Realitní realita 2007

Jaké změny je možné očekávat v oblasti nemovitostí v letošním roce

Na českém realitním trhu je živo. Tuzemští i zahraniční developeři umísťují na trh každoročně nové plochy o stovkách tisíc metrů. A každoročně také do Česka přicházejí noví hráči, kteří na trhu s nemovitostmi zostřují konkurenci. Analytici, kteří se zabývají realitami, se shodují v tom, že český trh postupně dospívá a podmínky na něm se přibližují západní Evropě. To dokládají i statistická data. Objem transakcí uzavřených v oblasti komerčních nemovitostí dosáhl v Česku za loňský rok zhruba 1,8 miliardy eur. Kdybychom ještě přičetli obchody v rezidenčním sektoru, byla by tato hodnota podstatně vyšší.
Nemovitosti obecně představují největší objem investičního majetku na světě a zároveň největší podnikatelský sektor vůbec. Investoři mají v realitách uloženo mnohem více peněz než v akciích nebo dluhopisech. Některé odhady hovoří dokonce o tom, že byznys, který se dotýká trhu realit, vytváří až patnáct procent hrubého domácího produktu vyspělých zemí. Není proto překvapením, že každý pozorně sleduje, jak se vyvíjejí ceny nemovitostí i nájemné, zda roste nabídka realit a jakým směrem se budou tyto veličiny v nejbližší době ubírat. Týdeník EURO analyzoval hlavní události, které ovlivní jednotlivé segmenty českého realitního trhu v roce 2007.

Kanceláře Ve stejném rytmu jako loni
Vývoj na trhu s kancelářskými plochami by měl přibližně kopírovat uplynulý rok. „Očekáváme stejnou dynamiku trhu jako v roce 2006,“ říká Ondřej Vlk, analytik mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí odhaduje, že loni přibylo v Praze 160 až 200 tisíc nových administrativních prostor. Letos by prý nabídka měla ještě zesílit. „Největším projektem bude City Tower, k jejímuž dokončení by mělo dojít na konci roku,“ dodává Vlk. Jestli se však stavební práce zpozdí, nové nájemníky přivítá objekt až v roce 2008.
City Tower, bývalý objekt Československého rozhlasu, jenž je se svými sedmadvaceti patry nejvyšší budovou současné České republiky, dominuje Pankrácké pláni. Po dokončení rekonstrukce a modernizace nabídne dům bezmála 45 tisíc metrů čtverečních ploch. Rozšíří tím rozrůstající se a stále prestižnější byznyslokalitu v Praze 4, kde již například sídlí Česká spořitelna, GE Money Bank, Hewlett Packard, Microsoft nebo Telefónica O2. Investorem projektu City Tower je developerská společnost ECM, která přestavbu někdejšího rozhlasu vyčíslila na 1,5 miliardy korun.
Další významnou budovou, jež má rozšířit pražský trh s kancelářemi, je Gamma, která se rovněž nachází v Praze 4 a bude dalším článkem BB Centra, jehož developerem je společnost Passerinvest Group. Do objektu se ze Žižkova přesune centrála společnosti Telefónica O2. Nové sídlo operátora bude mít tři podzemní a deset nadzemních podlaží. Celkem firma obsadí přibližně 30 tisíc metrů čtverečních.
Do nového půjdou i bankéři. Společnost Skanska dokončuje pro ČSOB centrálu v Radlicích. Celý objekt přesáhne 65 tisíc metrů čtverečních užitné plochy a stane se jedním z největších administrativních projektů v ČR. Do Radlic se přestěhuje zhruba 2400 zaměstnanců banky, kteří byli dosud roztroušeni po celé metropoli.
Letos též bude dokončena budova Oasis Florenc, která rozšíří administrativní plochy Prahy 8 a úhrnem nabídne více než čtrnáct tisíc metrů čtverečních kanceláří. Oasis patří do portfolia Aviva Central European Property Fund (ACEPF), institucionálního investičního fondu zaměřeného na nemovitostní projekty ve střední a východní Evropě. V květnu by měl být dostavěn objekt E-Gate v Dejvicích, jenž v sedmi nadzemních podlažích nabídne kancelářské a obchodní prostory o rozloze takřka 20 tisíc metrů čtverečních. Nájemníci budou moci odpočívat na střeše, kde se počítá s množstvím zeleně, a dokonce s patovacím greenem pro milovníky golfu.
„Očekáváme, že by se v první polovině roku měla snížit míra neobsazenosti, neboť v tomto období nebudou zkolaudovány prakticky žádné nové kancelářské prostory,“ domnívá se Richard Curran, vedoucí oddělení pronájmů v pražské kanceláři mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis. Stav neobsazenosti, jak vyplývá z posledních zveřejněných údajů Prague Research Fora, se loni ve třetím čtvrtletí dostal pod hranici devíti procent.
Pro nájemníky je klíčovou otázkou, jak se změní nájemné. To se v Praze ve třetím čtvrtletí loňského roku dle Prague Research Fora pohybovalo maximálně mezi 18 až 19 eury za metr čtvereční. „Předpokládáme, že v průběhu roku 2007 se nájemné zvýší zejména v centru města a na okrajích centra. I v dalších lokalitách nájemné během prvních šesti až devíti měsíců posílí, avšak klesne během čtvrtého čtvrtletí,“ říká Curran. Důvodem bude značné množství nových prostor, které budou dokončeny na sklonku roku a rozšíří nabídku kanceláří na Praze 4.

