Rezidenční trh ve Varšavě

Polská metropole je ideálním místem pro investice

Varšava zažívá boom. Město se během několika příštích let chystá přijmout více investic než kterákoli jiná metropole v Evropské unii (EU) a díky silnému ekonomickému růstu Polska by měla posílit svou pozici nejvýznamnějšího hospodářského centra střední Evropy.
Dle společnosti Ober-Haus, nejvýznamnější polské realitní kanceláře, je polský trh s nemovitostmi nejatraktivnější v Evropě. Varšava a její okolí jednoznačně představují nejrychleji se vyvíjející realitní trh v Polsku s největším podílem zahraničních investic v daném sektoru. Od vstupu Polska do EU v roce 2004 rostou strmě ceny domů a bytů ve Varšavě i v dalších velkých polských městech hlavně díky nízko úročeným hypotékám.

Faktor počtu obyvatel.

Mnohaletá stagnace na trhu realit nakonec vedla k překotnému nakupování bytů. Dle společnosti Knight Frank vzrostly jen během roku 2005 ceny nemovitostí v nejlepších lokalitách Varšavy o třicet, v ostatních se silnou poptávkou o deset až dvacet procent. Dnešní ceny jsou o více než 60 procent vyšší než před dvěma lety. Jedním z klíčových faktorů je také populace. Ve Varšavě žije přes dva miliony obyvatel, což činí pouze pět procent všech Poláků, ve většině evropských hlavních měst však bydlí průměrně patnáct procent občanů země.
Navštívíte-li většinu varšavských firem a zeptáte se, kde jsou jejich zaměstnanci trvale hlášeni k pobytu, zjistíte, že 40 procent z nich nikoli ve Varšavě, ale ve městě či vesnici, z nichž pocházejí. Oficiální přírůstek Varšavanů je 100 tisíc ročně. Neustávající proud nově příchozích ovlivňuje primární i sekundární trh s nemovitostmi a v obou případech poptávka silně převyšuje nabídku.

Zájem zahraničních firem.

Navíc se ve Varšavě usazuje stále více zahraničních firem. Ve výroční zprávě renomované realitní společnosti Cushman & Wakefield se tvrdí, že se ve Varšavě chce etablovat větší počet společností než v Londýně, Moskvě či Praze.
Tento rozvoj má ovšem i svá rizika. K lednu 2004 vypršela platnost všech územních plánů a nyní musejí být vydány nové, což může zabrat mnoho času. Nedostatek pozemků, pro něž jsou k dispozici územní plány, ztěžuje výstavbu. V důsledku toho jsou pozemky s platnými územními plány prodávány rychle a za přemrštěné ceny. Územní plán má přímý vliv i na charakter nové budovy. Stavějí se moderní několikaposchoďové obytné bloky ve středu města. Kvůli nedostatku volného místa začínají developeři kupovat a renovovat staré budovy v centru Varšavy.

Priorita nové vlády.

V červenci 2006 nový polský premiér Jaroslaw Kaczyński ve svém úvodním projevu prohlásil, že nová výstavba bude pro jeho vládu prioritou. Pozorovatelé ovšem tvrdí, že pro ni bylo uvolněno příliš málo pozemků, než aby se v blízké budoucnosti podařilo nasytit poptávku. Navzdory tomu se obrat investic do nemovitostí v Polsku během posledních pěti let zvýšil desetinásobně. Dle špičkové realitní kanceláře Jones Lang LaSalle (JLLS) dosáhl v roce 2005 2,5 miliardy eur a v roce 2006 byl již větší než 3,5 miliardy této měny. Ceny domů a bytů rychle rostou. Koncem minulého roku přesáhla průměrná cena varšavského bytu pět tisíc zlotých za metr čtverečný. Ta současná pak již více než šest tisíc pět set zlotých (dva tisíce sto dolarů) u bytů základního standardu. S každým novým projektem developeři zvyšují ceny. Zarážející je, že lidé je akceptují. Všechny projekty v atraktivních lokalitách Varšavy začínají na deseti tisících zlotých za metr čtverečný.

Výhodná investice.

