Situace na trhu administrativních prostor se zlepší
Developerská firma ECM se do povědomí širší veřejnosti v Česku dostala hlavně díky přípravě rozsáhlého projektu CITY Pankrác, jehož náklady přesáhnou osm miliard korun. Na kávu s týdeníkem EURO tentokrát přisedl project manager ECM Tomáš Laštovka.
EURO: Jak hodnotíte uplynulý rok na trhu administrativních prostor? Bude další období příznivější?
LAŠTOVKA: Trh byl samozřejmě výrazně ovlivněn srpnovými záplavami, stěhováním nájemců ze zaplavených oblastí a recesí v západní Evropě, zvláště v Německu. V první polovině roku 2002 se v hlavním městě pronajalo méně než 40 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor, což je podstatně pod pražským pololetním průměrem. Druhá polovina roku byla již lepší, nicméně spekuluje se o tom, zda nešlo o „druhotný efekt“ záplav, kdy postižené firmy hledaly náhradní prostory. To do jisté míry mohlo ovlivnit statistická data. Úroveň nájemného se vzhledem k malému obratu v pronájmu kancelářských prostor („take-upu“) dostala na samé dno. Jsem přesvědčen, že v letech 2003 a 2004 nastane na trhu administrativních prostor konjunktura, protože se vyprofiluje segment moderních administrativních budov ve vybraných lokalitách, kde bude bez ohledu na stav trhu existovat zájem
nájemců o pronájem kanceláří. Na druhé straně budou mít problémy projekty, které byly takzvanými „kompromisními řešeními“. Já jim říkám „skoro dobrá budova - skoro dobrá poloha“.
EURO: V Praze se také uskutečnilo několik spekulativních projektů kancelářských budov, to znamená, že se postavily, aniž by byly předem pronajaty. Domníváte se, že se jejich počet bude v budoucnu zvětšovat? LAŠTOVKA: To závisí na ohodnocení rizika spojeného s investicí z vlastních zdrojů. Tyto projekty nejsou financovány prostřednictvím bankovních úvěrů, takže jsou vzhledem k vysoké ceně vlastního kapitálu v konečném důsledku velmi nákladné. Vezměte si, že průměrná cena vlastních zdrojů se dnes rovná úrokové míře 25 procent a vyšší. Pokud by byl projekt financován částečně z vlastních zdrojů a zbytek v řádu přibližně 60 procent bankami s úrokovou sazbou kolem pěti procent, byl by podstatně ziskovější. Já bych spekulativní development ve větším objemu představenstvu ke schválení nepředložil. Ale nechoďme daleko a poučme se u kolegů v západní Evropě, kde tyto obchodní případy nepříjemně ovlivnily kancelářský trh.
EURO: Jako zástupce developerské společnosti jste jednal s mnoha sdruženími (památkáři, různá ekologická sdružení). Jak vnímáte jejich činnost? LAŠTOVKA: Je neoddiskutovatelné, že úpravy právních norem provedené v posledních dvou letech výrazně posílily pozici těchto institucí. I když dnes budete vlastnit pozemek v dobré lokalitě, v území určeném územním plánem pro zástavbu plánovaného typu, není reálné počítat s tím, že zahájíte výstavbu dříve než za dva roky. Nový zákon o analýze vlivů stavby na životní prostředí, účinný od 1.ledna loňského roku, rozšířil administrativní bariéry pro výstavbu naprosté většiny komerčních nemovitostí, takže jsou projekty manažersky a nákladově náročnější a rizikovější. Soudím, že ve střednědobém horizontu se to projeví na snížení nabídky nových kancelářských prostor.
EURO: Již několik let se pohybujete na českém realitním trhu. Do jakého segmentu byste investoval, kde vidíte nejvíce příležitostí? LAŠTOVKA: Stále bych se držel investic do administrativních prostor, ale pouze v lokalitách, které jsou již dnes uznávány jako přirozená administrativní centra Prahy. Investoval bych také do výstavby kvalitních bytů evropského standardu. Skutečná liberalizace cen regulovaného nájemného se dříve či později uskuteční a spolu s dostupností hypoték vytvoří poptávku po kvalitních rezidenčních projektech.
EURO: Co soudíte o požadavku majitelů domů na zrušení regulace nájemného? LAŠTOVKA: Regulaci nájemného považuji za „ohýbání trhu“. Jde o vytváření umělé bariéry v tržní ekonomice, za jejíž vystavení a udržování nakonec stejně všichni platíme. Podívejte se na trh mobilních operátorů. Byly doby, kdy existovala rigidní regulace v podobě jedné licence. Pak se trh otevřel dalším a všichni spotřebitelé nakonec platí za provolané minuty méně, trh je velmi transparentní a pro společnost je to přínosem. Přeji si, aby existovala politická vůle a odvaha tuto deregulaci prosadit i na rezidenčním trhu.
EURO: Nakolik ovlivnil projekt City Pankrác, který počítá i s výškovými budovami, teroristický útok na newyorská dvojčata? LAŠTOVKA: Ihned po událostech 11. září 2001 jsme analyzovali rizika spojená s terorismem. Kupodivu jsme ale došli k názoru, že největší bezpečnostní rizika spojená s provozem administrativních budov spočívají spíše v zajištění dokonalé kontroly vstupu do budovy pouze pro autorizované osoby než ve výšce objektu.