Obchodní prostory Outlet centrum s premiérou v Praze
Developeři a investoři uvažují v současné době o více než třech desítkách významnějších projektů obchodních center po celé republice. Informaci uvádí studie Trend Report, již zpracovává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Tempo přírůstku nových obchodních ploch bude i v příštích letech vyšší než tempo růstu kupní síly. Lze proto očekávat, že vzroste počet prodejních projektů, které budou mít problémy s návštěvností a dosažením předpokládaných zisků.
„Když vše půjde podle developerských plánů, jednou z hlavních událostí letoška bude otevření prvního pražského outlet centra ve Štěrboholích,“ tvrdí Ondřej Vlk z Jones Lang LaSalle. Developerem komplexu je společnost TK Development. Dlouho očekávané je dokončení rekonstrukce kasáren Jiřího z Poděbrad na Náměstí Republiky v samém centru Prahy, které se promění v moderní nákupní komplex Palladium.
Zákazníkům bude k dispozici 39 tisíc metrů čtverečních maloobchodních prostor, restaurací, kaváren a zábavy a také dvacet tisíc metrů čtverečních kanceláří. Palladium však nebude jen dalším místem, kam zamíří tisíce koupěchtivých zákazníků. V důsledku této přestavby odborníci předvídají rozšíření exkluzivní nákupní destinace od Můstku až po Náměstí Republiky.
Je pravděpodobné, že Palladium bude mít také vliv na zvýšení nájemného v Praze. Jak vyplývá z citovaného Trend Reportu, zatím nejvyšší nájmy v obchodních střediskách platí podnikatelé na Novém Smíchově v Praze 5. Pronajatý metr čtvereční tam měsíčně vyjde na padesát eur. Podstatně vyšší sumy však hradí nájemci na prestižních adresách v centru města, kde může metr čtvereční stát až 150 eur.

Logistické prostory Regiony porazí Prahu
V České republice se díky rozmachu maloobchodu, přílivu zahraničních investic a výhodné geografické poloze výrazně zvyšuje plocha logistických a skladových prostor. Česko každoročně figuruje mezi nejoblíbenějšími logistickými zeměmi Evropy. „Očekáváme, že nebývalá úroveň poptávky po logistických prostorách, kterou Česká republika zažívá od vstupu do Evropské unie, bude pokračovat,“ říká Richard Curran ze společnosti CB Richard Ellis. „Dále by mimopražské lokality, co se týče poptávky a množství pronajatých prostor, mohly předběhnout širší okolí Prahy,“ dodává.
Dle údajů mezinárodní realitní společnosti DTZ přibylo v Česku za loňský rok zhruba 550 tisíc metrů čtverečních ploch, Česko tak má celkem asi 1,55 milionu metrů průmyslových a skladových prostor. Největší boom zažívala Praha. Velký potenciál má však i Brno, Ostrava a Plzeň, kde by v následujících letech měly vzniknout nové plochy o zhruba 350 tisících metrech.
Průměrné nájemné - alespoň dle údajů DTZ - v loňském roce mírně pokleslo, a to na 4,8 eura měsíčně za metr čtvereční z předloňských pěti až 5,25 eura. „Pokles nájemného, který probíhal v posledních dvanácti měsících, se chýlí ke konci,“ domnívá se Curran. Ondřej Vlk však dodává, že zejména v Praze jsou i přesto zaznamenány snahy o další snížení nájemného. Mezi velké projekty, které jsou pro tento rok v oblasti logistiky plánovány, patří například D8 European Park v okrese Mělník, Plzeň West Business Center, ProLogis Park Úžice či Airport Brno Logistics Park.

