, vytvořit projekt, realizovat ho a poté prodat nějakému investorovi. Pochopitelně lze tento postup nerespektovat, a to právě řada developerů operujících na českém trhu dělá. Některé objekty prodají, jiné si ponechají. Někdy takové chování vyplývá přímo z vlastnické struktury. „V naší firmě jsou zastoupeni investoři, developeři, banky i privátní osoby. Z toho vyplývají i různé názory na budoucnost našich projektů. Takže některé objekty určitě budeme prodávat, jiné zůstanou naším vlastnictvím,“ vysvětluje Tamir Winterstein.
„V regionu střední a východní Evropy hodláme v příštích třech letech investovat částku kolem jedné miliardy eur,“ řekla Profitu Susanne Pelzová z německého realitního fondu SachsenFonds. Jeho dosavadní nákupy v Česku směřovaly výhradně do Prahy -k akvizicím patří již zmíněný Slovanský dům, Bredovský dvůr a především čtyři budovy michelského obchodněadministrativního komplexu BB Centrum.
SachsenFonds je jedním z mnoha realitních fondů, které operují na českém trhu už několik let. Jeho ofenzivě nemůže z finančního hlediska nikdo konkurovat. „Problémem je, že oni vlastně nemají co kupovat. Zajímají je pouze miliardové projekty a těch u nás není příliš mnoho. Při prodeji další z hotových budov našeho BB Centra se nám sešlo dvacet nabídek. To je enormní počet,“ komentuje akviziční možnosti gigantických podílových, ních či penzijních fondů v ČR Zbyněk Passer, marketingový ředitel zmíněné developerské společnosti Passerinvest Group.
Přesto zde fondy (respektive velké mezinárodní investiční společnosti a banky) nakupují. Vedle SachsenFonds jsou to například DIFA, TMW, Invesco, Heitman, ING Re nebo Babcock & Brown. Neuplyne snad ani týden, aby se jejich české portfolio nezvětšilo. Tak například TMW v Praze nedávno zakoupila Burzovní palác (sídlo pražské burzy) nebo někdejší Koospol (dnes sídlo CitiBank) za celkem 55,5 milionů eur. Babcock & Brown zase získal Galerii Nové Butovice, údajně za 103 miliony eur. „Investiční nákupy v Praze loni dosáhly rekordní úrovně 1,1 miliardy eur. A jak bude přibývat vhodných objektů a zvyšovat se transparentnost trhu, bude zájem investorů dále růst,“ tvrdí Cory Hrncirik z realitní kanceláře CBRE.
Poměry na českém realitním trhu se tak blíží unijním standardům - skutečnými a bezkonkurenčními vládci na něm budou velcí institucionální investoři, především realitní fondy. Jejich zájem o český trh ovšem ještě není bezvýhradný. „Z našeho hlediska je největším rizikovým faktorem nestabilní daňový systém,“ říká Susanne Pelzová ze SachsenFonds.
Mohou se na tomto boomu podílet Češi? V zásadě ano. Nákup podílových listů zahraničních nemovitostních fondů zprostředkuje každý renomovaný obchodník s cennými papíry. „Do takových fondů se doporučuje investovat v období vysoké inflace. Jde o dlouhodobou investici s poměrně vysokými poplatky i vstupním kapitálem. Obecně se pohybuje na úrovni tří až pěti tisíc eur,“ uvádí Vladimír Stančík ze společnosti Atlantik FT.
Za těchto okolností by samozřejmě pro malého českého investora bylo výhodnější dostat se ke „svému“ prostřednictvím našich domácích fondů, především penzijních. Ty v současnosti mají přes tři miliony klientů a disponují desítkami miliard korun. Na to si ovšem budeme muset ještě počkat. „Zkoumáme možnosti. Naše investiční strategie musí být konzervativní už ze zákona. Investice do realit nám ztěžuje i okolnost, že my musíme nějaký výnos vykázat každým rokem a nemůžeme na něj čekat několik let,“ říká šéf Asociace penzijních fondů Jiří Rusnok. Vše by vyřešila změna příslušného zákona, ale to za současných okolností může trvat léta. Zahraniční investoři se tak domácí konkurence prozatím nemusí bát.
