Řešíteli jenom cenu, nezajímá vás, jak bydlení vypadá a kde je

5. 8. 2013

Na trhu jsou reality skoupené levně za krize. Situace na trhu se však změnila a Češi jsou náročnější

Ještě tak před necelými pěti lety se novostavby v Praze prodávaly téměř samy. Prodaly se všechny a leckdy ještě dříve, než se vůbec začaly stavět. „Stály“ tedy pouze na papíře a už byly prodány. S příchodem finanční krize začal zájem o ně upadat a jen občas přišlo menší oživení trhu.

Změna nastala ve druhém pololetí loňského roku, kdy poptávka po novostavbách opět významně stoupla. Důvodů bylo více.

Ty hlavní dva spočívaly v historicky nejlevnějších hypotékách a cenách menších bytů v Praze, které se začaly prodávat s výraznými slevami, malometrážní dokonce v ceně pod milion korun včetně daně. Staly se tedy přímou cenovou konkurencí starší zástavby a v některých lokalitách dokonce i panelákových bytů.

Důvodů, proč jdou ceny nového bydlení stále ještě dolů, je několik. Zlevnil stavební materiál, stavební firmy optimalizují svou práci a kvůli vysoké konkurenci musejí být stále levnější. Dalším důvodem je fakt, že teď přichází doba, kdy developerské společnosti začínají nabízet k prodeji lokality, které koupily v době krize, tedy mnohem levněji než ty před krizí. Budoucnost z pohledu cen bytů v novostavbě vypadá pro zájemce ještě o něco růžověji.

V minulosti nebylo důležité, kde se projekt nachází, za jak dlouho bude člověk v centru nebo jak bude místo vypadat, až bude celý projekt dokončen. Určujícím faktorem byla pouze cena. I nyní, prodáváli se menší byt s dispozicí do 2+kk, bude to s největší pravděpodobností byt ve standardu a rozhodovacím parametrem bude právě cena.

ČEŠI JSOU UŽ NÁROČNĚJŠÍ Situace na trhu se však za poslední léta změnila a zákazník je náročnější. Nyní čtvrtina kupujících bytu v novostavbě řeší víc než jen konečnou cenu. Zkušenosti říkají, že především ten, kdo si pořizuje rodinné bydlení o dispozici minimálně 3+kk, je na výběr bytu náročnější. Vyžaduje klientské změny a rád si navrhne byt přesně podle svých představ. Takový zákazník zohledňuje především lokalitu.

Jedním z nejdůležitějších kritérií při rozhodování o lokalitě je dopravní dostupnost, ale i vzdálenost od školy, školky, dětského hřiště a obchodního domu. Velmi důležitým faktorem je ale také dispoziční řešení bytu, tedy rozmístění pokojů a jejich orientace dle světových stran. Teprve poté přijdou na řadu méně podstatné věci, jako je patro, ve kterém bydlím, jaký mám výhled, občanská vybavenost, jak se dostanu do centra, kdo budou mí budoucí sousedé apod.

Často zájemce porovná nejméně dvě konkurenční nabídky a až potom se rozhodne.

Dnes není výjimkou, že si zájemce přijde byt prohlédnout třeba i pětkrát, než se rozhodne.

Ještě před deseti lety kupec leckdy viděl byt poprvé až v okamžiku, kdy se do něj stěhoval. Trh s nabídkou bytů se musel přizpůsobit ekonomické náladě zájemců. Ne každý si dnes může dovolit posunout rozhodovací kritérium ceny až na poslední místo. Pokud ovšem uvažujete o koupi bytu do vlastnictví a řešíte nejnižší cenu a je vám jedno, že do centra města dojíždíte hodinu, máte v současné nabídce bytů velký výběr.

Na druhou stranu zájemci o rodinné bydlení jsou ochotni připlatit si za to, že byt splňuje vše, co požadují a nemusejí dělat žádné kompromisy. Konečnou podobu bydlení si finalizují sami podle vlastních představ a dobré developerské společnosti jim toto umožní. KOLAUDACE UŽ NEODRAZUJE Dříve jsme se často setkávali s tím, že se lidé vyhýbali bytům po kolaudaci. Trápila je otázka, proč se tyto poslední volné byty před kolaudací neprodaly. Brzy však pochopili, proč tomu tak je. Téměř nikdy nejde o horší byty. Prostě se jen dřív prodávají byty nejmenší a nejlevnější, nebo naopak ty luxusní. Střední kategorie bytů se prodává až nakonec. Kvalitou jsou však stejné.

Už nyní se tak převrací procento bytů, které se prodají před kolaudací a právě až po ní. Nově řada zájemců vyčkává s koupí až po kolaudaci a takových lidí stále přibývá. Pokud projekt dosáhne v předprodeji 30procentního prodeje, dá se již považovat za úspěšný.

Dalším důvodem, proč se v současné době více prodávají byty až po kolaudaci, je také větší obliba bytů kategorie 2+kk. Jedná se o byty, které si kupují klienti, kteří potřebují bydlet ihned. Stěhují se z pronajatého bytu do nového a situaci chtějí řešit hned a ne na svůj nový byt čekat třeba dva roky.

Ruku v ruce s náročností budoucích majitelů bytů jdou i podmínky, za kterých banky projekty ? nancují. O to více je důležité vybrat správnou lokalitu a načasování. Banky vstoupí do projektu až ve chvíli, kdy developer splní přísné podmínky. To je velké podnikatelské riziko, které jde za developerskými společnostmi.