Některé ekonomické školy důrazně varovaly před používáním matematiky a statistiky v ekonomii. Tento extrémní názor nezastávám, přesto si myslím, že výše zmíněný článek autorů Bartáka a Hebáka krásně ukázal, jak nebezpečné je technokratické a mechanické uplatnění těchto věd v ekonomické argumentaci.
Nebudu se vyjadřovat k tomu, že autoři bez jediného argumentu označili za nesmyslnou možnost stanovení nájemného trhem a stejně tak nepodložili tvrzení, že by deregulace vyvolala destabilizaci trhu s neodhadnutelnými sociálními důsledky.
Chybný je už první uvedený předpoklad. „Jedná se o podnikání s relativně nízkým rizikem“. To platí pouze do jisté míry. „Cena nemovitosti neztrácí se stářím.“ Tento argument je platný jen pro některé nemovitosti a za předpokladu výrazných investic do modernizace. Jejich výše by však musela být daleko vyšší než autory uvažované náklady na údržbu a správu ve výši 2,2 % ročně. Jediné správné tvrzení je, že ve většině zemí je pronájem nemovitostí upraven odlišně než ostatní podnikání. Nikde není psáno, že to, co existuje ve většině zemí, je dobře. Předposlední předpoklad je vůbec nejzajímavější: Investice do bydlení jsou blízké dlouhodobě uloženému vkladu v bance. Jak tvrdí autoři, s „jediným rozdílem“. Problém je ten, že ten jediný rozdíl je zásadní. Vliv likvidity na výnosnost investic je možné demonstrovat na mnoha příkladech. Já jsem si vybral akciový trh a tzv. efekt malých firem. Srovnáme-li dlouhodobé výnosnosti tzv. blue chips a tzv. small caps, zjistíme poměrně vysoké, v celých procentních bodech se počítající rozdíly. Osobně si myslím, že rozdíl mezi likviditou bankovního vkladu a nemovitosti je mnohem vyšší než rozdíl mezi likviditou blue chips a small caps. Pokud bychom to připustili, kolik procentních bodů by musel být rozdíl mezi „správnou“ výnosností nemovitosti a vkladu? Možná vyšší, než je autory uvažovaný roční výnos.
Zajímavá je i formulace „… zisk předpokládejme mezi výnosem … uložených finančních prostředků a nespekulativním obchodním ziskem, např. 3,5 %“. Každý, kdo někdy měl co do činění s úročením, resp. diskontováním, ví, jak velké rozdíly ve výsledku udělají malé změny výnosové míry. A kde je hranice „nespekulativního obchodního zisku“?
Autoři uvažovali racionálně. Výpočet má svoji logiku, dokonce se nedá označit a priori za chybný. Problém je, že takových výpočtů lze udělat mnoho i jinými způsoby. Stanovení „přiměřeného zisku“ je nejen hrubě nemorální, ale také nemožné. Nelze se vyhnout diskutabilním předpokladům. A nájemné bude muset opět stanovit trh. Alespoň pokud se má situace v bydlení zlepšit.
Jiří Dolejš,
jiridolejs@centrum.cz