Rezidenční trh Konec diskusí kolem DPH
Trh s bydlením má již jednu podstatnou událost za sebou. Poprvé od roku 2002 došlo k posunu regulovaného nájmu. „Nárůst je však poměrně malý, náprava zdlouhavá,“ domnívá se Jiří Pácal, ředitel investiční společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. A dodává: „Je třeba si uvědomit, že výhod nízkého nájmu požívá asi sedmnáct procent občanů, kteří však nejsou vybráni podle sociálního klíče, ale průřezem přes všechny příjmové a sociální skupiny.“ Naše pojetí regulovaného nájemného je tak nespravedlivé, necílené a deformuje trh. „Dokud nebude odstraněna regulace nájmů I. stupně, nebudeme moci věrohodně bytový trh hodnotit,“ tvrdí Pácal. Během letoška skončí nejasnosti, které panují kolem DPH na stavební práce a DPH účtované, dle našich českých kritérií, u převodu bytů do tří let od kolaudace. Evropská komise loni navrhla umožnění výjimek sedmnácti členským zemím na sníženou daň z přidané hodnoty u služeb náročných na lidskou práci. Opravy bytů, nikoliv jejich výstavba, by pak mohly v Česku ve snížené pětiprocentní sazbě DPH zůstat až do konce roku 2010. „To je vzhledem k poněkud obstarožnějšímu bytovému fondu nedostatečné,“ domnívá se Pácal.
Zatím zůstává nedořešena otázka, jak se změní DPH účtované při převodu bytů. Snížená sazba daně platí do konce letošního roku. Bývalý ministr financí Vlastimil Tlustý chtěl, aby do kategorie sociálního bydlení spadala veškerá bytová výstavba. Tím by pětiprocentní sazba mohla být uplatňována i do budoucna. Bývalá vláda ale rozhodnutí v této záležitosti odložila. „Stále věřím v úspěšné vyjednání trvalé výjimky z Bruselu na stavební práce i převody. Idea zahrnutí veškerého bydlení pod sociální kategorii je sice sympatická, ale mám obavu, že pro Brusel moc naivní,“ dodává Pácal.
Pro další dění na rezidenčním trhu bude důležitý také rozsudek ze Štrasburku ohledně náhrad škod z regulovaných nájmů. „Neumím si představit, že tam mohou zastánci tohoto diskriminačního a nespravedlivého zásahu do bytového trhu uspět,“ říká Pácal. Paradoxně však případný neúspěch českého státu odnesou i ti, kteří své náklady na bydlení hradí ze sta procent. Již dříve se zástupci Hnutí na obranu majitelů realit nechali slyšet, že po Česku budou požadovat odškodnění ve výši několika desítek miliard korun.
Potenciální kupce nemovitostí, ale i ty, kteří se chystají byt či rodinný domek prodat, nejvíce zajímá otázka, jakým směrem se ceny pohnou. Diskuse ohledně změny DPH loni zásadně ovlivnily ceny bytů a často vedly k panickým varováním realitních kanceláří a developerů, že dojde k dalšímu zdražení, a je tedy nutné koupi bytu neodkládat. To vyvolalo částečně umělý nárůst cen a někteří zástupci realitních kanceláří zaznamenali zvýšení až o více než deset procent. Zdražení však především způsobila „nafouknutá bublina“. Nabízí se tak i srovnání s poměrně chaotickou dobou, která předcházela vstupu do Evropské unie.

