DEVELOPERSKÉ SMLOUVY - Smlouvy používané předními českými developery jsou nevyvážené v neprospěch zájemce o bydlení do takové míry, že představují právní riziko i pro developery samotné. Takový je závěr analýzy zpracované na základě aktuálních dokumentů real estate týmem advokátní kanceláře Ambruz & Dark.
Tým advokátů Ambruz & Dark se zaměřil na smluvní dokumentaci k rezidenčním projektům jedenácti předních tuzemských developerů. Zjistil, že z pohledu spotřebitele jsou smlouvy nevyvážené a nekorektní především v tom, že přenášejí podstatná rizika spojená se smluvním vztahem na zájemce. Ovšem míra nevyváženosti a charakter jednotlivých ustanovení smluvních dokumentů, které developerské společnosti používají v rámci smluvního procesu rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy, paradoxně přináší nová zásadní rizika i pro developery. Většina koupí nemovitostí je totiž realizována za účelem zajištění bydlení pro vlastní potřebu zájemců. V drtivé většině případů se tedy jedná o právní vztah mezi spotřebitelem a podnikatelem, který je upraven zákonnými ustanoveními na ochranu spotřebitele. To tedy znamená, že smluvní ujednání se nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele.
Kdy a za jakých podmínek můžete odstoupit od kupní smlouvy?
Spotřebitel se navíc nemůže vzdát práv (taková ustanovení však zkoumané dokumenty často obsahovaly), které mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení. Smluvní ujednání, jež by se příčila výše uvedeným zákazům, by byla neplatná a pohlíželo by se na ně, jako by vůbec nebyla. Ustanovení spotřebitelských smluv nesmějí navíc obsahovat ujednání, která v rozporu s dobrými mravy znamenají značnou nerovnováhu v právech a povinnostech ke škodě spotřebitele.
NEJNEUVĚŘITELNĚJŠÍ USTANOVENÍ
• Zaplacení celé smluvní ceny před dokončením bytu.
• Developer si ponechá rezervační poplatek i v případě, že sám nevyvine žádnou aktivitu k podpisu dalších smluv.
• Povinnost převzít předmět koupě i za existence vad a nedodělků, které brání jeho užívání.
• Ujednání o fikci převzetí a fikci neexistence vad a nedodělků.
• O povaze vad a nedodělků závazně rozhoduje „nezávislý“ expert, kterého určuje developer.
• Spotřebitel podpisem souhlasí s dalšími výhodami pro developera, například umístěním reklamy na budovu, výstavbou dalších objektů developerem v okolí a podobně. Spotřebitel nemá možnost uzavřít smlouvu bez těchto podmínek.
Úhrada ceny předem je rizikem
„Mezi nevýznamnější a zároveň nejčastější způsob přenesení rizika na zájemce patří sjednání úhrady kupní ceny zcela nebo z velké části před tím, než je zapsáno vlastnické právo k nemovitostem ve prospěch zájemce do katastru nemovitostí a dojde k předání nemovitosti. Může se tak stát, že zájemce skončí bez nemovitosti a bez peněz, jen s očekáváním dlouhých soudních sporů,“ říká Petr Novotný z real estate týmu advokátní kanceláře Ambruz & Dark. Developer ale neriskuje pouze to, že některé ustanovení může být považováno za neplatné nebo že se spotřebitel může neplatnosti dovolávat u soudu, s čímž jsou spojené náklady soudního řízení a právního zastoupení. Mnohem podstatnější je, že developer s takto pojatými dokumenty nemá právní jistotu o obsahu smluvních závazků a neví, jak se smluvní vztah bude vyvíjet do budoucna (zájemce může napadnout neplatnost celé smlouvy či jen některých ustanovení).
NEJČASTĚJŠÍ POCHYBENÍ VE SMLOUVÁCH
• Nejasný termín dokončení výstavby a předání předmětu koupě.
• Nevyváženost smluvních pokut (přísné pro spotřebitele a zanedbatelné pro developera).
• Nedostatečné zajištění plnění závazků developera (spotřebitel platí pokuty, developer pouze vrací poplatek).
• Nevyvážené podmínky pro odstoupení od smluv ve prospěch developera.
• Nevyřešený vztah mezi společenstvím vlastníků, developerem a jednotlivými spotřebiteli (například nevyřešená problematika parkovacích stání).
• Rozdíl mezi plánovanou (prodávanou) a skutečnou výměrou podlahové plochy nemá vliv na cenu předmětu koupě.
Podstatným rizikem pro developera je i to, že soud uzná, že práva spotřebitele byla poškozena a uloží, aby byl výsledek sporu na náklady developera zveřejněn. Zveřejnění negativních informací o projektu na základě rozhodnutí soudu může mít zásadní vliv nejen na ekonomickou úspěšnost konkrétního projektu, ale i na postavení developera na trhu. V neposlední řadě představují takto pojaté dokumenty i rizika ve vztahu developera a financující banky. Před poskytnutím úvěru se banky vyjadřují ke znění smluvních dokumentů. Zjistí-li banka, že smluvní dokumentace obsahuje určitá rizika, bude tato skutečnost mít vliv na poskytnutí úvěru. Banka může například přehodnotit podmínky pro jeho poskytnutí, požadovat úpravu smluvní dokumentace nebo odmítnout poskytnutí úvěru.
Narušení vztahu mezi developerem a financující bankou může následně ovlivnit i vztah developera a jeho dalších smluvních partnerů, zejména stavebních společností. V konečném důsledku tak může dojít k ohrožení celého projektu.
Nevyvážené smlouvy předmětem sporů
„Developeři svojí snahou zajistit si co nejsilnější právní postavení bez respektování ustanovení na ochranu spotřebitele mohou docílit zcela opačného efektu. Ve výsledku silně nevyvážené smlouvy mohou být předmětem sporů a do budoucna mohou sehrát klíčovou roli při rozhodování spotřebitele při výběru projektu. S klesající poptávkou po nových bytech poroste poptávka po kvalitní smluvní dokumentaci,“ říká Michal Hrnčíř z real estate týmu advokátní kanceláře Ambruz & Dark.
