reality ve světě
Prasknutí bubliny na trhu nemovitostí ve Spojených státech, a s tím související kolaps finančních instrumentů a schémat spustily světovou finanční krizi, která se velmi rychle přelila za hranice USA a dnes působí největší problémy v Evropě. Podle stejné logiky se Spojené státy a Evropská unie dostanou na dráhu robustního oživení teprve tehdy, až se bilance domácností, firem, bank i vlád dostatečně oddluží. Samozřejmě že problematika snížení finanční páky je daleko širší než samotná analýza cenových trendů na trhu rezidenčních nemovitostí, nicméně i ta něco vypovídá.
Předně je velmi zajímavý vývoj v samotných Spojených státech, kde sice nemůžeme hovořit o tom, že by se realitní trh definitivně zotavil, ale čísla naznačují, že bod obratu nemusí být daleko. Od začátku cyklu vzestupu cen nemovitostí v roce 1995 se reálné ceny očištěné o spotřebitelskou inflaci u bydlení v USA zvedly o 50 procent, aby po roce 2005 začaly klesat. Loni byly o zanedbatelná tři procenta vyšší, než když to kdysi začalo, a rovněž v poměru k příjmům jsou dnes ceny bydlení v USA na obvyklé úrovni a v některých lokalitách jsou prý pod dlouhodobou férovou hodnotou. Definici toho, co je férová hodnota v očích realitních makléřů, raději přenechejme jim, ale z praktického hlediska investice do nemovitostí třeba v oblasti západofloridského města Fort Myers nedaleko od pláže může přinést zajímavé zhodnocení.
Při pohledu na jiné trhy, které byly postiženy realitní bublinou, svědčí statistiky o jednom: Španělsko, Irsko nebo Velká Británie zdaleka neprošly stejnou korekcí jako USA. Přestože reálné ceny bydlení v Irsku klesly oproti roku 2007 o velmi vysokých 42 procent, pořád byly v reálném vyjádření o 149 procent výš než v roce 1992, kdy vzestupná fáze cyklu začala. Obdobně Španělsko je přes pokles oproti vrcholu o 23 procent stále ještě vysoko nad reálnými cenami začátku boomu v roce 1996.
Zajímavé je Německo, kde ceny za patnáct let do roku 2010 klesly o čtvrtinu. Soudě podle posledních zpráv ovšem začaly stoupat i v Berlíně, který byl dlouho mezi velkými německými aglomeracemi Mekkou levného bydlení. Zejména v posledních měsících začínají Němci, kteří se tradičně bojí inflace, investovat do nemovitostí. Je to pravděpodobně reakce na masivní injekce likvidity pumpované Evropskou centrální bankou do bankovního systému eurozóny, což podle pevného přesvědčení Němců na čele s jejich konzervativními a v poslední době povídavými centrálními bankéři nemůže vyústit v nic jiného než v inflaci. Touha pojistit se před ní v kombinaci s velmi nízkým reálným úročením může být začátkem nové vlny, chcete-li bubliny, tentokrát v Německu.
Čeští developeři, dosud marně vyhlížející kupce pro „ležáky“ postavené na vrcholu boomu, musejí doufat, že Češi budou reagovat stejně. Loňské marketingové triky sázející na to, že včasnou investicí se kupec ochrání minimálně proti zvednutí sazby DPH, nebyly bůhvíjak úspěšné a prodej musí být nadále podporován slevami.
Porovnávat český realitní trh s německým ale nejde. Nedovedeme sice datovat začátek cyklu, ale zjevně tušíme, že musí být někde v polovině 90. let, kdy české banky udělaly první krůčky v hypotečním úvěrování. Pokud (z důvodu dostupnosti dat Českého statistického úřadu) sledujeme křivku až od roku 2001, nemůžeme – na rozdíl od někdejšího vývoje v Německu – přehlédnout prudký růst reálných cen. V Praze ceny kulminovaly v roce 2008, kdy v reálném vyjádření překročily úroveň roku 2001 o vysokých 107 procent. Do loňska pak ceny upravené o spotřebitelskou inflaci klesly stejně jako ve Španělsku, o 23 procent. Reálné ceny vlastnického bydlení v Praze jsou nicméně dodnes bezmála o 60 procent vyšší, než byly v roce 2001, což platí přes všechny rozdíly i pro ostatní regiony v Česku, a vysoká cenová hladina je potvrzena i při očištění cen nemovitostí indexem nominálních mezd.
„Kalouskovy prudké pohyby“ s DPH nebudou pro otočení křivky stačit. Za předpokladu obezřetné měnové politiky centrální banky, rozumné úrovně řízení rizik v komerčních bankách a s přihlédnutím k dopadům deregulace nájemného a vývoje reálných mezd by cenová korekce naopak měla pokračovat. Reálné ceny bytů, ať je měříte, jak chcete, jsou totiž pořád vysoko.
