Není žádným tajemstvím, že tuzemská bytová politika výrazně nahrává bydlení vlastnickému. Podporou v podobě daňových odpočtů z hypoték nebo podporou stavebního spoření Česko směle překonává i ty nejvyspělejší evropské země jako Švýcarsko či Německo. K bydlení zde navíc mnoho lidí přišlo levně díky velkoryse pojatým privatizacím. Bytů, které jsou určeny k pronajímání, je dnes v Česku pouhých osmnáct procent. Například v sousedním Německu přitom bydlení v nájmu jednoznačně převažuje.
Není proto divu, že se Češi poměrně rychle stali národem vlastníků nemovitostí a nájemní bydlení vnímají jako cosi podřadného či provizorního. Co na tom, že plátci tržních činží často musí mít vysoce nadprůměrný plat, aby si nájem bytu vůbec mohli dovolit – i tak na ně jejich „šťastnější“ sousedé často pohlížejí s despektem. Takové postavení přirozeně nikomu nevyhovuje, takže se každý, kdo dosáhne na hypotéku, snaží co nejdříve bydlet ve svém. Bludný kruh se uzavírá.
Mladí, úspěšní a flexibilní
Přesto dnes někteří developeři svůj přístup k nakládání s nemovitostmi mění. Část svých bytů k pronájmu zřejmě od ledna příštího roku nabídne společnost CP Praha, která vlastní jeden z největších pražských projektů – Central Park Praha. „Od podzimu loňského roku zaznamenáváme vzrůstající zájem o pronájmy, a proto intenzivně analyzujeme a vyhodnocujeme vyčlenění části bytů na nájemní bydlení,“ tvrdí Radomír Němeček, ředitel CP Praha. Developer se o možnost pronajímání musí zajímat i proto, že rok a půl po kolaudaci je prodána jen třetina z 520 bytů.
Zájem o pronájem prý mají hlavně svobodní jednotlivci nebo páry, které jsou zatím bez dětí a cizinci, kteří pracují pro větší zahraniční společnosti, ambasády a další organizace se zahraniční účastí. „Přístup lidí k nájemnímu bydlení se postupně mění. Doba klade větší nároky na mobilitu a přístup pozměnila i krize – lidé se nechtějí nebo nemohou tolik vázat hypotékami,“ domnívá se Němeček. Souhlasí s ním i realitní analytici. „Priority mladých lidí se mění a nájem jim dnes více vyhovuje,“ říká například Jiří Pácal, šéf realitní společnosti Central Europe Holding.
Na změnu myšlení sázejí i zahraniční investoři a fondy, kteří se dnes v Česku poohlížejí po projektech, jež by chtěli koupit a následně pronajímat. „Monitorujeme realitní trh středoevropských a jihovýchodních zemích. Domníváme se, že zvláště pražský trh má v oblasti nájmů velký potenciál,“ myslí si Andreas Menke, mluvčí německého nemovitostního fondu Patrizia. Ten se podle informací týdeníku Euro nedávno zajímal například o pražský projekt společnosti Hochtief Kavčí Hory Residential Park. Svůj zájem o projekt ale nechtěl na přímý dotaz potvrdit s tím, že nikdy nekomentují konkrétní investice a vyjádřit se odmítli také zástupci firmy Hochtief.
Nikdo nekoupil
„I na nás se za poslední dobu obrátilo několik investičních skupin s tímto nebo podobným záměrem, nechceme je ale jmenovat,“ říká Iva Nováková, analytička realitně poradenské společnosti Jones Lang La Salle s tím, že ale neví o tom, že by do této doby k uzavření nějaké transakce došlo. Zájem fondů i jednotlivých investorů potvrzuje i její kolega Jiří Fajkus z realitní společnosti Real Spektrum.
Investoři se poohlížejí po menších projektech, třeba o patnácti bytech. „Zajímají je především ty v dobrých lokalitách,“ tvrdí architekt Jan Aulík. Dle jeho názoru by se byty určené k pronájmu měly od těch na prodej lišit. „Především se musí změnit jejich proporce. U bytu, ve kterém jste nájemníkem, nepotřebujete například tolik úložných prostor, protože hledíte především na cenu a nechcete platit za další zbytečné metry čtvereční,“ dodává Aulík.
I sami pražští developeři přiznávají, že se na ně firmy a fondy se zájmem o nájemní bydlení obracejí. „Zaznamenali jsme zájem ze strany zahraničních společností,“ říká například Michal Kocián, předseda představenstva společnosti Finep, a stejnou zkušenost má i společnost Skanska. Developeři se ale zatím zdráhají proměnit své bytové projekty na nájemní byty, a to navzdory tomu, že v těsně postkrizovém období hrozí, že by některý z jejich projektů mohl zůstat „ležákem“.
„Projekty nájemního bydlení jsme připraveni do budoucna realizovat, pokud se budou jevit jako ekonomicky návratné,“ tvrdí Leoš Anderle, šéf developmentu společnosti Sekyra Group. Upozorňuje tím na fakt, že v Česku je tento druh investice na rozdíl od jiných zemí velmi nejistý.
Samá úskalí
Tento typ nemovitostního byznysu s sebou totiž nese mnohá právní a ekonomická úskalí. „Namátkou třeba nepoměr mezi hodnotou poskytovaného vybavení a výší kauce od nájemce v souvislosti s rizikem poškození bytu a vybavení. Možnost tříměsíční výpovědi ze strany nájemce nezaručuje dlouhodobý vztah, existuje riziko vzniku povinnosti poskytnout nájemci bytovou náhradu v případě pronájmu na dobu neurčitou, a tak dále,“ vypočítává Němeček.
Developer, který se rozhodl změnit projekt původně určený na prodej, musí počítat s dalšími komplikacemi. „Nejprve bude muset vyřešit DPH, nájem je totiž osvobozeným plnění. U bytů, které si ponechá, bude hradit příspěvky do fondu oprav, správu, daně, pojistky, opravy v bytech a na jejich vybavení, což mu významně sníží výnosy. Z již čistých výnosů neuhradí ani úroky z úvěru, natož splátky jistiny,“ upozorňuje Pácal. Jak dodává, celkové ztráty na nájemném mohou dosahovat i výše několika desítek měsíčních nájmů v případě, že vlastník uzavřel smlouvu s nájemníkem, který přestane činži po čase platit.
Zatímco se v Česku se objevují noví potenciální investoři, mnozí další, kteří byty kupovali v minulosti, odtud údajně odcházejí. „Důvodem je nespokojenost s fungováním našeho nájemního bydlení i zhoršená situace v mateřských státech,“ uzavírá Pácal.
Jak na neplatícího nájemníka
- Když dluh přesáhne výši tří nájmů, může mu majitel doručit výpověď.
- Od následujícího měsíce začne běžet tříměsíční lhůta pro výpověď.
- Po jejím vypršení se lze obrátit na soud s žalobou na vyklizení bytu (může trvat dalších 6 až 12 měsíců).
- Pokud se nájemník sám nevystěhuje, je třeba se s pravomocným rozsudkem obrátit na exekutora, zaplatit jej a zajistit prostory na věci nájemníků, případně i jeho přístřeší (má-li děti, pak byt).
