Reality k investicím nelákají

Makléři tvrdí...

Celý podtitul: Makléři tvrdí, že je nejlepší čas nakupovat budovy, fondy v Česku ale mají strach z rizika

Penzijní fondy milují reality, hlásal před osmi lety titulek článku v časopisu Mortgage Banking. Tehdy prý byla nejlepší doba k akvizicím od šedesátých let. Dnes, kdy se následkem krize ceny nemovitostí propadly, vyhledávají některé fondy opět atraktivní příležitosti na trhu. Platí to ale spíše o těch, jež působí v zahraničí. České fondy svět realit příliš neláká.

Jen miliony Ze statistik Asociace penzijních fondů ČR vyplývá, že v prvním pololetí letošního roku měly uložené peníze přímo v budovách či v realitních fondech pouze tři penzijní fondy z deseti, a to AXA PF, penzijní fond Progres, patřící ČSOB, a penzijní fond Generali. Nejaktivnějším kupcem je fond AXA, který do realit vložil 1,9 miliardy korun, což je 5,3 procenta veškerých investovaných peněz. Penzijní fond Progres má v portfoliu objekty za čtyři miliony, tedy méně než procento všech peněz, a penzijní fond Generali do nemovitostí vložil osm milionů korun, tedy 0,3 procenta veškerých finančních prostředků. V posledních dvou případech jde o částky, které odpovídají ceně jednoho trochu většího bytu v Praze.
AXA větší podíl realit v porovnání s konkurencí vysvětluje snahou o diverzifikaci portfolia a zajímavými příležitostmi. Fond ale do budoucna nehodlá posilovat expanzi do sektoru nemovitostí. „Management ING penzijního fondu se v minulosti zabýval možností investovat do nemovitostních fondů, nicméně na základě posouzení očekávané výnosnosti a očekávaného rizika se rozhodl do těchto fondů neinvestovat,“ konstatovala Daniela Velová z PF ING. Podobná je situace například u PF Aegon či PF Allianz. „Míra rizika byla vždy mimo investiční strategii Allianz penzijního fondu,“ uvedla mluvčí Radana Rusevová.

Konzervativní investice Pohled fondů na reality se logicky změnil po vypuknutí globální krize. Ještě v roce 2007 měl v nemovitostech uložen například Penzijní fondy Komerční banky více než 163 milionů korun. Kvůli vysokému riziku se ale objektů zbavil. „Kolísání tržních cen nemovitostí bylo významné a investiční strategie fondu je zaměřená na konzervativní investice s nízkým rizikem a stabilním výnosem, což jsou například státní a kvalitní podnikové dluhopisy,“ vysvětlil místopředseda představenstva fondu Vojtěch Kubec. Penzijní fond České spořitelny měl na konci roku 2005 v nemovitostech 59 milionů korun. Kvůli nepříznivému vývoji cen realit ale tyto peníze investoval do jiných instrumentů. Podobně se vyjadřuje konkurence. „Neuvažujeme o změně naší současné investiční strategie,“ tvrdí Petr Brousil z PF České pojišťovny.
Penzijní fondy jsou opatrnými investory a kupují stabilní nemovitosti s minimálním rizikem. „Mají zájem o prime produkty s dlouhodobými nájemními smlouvami pro omezení rizik investice,“ říká Richard Curran, ředitel pražské pobočky mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis. V Česku slova o obezřetnosti platí dvojnásob. „Fondy nesmějí připisovat záporné zhodnocení, čímž jsou regulovány a připojištěnec má jistotu, že v nejhorším případě získá zpět to, co do fondu vložil,“ tvrdí Curran. Tím je ovlivněno složení jejich investičního portfolia. „Většinu prostředků mají alokovaných ve velice bezpečných aktivech, jako jsou státní a korporátní dluhopisy či termínované vklady a jen malou část investují do akcií nebo nemovitostí,“ tvrdí Štefan Puci, senior investiční analytik z mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle.

