GENERÁLNÍ ŘEDITEL REALITNÍ SPOLEČNOSTI REAL SPEKTRUM JIŘÍ FAJKUS - Prudký pád cen akcií developerských firem je spíše nepřímým dopadem hypoteční krize. Přetlak investiční poptávky po nemovitostech a projektech je totiž dosud v Česku obrovský.
Recese americké ekonomiky vyvolaná krizí na trhu subprime hypoték zasáhla burzy celého světa, způsobila odliv investic i z českého kapitálového trhu. Jak ovlivnil tento vývoj realitní trh?
Musíme rozlišovat mezi individuálními a institucionálními investory. Individuální investor, který řeší vlastní bydlení nebo prostory pro podnikání, či investuje za účelem získání výnosu z nájemného, není krizí amerických rizikových hypoték ovlivněn přímo. Spíše bude přemýšlet, zda vývoj úroků umožní splácení jeho hypotéky, jak vývoj tržního nájemného ovlivní návratnost jeho investice a jestli nejsou nemovitosti nadhodnoceny.
Přelévá se krize z kapitálového trhu do realitního?
Prudký pád cen akcií developerských firem až o třetinu a váhání s dalšími primárními emisemi jsou spíše nepřímými dopady hypoteční krize. Přetlak investiční poptávky po nemovitostech a projektech je totiž dosud obrovský.
Je patrné, že by se část investic přelévala z kapitálového trhu postiženého tříměsíčním propadem do trhu realit?
Jak už jsem řekl, přetlak investiční poptávky je stále obrovský, těžko v něm tedy lze odhalit vliv možného odlivu z kapitálového trhu. Otázkou je, co bude dál. Pokud zpomalí příliv peněz do ekonomiky – očekává se pokles tempa růstu ekonomiky, růst úrokových sazeb, do budoucna provázený zpřísněním kritérií pro poskytování hypoték – budou ceny stagnovat, v přehřátých segmentech, jako je trh s panelovými byty, i klesat. Poptávka po panelových bytech již začíná být opatrná vzhledem k nadhodnoceným cenám. V jiných segmentech, jako jsou třeba stavební pozemky, však vzhledem k jejich absolutnímu nedostatku ceny vesele porostou dál. Tuzemské nemovitosti obecně mají stále ještě cenový diferenciál ve srovnání s vyspělými zeměmi Evropské unie. Jejich růstový potenciál je však podmíněn ekonomickou konjunkturou a „doháněním“ starých evropských ekonomik.
Ekonomika u nás posledních několik let vykazovala vysoká tempa růstu. Kopíruje realitní trh její vývoj?
Realitní trh se u nás dostal na vrchol a některé jeho segmenty se mohou ocitnout na křižovatce. V případě negativní synergie ekonomických cyklů Česka, Evropské unie i globálního, spolu s poklesem investičního optimismu a s možnou budoucí úvěrovou restrikcí, růstem inflace, růstem cen energií, může dojít k přepólování trhu z trhu prodávajícího na trh kupujícího. Také může dojít k ochlazení růstu obchodu s nemovitostmi i k praskání případných cenových bublin. Únorová vysoká sedmiprocentní inflace i lednový růst stavební výroby o pouhé jedno procento mohou být prvními signály.
Jak dopadne očekávané oslabování tempa růstu české ekonomiky a možná recese americké i evropské ekonomiky na realitní trh? Nečeká je situace, kterou nyní prožívá kapitálový trh?
Stavebnictví, realitní development i obchod s nemovitostmi, tažený individuální a institucionální poptávkou, podpořenou levnými a „měkkými“ úvěry, pocítí oslabení růstu ekonomiky velmi brzy. Lze očekávat restrukturalizaci realitních investorů, developerů i realitních kanceláří, pročištění a koncentraci trhu.
