Dobře zajištěný proces jednání se spotřebitelem znamená pro developera právní jistotu
Developeři, kteří se snaží si zajistit co nejsilnější právní postavení, mohou docílit opačného efektu. Značně nevyvážené smlouvy se mohou stát předmětem sporů, do budoucna sehrát klíčovou roli při rozhodování spotřebitele o výběru projektu a ovlivnit jejich financování bankami. S poklesem zájmu o nové byty poroste poptávka po kvalitní smluvní dokumentaci. Dobře zpracovaná a zajištěná smluvní dokumentace pro developera znamená právní jistotu a dnes i konkurenční výhodu.
Rizika
Hlavní české developerské společnosti používají při prodeji bytu ve svých projektech smlouvy, které jim sice přinášejí prvoplánové výhody a silnější pozici vůči zájemci o něj, ale současně i nezanedbatelná rizika. Ta možná nejsou natolik zřetelná jako nevyváženost smluvního postavení mezi developerem a zájemcem, ale o to palčivěji mohou na developerskou společnost dolehnout. Zejména v případě poklesu poptávky a zpomalení růstu segmentu. To ostatně v poslední době ukazují některé indikátory, které jsme zjistili v analýze smluvních vztahů, jež se zaměřila na deset hlavních hráčů na českém trhu.
Nikdo nepochybuje, že se v době největšího boomu na trhu rezidenčních projektů developeři nemuseli klientům podbízet. Charakter analyzovaných smluv, míra jejich nevyváženosti i rozšíření mezi jednotlivými hráči na trhu a výskyt zbytečně rizikových ustanovení byly důvody, proč jsme se rozhodli – původně klientskou – analýzu zveřejnit v médiích.
Podceňování
O revidovaných smlouvách lze obecně říct, že developeři většinou podceňují informační povinnost, transparentní přístup ke spotřebiteli a také průkazné doložení jeho průběžného informování o všech klíčových bodech při koupi nemovitosti. Správně nastavený systém a transparentní přístup může developerovi zajistit stejné garance i výhodně postavenou smlouvu bez právní nejistoty a rizik spojených s porušením ustanovení na ochranu spotřebitele.
Společným jmenovatelem většiny problematických ustanovení zjištěných ve smlouvách se totiž ukázalo přenášení podstatných rizik na zájemce. Většina koupí nemovitostí je prováděna za účelem zajištění bydlení pro vlastní potřebu kupujících. Většinou tedy jde o právní vztah mezi spotřebitelem a podnikatelem.
Co tedy developer skutečně riskuje smlouvami, které na první pohled hrají jen pro něho? Kromě „banality“, jakou je riziko neplatnosti konkrétního ustanovení, také to, že se jí spotřebitel bude dovolávat u soudu. S tím jsou spojené náklady na soudní řízení a právní zastoupení.
Dopady
Mnohem podstatnějším rizikem však pro developera je, že ztrácí právní jistotu ohledně obsahu závazků a neví, jak se smluvní vztah bude vyvíjet. Navíc, pokud soud uzná, že práva spotřebitele byla poškozena, může uložit, aby byl výsledek sporu zveřejněn na náklady developera. Zveřejnění negativních informací o projektu na základě soudního rozhodnutí může zásadně ovlivnit nejen jeho ekonomickou úspěšnost, ale i celkové postavení na trhu.
Navíc platí, že nevyvážené a jednostranné dokumenty s sebou nesou rizika i pro jeho smluvní partnery. Nekvalitní smlouvy mohou ovlivnit vztah developera a financují banky. Před poskytnutím úvěru se banky vyjadřují ke znění smluvních dokumentů. Zjistí-li banka, že smluvní dokumentace obsahuje určitá rizika, tato skutečnost ovlivní poskytnutí úvěru. V kontextu aktuální situace proto charakter smluv uzavřených v rámci předchozího projektu může ovlivnit posuzování situace developera a ochotu bank půjčovat.
Konkurenční výhoda
Je třeba dodat, že zveřejnění analýzy vyvolalo značný ohlas veřejnosti i developerů. Přestože většina médií akcentovala především nevýhodné postavení spotřebitele, zpětná vazba, kterou jsme získali od developerů, svědčí o tom, že zvažují změnu přístupu. A začali reflektovat riziko, které špatně připravené smlouvy představují i pro ně. Dobře zpracovaný a zajištěný proces prodeje a jednání se spotřebitelem pro developera znamená právní jistotu a v rámci reality současného vývoje trhu také konkurenční výhodu.