Ještě před nedávnem zájemci kupovali byty pouze pro vlastní potřebu. Nyní se stále častěji stávají vynikající investicí pro domácí i zahraniční kupující. Vstup Polska do EU způsobil, že byty kupují zahraniční investoři, zejména spekulanti z Irska, Španělska, Izraele a Velké Británie. Tito investoři skupují v jednotlivých projektech 20 až 50 bytů, zájem však mají jen o velké byty (nad sto metrů čtverečných) nejvyššího standardu. Někdy to vede k absurdním situacím, kdy developer odstoupí od smluv s individuálními klienty a rozhodne se raději pro bohatého zahraničního investora, který koupí celý „balík“ bytů.
Mnozí zahraniční investoři přirovnávají Polsko k Irsku a Španělsku před patnácti až 20 lety a věří, že v Polsku se rezidenční nemovitosti obdobně cenově zhodnotí. Jen v loňském roce bylo španělským, britským a irským investorům ve Varšavě prodáno přibližně 700 bytů, což tvoří šest až sedm procent trhu. Nezůstávají však prázdné, protože jsou pronajímány za slušnou cenu místním občanům. Za většinu bytů se platí měsíčně nájemné do 1500 zlotých, což je rozumná částka. Ve Varšavě studuje na vysokých školách přes 300 tisíc studentů, kteří tvoří významnou část nájemců, a stále si v ní můžete koupit luxusní byt za cenu skromné garsonky v Londýně.

Sbližování cen.

Všechny ukazatele naznačují další růst. Je-li cena za metr čtverečný špičkového bytu ve Velké Británii, Německu či Francii deset tisíc, ve Španělsku pět tisíc a méně než dva tisíce eur v Polsku, pak je jasné, že tyto ceny se začnou sbližovat. Proces potrvá zhruba deset až patnáct let. Největší poptávka je po standardních dvoupokojových a třípokojových bytech (50 až 65 metrů čtverečných) a nadstandardních (60 až 85 metrů čtverečných), a to maximálně ve čtyřpatrových domech. V sektoru luxusních a nadstandardních bytů patří mezi hlavní hráče developeři opírající se o zahraniční kapitál, například Boygues Immobilier (Francie), Viterra Development (Německo), Ghelamco (Belgie), Maripol, IONA Investments (oba z Izraele) a Skanska (Švédsko). Průměrná cena za metr čtverečný varšavského bytu závisí stejně jako v jiných městech zejména na lokalitě. Vyšší hodnotu mají byty ve čtvrtích blíže centra s větší plochou volných prostranství (parků) a s dobrou dopravní dostupností. Za luxusní čtvrť je považována kupříkladu Saska Kępa - pro novou bytovou výstavbu tam není prakticky žádný volný prostor. Proto zde kvete sekundární trh s nemovitostmi.

Rozhodující je lokalita.

Největšími varšavskými staveništi jsou čtvrti Wilanów, Mokotów, Bemowo a předměstí Bialolęka. Naprostá většina zákazníků by nejraději bydlela v centrální čtvrti Mokotów, kde je průměrná cena bytu za metr čtverečný nejvyšší (osm a půl proti šesti a půl tisíce zlotých ve zbytku Varšavy).
Druhým nejpreferovanějším městským obvodem pro bydlení je po Mokotówě čtvrť Ursynów, jíž se přezdívá „největší ložnice Varšavy“. Poptávka po bytech v této části je vysoká již několik let. Jednopokojové a dvoupokojové byty v Ursynówě za cenu do 300 tisíc zlotých jsou nejžádanější a prodávají se nejrychleji.
Mnohem nižší ceny jsou těsně za hranicí Varšavy. Dokončují se investice do nemovitostí až do 30 kilometrů od města, například v obcích Zielonka, Magdalenka, Konstancin, Nieporęt, Józefoslaw či Grodzisk Mazowiecki. Velmi dobře se zde prodávají jednotlivé byty (50 až 60 metrů čtverečných) i rodinné domy.
Většina analytiků kvůli bezpečné investici doporučuje hlavní město Varšavu a zejména její novou výstavbu, protože nárůst cen je v ní nejvýraznější a nabízejí se zde i nejdražší byty. Výnosy překračují deset procent a kapitál bude meziročně růst o patnáct až 20 procent během příštích pěti a možná i deseti let.

Pokračování boomu.

Jedna věc je na varšavském trhu nemovitostí jistá - nabídka nedokáže uspokojit poptávku. Přes 90 procent letos dodaných bytů je prodáno předem. Chce-li si potenciální zákazník koupit byt od developerské společnosti, stojí před ním obvykle fronta dalších zájemců ochotných zaplatit za rezervaci. To vytlačuje mnoho lidí na sekundární trh. V důsledku toho rostou ceny na sekundárním trhu zhruba stejně jako na primárním. Ceny za byty postavené v sedmdesátých letech se téměř vyrovnaly těm za ty nové.
Mezi faktory, jež by dle očekávání měly dále podporovat poptávku po bydlení, patří významný růst osobních příjmů, příznivá daňová politika nové vlády a výhodné bankovní půjčky. V kombinaci se zjednodušením administrativních procedur spojených se získáním stavebního povolení lze očekávat, že další boom bytové výstavby v Polsku bude pokračovat několik dalších let.