Hlavně opatrně Pokud by fondy zvýšily podíl vložených peněz do realit, mohly by sice dosáhnout vyšší výnosnosti, na druhou stranu by se ale vystavovaly vyššímu riziku. „Nevýhodou investic do nemovitostí je kromě vyšší rizikovosti omezená likvidita a delší doba prodejnosti, která činí minimálně půl roku v případě komplexnějších komerčních budov,“ dodává Curran. Opatrné podnikání na realitním trhu se vyplatilo fondům v době krize. „Pokud by penzijní fondy měly nainvestováno do nemovitostí mnohem více prostředků před začátkem krize, nejspíše by v dnešní době trpěly horší výkonností,“ tvrdí Puci. Upozorňuje ale, že kvůli velkému propadu cen objektů, které už nejspíše dosáhly svého dna, je právě nyní správná doba pro české penzijní fondy začít více investovat do nemovitostí. „Lze očekávat, že fondy v Česku budou postupně navyšovat podíl investovaných prostředků, i když současná regulace a legislativa nejsou nakloněny investicím tohoto typu,“ domnívá se Puci. Dle Currana je podmínkou většího zájmu fondů, aby se český realitní trh dostal na vyspělou úroveň jako například v Německu, kde v době krize nevykázal tak značné výkyvy jako ten místní. Chování fondů je v současnosti stále ovlivněno krizí. „Trh nemovitostí se ještě nestihl zotavit a likvidita je značně omezena, takže investování do komerčních nemovitostí může být vnímáno penzijními fondy jako méně atraktivní,“ vysvětluje Curran.
Uklidnění situace ještě nějakou dobu potrvá. To lze ostatně usuzovat i z prohlášení fondů. „Zastoupení nemovitostí v portfoliu jakéhokoliv penzijního fondu je logické, protože jde o dlouhodobou investici, která je vhodná pro investiční strategie fondů,“ uvedl Vojtěch Kubec z Penzijního fondu Komerční banky. Současná legislativa a regulace penzijních fondů prý ale nejsou nakloněny investicím do realit, proto v nejbližší době o nákupech na realitním trhu PF Komerční banky neuvažuje. „V dlouhodobém horizontu si dokážeme představit tříprocentní podíl nemovitostí na celém majetku formou nepřímých investic,“ tvrdí ředitelka úseku finančního řízení Penzijního fondu České spořitelny Veronika Matušková.

Návrat na trhy V Evropě se podíl realitních investic penzijních fondů na celém portfoliu obvykle pohybuje mezi pěti až dvanácti procenty. Fondy tím patří mezi aktivní hráče na nemovitostním trhu. „Investují buď přímo nebo nepřímo prostřednictvím nemovitostních fondů,“ upřesňuje Puci z Jones Lang LaSalle. Realitní krize se dotkla i fondů, které se k realitním dostaly pouze nepřímo. Nemovitostní fond americké investiční banky Morgan Stanley možná přijde až o dvě třetiny objemu investic. Účetně je teď ve fondu zhruba 8,8 miliardy dolarů. Wall Street Journal uvedl, že v ohrožení je přibližně 5,4 miliardy dolarů, tedy zhruba sto miliard korun. Realitní součást Morgan Stanley v posledních zhruba dvaceti letech nakupovala nemovitosti a další realitní projekty po celém světě. Od roku 1991 provedla transakce zhruba za 174 miliard dolarů. K těmto nákupům využívala peněz hlavně penzijních fondů.
Pro některé penzijní fondy působící v zahraničí představují dnes reality alternativní možnost investic, které mohou vylepšit jejich výkonnost. A zájem mají nejen o klasické budovy, ale třeba i o kasina či lesy. Expanzi na realitní trhy povzbuzují klesající ceny objektů. California Public Employees’ Retirement System, největší penzijní fond na světě, který má v portfoliu aktiva za více než 200 miliard dolarů, se snaží více diverzifikovat portfolio včetně nákupu realit. A to i přes půlmiliardu dolarů, které musel letos fond odepsat kvůli nevydařené dřívější investici do newyorských apartmánů. Vedení fondu nyní tvrdí, že se vrátí k méně agresivní strategii na realitním trhu.