HYPOTÉKY Jaký je aktuální stav tuzemského hypotečního trhu? Co můžeme čekat v dohledné budoucnosti? Odpovědi přináší naše anketa mezi hypotečními bankéři. 1. Loňský rok byl považován za rekordní, zdá se ale, že ten letošní ho překoná jak co do počtu, tak objemu hypotečních úvěrů.
HYPOTÉKY Jaký je aktuální stav tuzemského hypotečního trhu? Co můžeme čekat v dohledné budoucnosti? Odpovědi přináší naše anketa mezi hypotečními bankéři. 1. Loňský rok byl považován za rekordní, zdá se ale, že ten letošní ho překoná jak co do počtu, tak objemu hypotečních úvěrů. Jaké jsou příčiny tohoto vývoje - zvláště v období změny pohybu úrokových sazeb? 2. Jaké trendy se dnes na trhu hypoték prosazují? 3. Jaký je zájem o americké hypotéky? 4. V zahraničí poskytuje hypotéky často řádově více subjektů, u nás leckde existuje jejich sekundární trh, běžné jsou převody realit zatížených hypotékou apod. Počítáte s něčím podobným v našich poměrech? 5. Hypotéky se u nás často umořují v předstihu, po uplynutí první či druhé fixace, protože u nás jsou dluhy všeobecně nepopulární. Platí to stále? Jan Sadil Českomoravská hypoteční banka 1. Hypotéky jsou fenoménem dnešní doby. Řeší totiž základní lidskou potřebu, kterou je mít domov. Rostoucímu trendu v poskytování hypoték samozřejmě přispívá i současná situace, která je charakterizována dostupností hypoték, nedostatkem bytů k nájmu, vysokým tržním nájemným a ochotou lidí zadlužovat se. Úrokové sazby sice mohou mít krátkodobý vliv na hypoteční trh, ale z dlouhodobého hlediska to tak zřejmé není. Lidé prostě potřebují bydlet a hypotéka je mnohdy jedinou rozumnou možností, jak si nové bydlení mohou pořídit. 2. Nevím, jestli se dá mluvit o nějakých převratných trendech. Určitě je příjemné, že se hypotéka vymanila z pozice produktu určeného jen pro ty bohatší z nás - hypotéka je nyní dostupná většině zájemců. Lidé, kteří si berou hypotéku, také dávají čím dál tím více přednost koupi nemovitosti před její výstavbou. Zároveň si dnes mnohem větší počet klientů pořizuje rodinný dům než byt. To je především důsledkem široké nabídky domů na okrajích měst od developerů za přijatelné ceny, které jsou mnohdy podobné ceně většího bytu přímo ve městě. 3. Americkou hypotéku jsme tvořili jako doplňkový produkt, a tomu odpovídají výsledky. Zatím jsme jich poskytli několik set a musím přiznat, že zájem je o něco vyšší, než jsme původně odhadovali. Na druhou stranu jejich objem není nijak závratný, jedná se v porovnání s klasickými hypotékami o malé úvěry. Jisté je, že standardní hypotéky i nadále budou dominantní. 4. Situace jako v zahraničí pravděpodobně nastane i v ČR, ale je to otázkou budoucnosti. Hypotéky se u nás na rozdíl od západních sousedů poskytují pouze necelých deset let. To je velmi krátká doba například na vytvoření sekundárního trhu k masovějšímu obchodu s nemovitostmi zatíženými hypotékou. I u nás jsme svědky mírného nárůstu počtu poskytovatelů hypoték, nicméně český trh je v oblasti bankovnictví a hypoték velmi koncentrovaný a pro nově vstupující banky není snadné získat významnější postavení. Navíc jsme limitováni poměrně malou velikostí populace, tzn. počtem potenciálních klientů. Do budoucna tak neočekávám nějaký významný převrat v počtu bank poskytujících hypotéky. 5. Samozřejmě, že někteří klienti splácejí hypotéku předčasně, například ze stavebního spoření. Podívejme-li se ale, kolik lidí si bere v ČR úvěry - to o jejich nepopularitě nevypovídá. Je zkrátka jiná doba, mít úvěr není rozhodně ostuda a hypotéka je „in“ - znamením, že člověk přemýšlí rozumně o budoucnosti. Je přece lepší splácet hypotéku na vlastní byt či dům než platit nájem. Po splacení hypotéky zůstane člověku vlastní byt či dům, u nájmu zbývají jen další vyhlídky na placení nájemného. Na druhou stranu je hypotéka závazkem až na tři desítky let, proto je třeba tento krok dobře uvážit, zejména s ohledem na schopnost úvěr splácet. Lidé by si měli také u nákupu na úvěr dobře rozmyslet, co je pro ně důležitější, jestli spousta mnohdy nepotřebných spotřebních věcí, nebo jedna potřebná investice trvalé hodnoty (např. vlastní byt či dům). Kamil Kosman Česká spořitelna 1. Ano, loňský rok byl považován za rekordní, ale letošní výsledky ho významně překonávají. Celkový trh privátních hypoték za tři čtvrtletí 2004 vzrostl o 37 % co do počtu úvěrů a o 52 % jejich objemu. Dá se tedy předpokládat překročení rekordních objemů roku 2003 zhruba o 50 %. Česká spořitelna meziročně objem privátních hypoték zvýšila o 88 %. Lidé si stále berou hypotéky hlavně na pořízení nového vlastního bydlení. