Volných půd se v centrech velkých měst už nedostává
Stavebních parcel je v centrech měst žalostně málo. Pořídit si tam zbrusu nové bydlení je přesto možné – stačí sehnat volnou půdu a proměnit ji v originální podkrovní byt. Na takové přestavby se v Česku soustřeďují desítky developerských firem. „Nejvíce volných půd je v krajských městech, kde je hodně domů z první republiky,“ tvrdí Martin Ďuriš, manažer realitní společnosti Sting. Například v Českých Budějovicích nyní poblíž Palackého náměstí probíhá revitalizace rozsáhlé činžovní čtvrti. Starší cihlové domy s rozlehlými půdami se dostaly do zorného pole realitek i developerů. Poněkud jiná situace je v Praze, kde se o každou volnou půdu utká hned několik zájemců z řad realitek, developerů i jednotlivců.
Přijatelná cena
Ten, kdo touží po romantickém bydlení se zkosenou střechou podpíranou dřevěnými trámy a výhledem na okolní věže nebo chce usínat pod hvězdnou oblohou, má několik možností, jak se k volným prostorám dostat. Pokud si byt plánuje vybudovat sám, může oslovit některou z realitních společností nebo přímo majitele jednotlivých domů. V případě zájmu o již hotové byty se stačí porozhlédnout po nabídce developerů. Těch, kteří se specializují na půdní vestavby a nástavby, jsou v Česku desítky. „Při hledání vhodné půdy stačí vytipovat domy se sedlovou střechou. Pak už jen zjistit a kontaktovat majitele domu nebo družstvo či společenství vlastníků,“ popisuje Alena Přikrylová, manažerka realitní kanceláře Sting. Tam, kde je majitelem obec, je třeba sledovat webové stránky, na kterých se může nabídka volných půd objevit. Mezi zájemci se pak zpravidla vybírá takzvanou obálkovou metodou. Přesvědčit majitele prostor, že místo, které dosud sloužilo jen jako útočiště holubů či v lepším případě sklad starého harampádí a sušárna na prádlo, nebývá těžké. Problémem, na který narážejí jak jednotlivci, tak realitky či developeři, je ovšem podílové vlastnictví v domě a z toho důvodu i často nadsazená cena. Členové družstev obvykle mají zkreslenou představu o tom, jakého výnosu mohou prodejem dosáhnout. „Nastává pak vleklé vyjednávání s vlastníky, které je nutné přesvědčit o tom, jaká cena je reálná a trhem akceptovatelná,“ říká Miroslav Jonáš, majitel realitní kanceláře M&M Reality. „Považujeme za rozumné, pokud cena nepřesáhne deset tisíc korun za metr čtvereční,“ upřesňuje Marek Sadil, marketingový ředitel společnosti ZFP Developer. Ta půdní byty staví především v širším centru Prahy, zejména ve Vršovicích, kde se ceny starších bytů pohybují zhruba mezi 45 až 50 tisíci korunami za metr čtvereční.
Peníze nebo rekonstrukci?