Lze předpovídat ceny nemovitostí? Pro mnohé realitní agenty je odpověď zřejmá: samozřejmě, že ano – přičemž ceny nepochybně porostou. Obchodník s nemovitostmi, který by o předmětu své profese hovořil bez povinného nadšení, totiž snad neexistuje.
Velká část (nebo spíše většina) realitních expertů řeší otázku prognózování cen intuitivní metodou: zamyšleným pohledem z okna. Je v zásadě lhostejné, zda jde o pohled dlouhý, nebo krátký, protože vždy následuje kladné číslo. Nutno přiznat, že v posledních deseti či patnácti letech tato „metoda“ celkem vycházela. Český trh s nemovitostmi nezaznamenal ani jediný rok pokles. Přesněji bychom měli říci pravděpodobně nezaznamenal, protože s jistotou to nevíme. Doposud neexistoval seriózní a všeobecně přijímaný index cen nemovitostí pro Českou republiku, a tak se o jeho dosavadním vývoji mohlo pouze dohadovat nad jeho aproximacemi na základě náhradních indexů sestavených z inzerátových cen a podobně.
To však neznamená, že bychom měli problematiku těchto cen ignorovat. Je důležitá pro investory i pro rodiny, pro něž je byt především místem k bydlení. Ale jak předpovídat ceny nemovitostí? A je to vůbec možné?
Nejprve si položme otázku, jaké jsou konkrétní ekonomické a finanční faktory ovlivňující ceny realit. V souladu s kvantitativní teorií cen dojdeme k závěru, že se na cenách bytů a domů podepisuje objem peněz v ekonomice – měnová zásoba. Roste-li objem peněz v ekonomice, ceny se nafukují úměrně tomuto růstu. U cen nemovitostí funguje kvantitativní teorie peněz dokonce ještě lépe než u cen spotřebního zboží, protože zde nepůsobí zahraniční konkurence, jež například sráží ceny elektroniky nebo textilu.
Měnovou zásobu však lze vyjádřit pomocí různých veličin nebo jejich agregátů. Nemovitostí se zejména týká objem hypoték a úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami – plus, samozřejmě, agregát M1, který udává objem hotovosti a vkladů na viděnou. Měnové agregáty a objemy úvěrů lze předvídat. Přesnost předpovědí sice možná není dokonalá, ale je stále lepší než třeba u předpovědí měnových kurzů nebo akciových indexů.
Kromě poptávky je nutné zahrnout i nabídku, tedy počet bytů a domů, které přicházejí na trh. Také tato veličina se do jisté míry pohybuje „rozumně“. Náhlé zvraty ve stavební výrobě jsou vzácné; převažují trendy, které lze předvídat alespoň do jisté míry.
Trh nemovitostí je však ovlivněn i stavem a dynamikou finančních trhů, konkrétně jde o výnosy státních dluhopisů. Tyto výnosy determinují hladinu úrokových sazeb na hypotečních úvěrech, a tudíž slouží jako prediktor budoucí poptávky. Kromě toho formují očekávání trhu ohledně výše nájmů v poměru k cenám (real estate yield).
Z uvedených veličin je vývoj výnosů státních dluhopisů relativně nejobtížněji předvídatelný. Nicméně ani zde není boj předem prohraný. Na budoucí vývoj dluhopisů lze usuzovat z mnoha makroekonomických veličin, jako jsou inflace, růst, nezaměstnanost, politika centrální banky a další. Tato problematika je většině realitních expertů vzdálená. Ale neměla by být. Je to koneckonců celkový stav ekonomiky, který určuje, kolik budou stát byty, domy či kancelářské budovy.
A jak tedy bude rok 2007 vypadat na realitním trhu? Objem peněžní zásoby poroste zhruba stejným tempem jako v roce předchozím. Vzhledem k velmi živému trhu hypoték však poroste nejen poptávka, nýbrž i nabídka. V konečném důsledku a po zvážení všech faktorů vychází, že průměrná cena bytových nemovitostí ve městech by v České republice mohla během roku 2007 vzrůst o šest až osm procent.

Pavel Kohout, Property Index s. r. o.