Co je refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky znamená splácení původního hypotečního úvěru novou hypotékou sjednanou u jiné banky. Hlavním důvodem, proč se lidé odhodlávají k refinancování hypoték, je neochota původního poskytovatele úvěru domluvit se na lepších podmínkách. Jiná banka vám přitom může nabídnout podmínky, o kterých byste si mohli v minulosti nechat jen zdát.
Refinancování hypotéky má ale pevně daná pravidla, která musíte respektovat. Zejména pokud byste u dosavadní banky platili smluvní pokutu za předčasné splacení úvěru. Proto si musíte dát pozor na to, jaké podmínky jsou v původní smlouvě nastavené a v jaký čas se pro refinancování rozhodnout.
Platí ovšem, že hypotéky sjednané po 1. prosinci 2016 (nebo hypotéky, u kterých došlo po tomto datu k obnově fixní úrokové sazby) by měly být ze zákona zcela nebo částečně splaceny bez jakýchkoliv pokut a sankcí.
Fixace je doba, po kterou vám zůstává stejná úroková sazba. Banka tudíž nemůže v tomto smluvním období výši úrokové sazby měnit. Úrokovou sazbu je možné upravit až po skončení fixačního období. Většinou se fixace sjednává na tři nebo pět let, ale setkáte se i s jednoletými fixacemi, nebo naopak delšími fixacemi na sedm nebo deset let.
S refinancováním hypotéky pomůže kalkulačka
Refinancování hypotéky není jednoduchý proces. Měli byste se na něj začít připravovat již několik měsíců předem. Také není snadné vybrat z nepřeberného množství nabídek tu nejvýhodnější. Ne vždy platí, že nejlevnější refinancování hypotéky je pro vás tím nejlepším řešením. Abyste získali o problematice lepší přehled, můžete si vyzkoušet, kolik refinancováním ušetříte. S tím vám pomůže naše kalkulačka refinancování hypoték.
Kdy se refinancování hypotéky vyplatí a kdy nikoliv
Refinancování hypotéky se pochopitelně nemusí vyplatit za každé situace. Ideální je k němu přistoupit, pokud:
- máte možnost sjednat si výrazně nižší úrokovou sazbu,
- nejste spokojeni s přístupem stávající banky a nastavenými podmínkami,
- potřebujete změnit dobu splácení,
- potřebujete si půjčit nějaké peníze nad úvěrový rámec.
Refinancování hypotéky naopak nemusí být tím nejlepším řešením za následujících podmínek:
- nová úroková sazba se od té původní liší jen nepatrně,
- vaše bonita se zhoršila,
- stávající banka vám poskytuje určité výhody a služby, o které nechcete přijít.
Jak funguje refinancování hypotéky
V praxi vypadá refinancování tak, že nová banka uhradí celou dlužnou částku bance původní. Klient poté splácí novou hypotéku u nové banky. Po zaplacení původního úvěru si raději ověřte, že původní banka podala návrh na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Nejpozději tak může učinit 30 dní po doplacení úvěru.
Vyřízení nového úvěru probíhá podobně jako zřizování původní hypotéky. Banka si ověří klientovu schopnost splácet. K vyřízení refinancování banky požadují různé dokumenty. Každá může mít trochu jiné požadavky, nicméně většinou musíte doložit následující:
- dva doklady totožnosti,
- původní smlouvu o hypotečním úvěru,
- příslušnou zástavní smlouvu,
- nabývací titul k nemovitosti, která slouží jako zástava,
- snímek katastrální mapy,
- potvrzení o příjmu nebo posledních několik výpisů z úvěrového účtu v jiné bance,
- výpis z katastru nemovitostí,
- potvrzení s vyčíslením aktuální dlužné jistiny a příslušenství k úvěru,
- číslo účtu, kam by nová banka měla prostředky zaslat,
- datum předčasné splátky původního úvěru,
- souhlas původní banky s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě,
- příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky a vyčíslení zůstatku úvěru,
- fotografie současného stavu nemovitosti (interiér a exteriér),
- původní nebo nový odhad nemovitosti.
Refinancování před koncem fixace
Abyste se vyhnuli pokutám za předčasné splácení úvěru, vyčkejte s refinancováním raději až na konec fixačního období (doba takzvané obrátky úrokové sazby). První kroky k refinancování je dobré začít podnikat přibližně tři měsíce před koncem fixace. Důkladné zmapování nabídek hypotečních úvěrů na trhu vám pomůže s rozhodováním. Pochopitelně lze ale hypotéky refinancovat i mnohem dříve, klidně i několik let dopředu před koncem fixace.
Díky tomu budete mít dostatek času na sběr podkladů od konkurence a můžete se zkusit domluvit na výhodnějších podmínkách i se svou stávající bankou. Nicméně většinou to dopadá tak, že stávající banky svým klientům situaci nijak neusnadní a činí pouze to, co jim ukládá zákon. A ten jim nenařizuje nabídnout klientovi lepší úrok na další fixační období. Proto většina lidí rovnou raději přechází k jiné bance.
Refinancování v době fixace
Pokud jste si jako fixační období zvolili delší časový horizont (například sedm nebo deset let), snadno se může stát, že dojde k výraznému poklesu úrokových sazeb. Vaše hypotéka tak bude rázem velmi nevýhodná. Refinancovat lze hypotéku pochopitelně i během fixačního období, a to i přesto, že s tím nebude stávající banka souhlasit.
Zákon umožňuje splatit hypotéku kdykoliv, ale musíte počítat s tím, že po vás bude banka požadovat poplatek na úhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením úvěru. Účelně vynaložené náklady zahrnují například administrativní náklady či poplatky placené katastru nemovitostí, ale mohou do nich spadat i pokuty za refinancování hypotéky. To záleží na tom, v jakém roce jste si hypotéku sjednali. Banka ovšem nemůže vyžadovat náhradu za ušlý zisk.