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat i přes mírný nárůst úrokových sazeb v letních měsících. V současné době lze do konce roku předpokládat stabilitu úrokových sazeb. Stále ještě trvá trend neotálet s nákupem některých nemovitostí, jako jsou například pozemky pro výstavbu, u nichž ještě ceny porostou. 2. Naše banka se v privátních hypotékách specializuje na financování nemovitostí pro bydlení a požadavky našich klientů. Vzrůstající počet lidí, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení nebo investovat do těchto nemovitostí, nám potvrzují, že hlavním růstovým faktorem je tento segment trhu. Dalším trendem je profesionalizace hypotečních služeb a jejich doplňování o návazné služby, například realitní. 3. Americké hypotéky ČS nabízí od května letošního roku. Můžeme říci, že zájem o tyto úvěry je velký a má silně rostoucí trend. 4. Sekundární trh hypoteční úvěrů zatím u nás neexistuje, lze však předpokládat, že s vývojem hypotečního trhu a nárůstem poskytnutých hypotečních úvěrů dojde k vývoji sekundárního trhu i v České republice. Otázka převodu realit s hypotékou je řešena možností převzít závazek z hypotečního úvěru. V praxi však narážíme na nevýhodnost této operace pro nového klienta s ohledem na výši pevné úrokové sazby a termín její fixace. Když je tato sazba z minulosti vyšší než sazby v okamžiku převodu, nový klient požaduje automaticky novou hypotéku s touto sazbou a předchozímu klientovi nezbude než úvěr předčasně splatit. Současně v praxi také dochází k tomu, že úvěr je potřeba navýšit například tzv. druhou hypotékou u stejné banky. 5. V nedaleké minulosti to skutečně tak bylo. Příčinu vidíme spíše v aktuální výši úrokových sazeb než v nepopulárnosti dluhů. Čím vyšší byly v minulosti úrokové sazby, tím bonitnější klienti dosáhli na hypotéku. Tito velmi bonitní klienti například za první období pětileté fixace kromě splácení ještě stačili uspořit a v období, kdy klesly úrokové sazby, se jim vyplatilo splatit část nebo celou hypotéku, než udržovat současně s hypotékou ještě nízko úročený vklad. V současné době však díky poklesu sazeb dosáhne na hypotéku mnohem více klientů a tito již nebudou schopni generovat další významnější prostředky za první období fixace. V současné době nastává tato situace převážně z toho důvodu, že klient po přestěhování do nového bydlení starší prodává a tím generuje prostředky na částečnou úhradu hypotéky. Těmto klientům právě nabízíme kratší fixace, abychom jim tuto operaci usnadnili. Pavel Hejzlar ČSOB 1. Hlavní důvody vidíme ve výhodných podmínkách hypoték. Především jsou to úrokové sazby, které navzdory předpovědím zůstávají nízké, a rovněž akční nabídky na úlevy na poplatcích apod. Podstatnějším důvodem je však rostoucí ekonomická síla českých domácností, a s tím samozřejmě roste i ochota se zadlužit a investovat do vlastního bydlení. 2. Díky silné konkurenci banky lákají na nízké sazby pro jednoleté fixy, které však v dlouhodobějším horizontu, kdy se očekává růst sazeb, nemusejí být pro klienta výhodné, pokud nečeká mimořádné příjmy, z kterých by mohl hypotéku umořovat. 3. Americká hypotéka je zatím na začátku a ještě bude nějaký čas trvat, než se stane běžným nástrojem pro financování potřeb domácností. Její obliba také poroste s rostoucím počtem vlastníků nemovitostí. 4. Určitě, v tom bychom vyspělejší země měli následovat. 