Letošní rok výrazně změnil podmínky tuzemskému realitního i hypotečního trhu. Po mnoha letech se zastavil růst cen nemovitostí, přičemž v posledních měsících dokonce došlo k jeho poklesu. Výrazně totiž ubylo kupujících, kvůli čemuž se doba prodeje bytů a domů prodloužila až na několik měsíců. Zlevňovali pak především ti prodávající, kteří potřebovali nové vlastníky najít co nejrychleji.
Nejvíce klesají ceny starších nemovitostí, ale také chat a chalup. Novostavby zatím developeři tolik nezlevnili – spíše hledají cesty, jak přilákat další kupující. Místo slevy jim tedy nabízejí například kuchyňskou linku zdarma nebo zvýhodněné financování. I přesto realitní trh zejména ve druhé polovině letošního roku stagnoval.
Komplikovanou situaci zavinilo velké množství faktorů. Jedním z nich je třeba to, že kvůli špatné ekonomické situaci se mnozí Češi začínají obávat budoucnosti. „Extrémní inflaci pociťují všechny domácnosti. Oproti loňsku si výrazně připlácíme za energie, potraviny a další služby. Ekonomika se dostává do recese a zanedlouho poroste také nezaměstnanost. Kvůli obavám z možné ztráty příjmů a rostoucích výdajů už mnohé domácnosti přehodnotily myšlenku na pořízení vlastního bydlení,“ uvádí šéf Hyponamiru.cz Miroslav Majer.
Trh výrazně ožije až napřesrok
Ke stabilizaci trhu pravděpodobně dojde až při poklesu úrokových sazeb u hypoték. Ty přitom letos velmi významně stouply. Zatímco na začátku roku se ještě pohybovaly těsně nad hranicí tří procent, v listopadu to bylo již okolo procent šesti. Například u úvěru ve výši tří milionů s dobou splatnosti 30 let činila při úrokové sazbě tři procenta měsíční splátka hypotéky 12 648 korun. Jakmile se ale sazba zvýšila, vzrostla splátka té samé hypotéky na téměř 18 tisíc.
I když konečné statistiky za letošní rok zatím k dispozici nejsou, celkový objem sjednaných hypoték se bude pohybovat okolo 196 miliard korun, tedy podstatně méně než vloni. Tehdy dosáhla jejich kumulativní hodnota 541 miliard. „Z dlouhodobého pohledu není celkový objem sjednaných hypoték až tolik tragický. Horší zprávou ovšem je, že jeho většinu tvoří hypotéky uzavřené hned v úvodu roku 2022. Od září jsme svědky dramatického meziročního poklesu celého trhu, a to až o 85 procent,“ říká Majer.
K výraznému obratu na hypotečním trhu ale v brzké době nedojde: „Očekávám, že z pohledu celkového objemu sjednaných hypoték bude rok 2023 ještě horší než rok 2022. První čtvrtletí roku 2023 bude pro hypoteční trh stále velmi náročné. Drobnou změnu k lepšímu očekávám nejdříve ve druhém a třetím čtvrtletí. S výraznějším oživením na realitním trhu a stabilizací na hypotečním trhu pak můžeme počítat nejdříve v roce 2024.“
Nájmy nejprve skokově vzrostly, nyní už stagnují
Výrazná změna v poslední době nastala vedle hypoték rovněž u nájmů. Přestože ještě v září a říjnu se jejich ceny zvedaly každý měsíc dvouciferným tempem, nyní se zdá, že alespoň dočasně narazily na svůj strop. Zájemci o bydlení se navíc s majitelem obvykle dohodnou výrazně rychleji a úspěšněji než začátkem podzimu. Podle šéfa digitální realitní služby Bezrealitky Jana Škrabánka by však lidé stagnaci nebo další pokles nájmů i v příštím roce spíše očekávat neměli.
Ještě před několika měsíci přitom byla situace na nájemním trhu opravdu dramatická. V Praze a na Ostravsku se nájmy meziročně zvýšily skoro o pětinu, v Brně a Středočeském kraji pak o 12 procent. K nárůstu nákladů na bydlení bylo navíc potřeba připočíst ještě zvyšující se poplatky za energie. Pro domácnosti v nájmech se tak výdaje zvedly opravdu skokově. Na každý nájemní byt navíc obvykle čekaly desítky zájemců, což umožňovalo majitelům při vyjednávání dále ceny zvyšovat.
Nabídku zvýšily byty po uprchlících
Situace na začátku prosince už byla o poznání klidnější. Na těch největších trzích byl růst buď velice mírný, nebo dokonce došlo k mírnému poklesu, který například v Plzeňském kraji dosáhl až 10 procent. Prosincový cenový obrat má hned několik důvodů. Částečně nastal kvůli nižší poptávce v souvislosti se závěrem roku, zároveň se však výrazně zvýšila nabídka.
Na trh se totiž opět vrátilo mnoho domů a bytů po ukrajinských uprchlících. Původně provizorní bydlení se navíc majitelé často rozhodli pronajímat i nadále, což předtím nedělali. Zároveň do nabídky přibyly investiční byty kupované na jaře tohoto roku a vyšší ceny nájmů motivovaly řadu majitelů, aby nabídli nemovitosti, které měli doposud pouze k vlastní potřebě nebo ležely ladem.
Kromě toho pak vznikla i kategorie takzvaných norských pronájmů. „Jedná se o prostory na bydlení nebo spolubydlení, které doplnily nabídku hlavně v regionech. Nejčastěji jsou to samostatné pokoje ve velkých bytech nebo vyšší patra rodinných domů, nechybí ale ani pronájmy garáží, sklepů nebo dalších nebytových prostor. Jejich majitelé se totiž snaží snížit své životní náklady a pokrýt rostoucí ceny energií,“ zmiňuje Škrabánek.
I přesto se ale nedá očekávat, že by ceny nájmů dlouhodobě klesaly. Porostou pravděpodobně minimálně o výši inflace, jinak by pro své majitele ztratily ekonomický smysl. Ta aktuálně dosahuje v rámci meziročního srovnání výše 16,2 procenta. Na druhou stranu by se měla výrazným způsobem rozšířit také nabídka, a to jak drahého bydlení pro vyšší střední a vyšší třídu, tak i pro nájemce, kteří hledají nejlepší cenu vzhledem k lokalitě.