5. Myslíme si, že to stále ještě platí, ale postupně se tento náhled na úvěry mění. Dnešní třicátníci mají ještě zkušenosti z komunistické éry, ale až začnou být ekonomicky aktivní lidé narození těsně před a po roce 1989, tak dojde ještě k větším posunu k zvyklostem západní Evropy či Ameriky. Stanislav Rokos GE Capital Bank 1. V letošním roce dosahovaly úrokové sazby historicky nízkých hodnot, což spolu s očekáváním jejich růstu motivovalo klienty k tomu, aby si hypoteční úvěr vzali nyní. Silná konkurence působí pozitivně na nabídku služeb, z čehož profituje především klient. Právě kvalitní služby jsou oblastí, kde si banky budou silně konkurovat i v budoucnu. 2. Klasickou americkou hypotéku (tedy neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí) nabízíme od října tohoto roku, o tento produkt má zájem několik desítek klientů každý týden. 3. Primárním trhem, který tento produkt využívá, jsou klienti, kteří takto financují nákupy družstevních bytů. 4. Nejčastěji se setkáváme se situací, kdy chce klient splácející hypotéku vyměnit nemovitost za jinou. Často jde o klienty, kteří si v průběhu splácení „polepšili“ a nyní chtějí větší nemovitost. S převody nemovitostí máme dostatek zkušeností. 5. Lidé v ČR se úvěrového financování neobávají - dokládá to jak dynamicky rostoucí zájem o hypotéky, tak o spotřebitelské půjčky. Zájem o předčasné splacení je u klientů GE Capital Bank minimální. Petr Slabý Komerční banka 1. Obecně je patrný vyšší zájem o financování nemovitostí. V první polovině roku mohly zvýšení zájmu zapříčinit obavy ze zvyšování cen nemovitostí po vstupu do EU. V dalším období pak zvýšení aktivit všech finančních ústavů na poli hypoték. Zejména komunikované úrokové sazby na historickém minimu (roční fixace úrokové sazby pod 3% p. a.). N a zájmu o hypotéky je zjevné i zvýšení příjmů domácností, tzn. vyšší možnost získat i splácet hypotéku. Vliv měl nepochybně i výrazný nárůst developerských projektů i individuální výstavby. Svou roli hraje i faktor času, resp. snaha domácností pořídit si novou nemovitost, popřípadě zrekonstruovat starší nemovitost nejpozději do konce roku 2007, a to z důvodu možného zvýšení DPH na stavební práce z 5 % na 19 % od 1. ledna 2008 (se vstupem do EU byla vyjednána pro ČR výjimka pro stavební práce bytů a rodinné domy). V neposlední řadě na zvýšený zájem o hypoteční úvěry měly vliv změna zákona o dluhopisech a s ní spjatá definice hypotečního úvěru a výrazné zkvalitnění a rozšíření nabídky samotných hypoték. 2. Patrná je větší nabídka hypoték a možnost financovat více druhů nemovitostí (např. družstevní byty). Hypotéka se stává standardním nástrojem pro financování bydlení (zejména díky zvýšení dostupnosti hypotečního úvěru a většímu celospolečenskému akceptování dluhového financování v ČR). Zjevné je i zjednodušování a zrychlení procesu vyřízení hypotečního úvěru a jejich zlevňování v důsledku silné mezibankovní konkurence. Žadateli o hypotéky se stále častěji stávají populačně silné ročníky ze 70. let, dostupné jsou i pro cizince. 3. Ve vyšších zákaznických segmentech zájem o americkou hypotéku trvale roste. Klienti vyhledávají stále častěji možnost jednoduchého a rychlého přístupu k levnějším penězům za cenu zajištění úvěru nemovitostí. Sledujeme zájem klientů použít takto získané peníze i pro podnikání a nahradit tak složitější proceduru získání podnikatelského úvěru. 4. Trend převodu realit zatížených zástavním právem se začíná projevovat i v současné době. KB je již nyní schopna nabídnout všem klientům vhodné řešení při prodeji nemovitostí zatížených zástavním právem. Dá se očekávat, že v budoucnosti dojde k dalšímu nárůstu těchto prodejů. 5. K předčasnému splacení hypotečního úvěru dochází v současné době minimálně. Pokud k němu dojde, využívají ji především movití klienti, kteří mají volné finanční zdroje. Obecně lze říci, že klienti sjednaný splátkový plán v rámci smlouvy o úvěru dodržují, požadují však mít možnost předčasného splacení, a to i mimo termín ukončení platnosti úrokové sazby bez sankcí.