Ve fázi výběru vhodných prostor je totiž nutné vzít v úvahu budoucí náklady. Může jít o opravu střechy, stoupaček, ale také zbudování výtahu, které předepisuje vyhláška ve všech domech s pěti a více patry. Ostatně každý potenciální kupující by si měl před samotným uzavřením obchodu pozvat odborníky. Ti by měli posoudit statiku domu, stav rozvodů a také zdraví a nosnost dřevěných trámů. Až pak je možné zvážit, za jakou cenu a zda vůbec prostory koupit. „Nákup půdy před rekonstrukcí doporučujeme jen zkušenějším kutilům nebo firmám,“ říká Ďuriš. Náklady na rekonstrukci a vybudování bytu se mohou pohybovat od dvou do osmi milionů korun. Milionovou položkou bývá stavba výtahu, nákladné je ale i zateplení či nová fasáda. Společenství vlastníků či družstvo pak může těžit z faktu, že tím se jejich bytový dům zhodnotí. „Na několik let jim navíc klesnou náklady na opravy. To znamená, že mohou přispívat méně do fondu oprav,“ vysvětluje Sadil. Přesto je situace, kdy vlastníci přistoupí na dohodu, že developerovi prostory nabídnou „pouze“ za celkovou rekonstrukci domu či za symbolickou cenu, spíše výjimečná. Trváním na vyšší ceně a nezájmu o rekonstrukci domu si ale mohou cestu k prodeji zkomplikovat. „Nemáme zájem stavět půdní byty tam, kde si vlastníci rozdělí peníze a nové byty budou v neopraveném domě,“ tvrdí Vojtěch Pětivlas, manažer firmy Pražské půdy, která se soustřeďuje na rekonstrukce podstřešních prostor v činžovních domech především na Vinohradech a Letné. Firma se proto vyhýbá především nákupům půd v dosud nezprivatizovaných domech. „Utržené peníze totiž zpravidla skončí v rozpočtu městské části, a nikoli v dané nemovitosti,“ dodává Pětivlas. Firma ZFP Developer naopak často od městských částí nakupuje. „Naši podmínkou je ovšem vždy to, že dům projde rekonstrukcí. Takový je náš marketing a nedovolili bychom si hotový byt prodat například bez výtahu či opravených stoupaček,“ tvrdí Sadil. Může se ale stát, že developer na požadavek vlastníka na vyšší cenu přistoupí, a z toho důvodu už mu nezbudou peníze na rekonstrukci společných prostor. „Bez výtahu či parkovacího místa a podobně jsou byty vzhledem k cílové klientele velmi obtížně prodejné,“ upozorňuje Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAAByty.cz.
Ne dražší, ale větší
Bydlení v půdních bytech se většinou spojuje s jistou exkluzivitou a luxusem. Především v centru Prahy skutečně vznikají rozsáhlé byty vybavené například saunou či vířivkou. Jejich cena prestižní adrese i nadstandardnímu zařízení odpovídá – většinou převyšuje částku 150 tisíc korun za metr čtvereční. „Už dlouhou dobu ale neplatí mýtus, že půdní byty si mohou dovolit jen ,vyvolení‘ a že jsou veliké,“ tvrdí Pětivlas. Dokladem jeho slov je skutečnost, že jeho firma je nabízí za cenu srovnatelnou s běžnými byty v dané lokalitě. Kupříkladu na Vinohradech to znamená přibližně 70 tisíc korun za metr čtvereční. Kdo se spokojí s bydlením v širším centru Prahy, třeba ve Vršovicích nebo Karlíně, může za půdní byt zaplatit podstatně méně. ZFP Developer byty nabízí z cenu od 46 tisíc korun za metr čtvereční. Počítat je ovšem třeba s tím, že půdní byty jsou zpravidla rozlehlejší než běžné byty – mívají od 80 do 120 metrů čtverečních. Potenciální kupující si proto musí připravit čtyři až pět milionů korun. Přinejmenším v Praze ovšem volné půdy rapidně ubývají. Pořídit si v budoucnu zbrusu nový byt pod střechou bude podstatně těžší a nepochybně dražší. „Nebude dlouho trvat a půdní byty zcela vymizí z nabídky. Poté pravděpodobně začne půdní výstavba v odlehlejších částech Prahy. Jen trh však ukáže, zda v těchto lokalitách bude o tyto byty zájem,“ odhaduje Pětivlas. Vše nasvědčuje tomu, že zájem bude. Registrují ho alespoň městské části a developeři. Radnice už několik let nabízejí na prodej prostor na střechách revitalizovaných paneláků, developeři zase zvažují nástavby na domech svých úspěšných projektů. Trend se šíří i do ostatních měst. Mnoho půdních prostor brzy bude na třech brněnských sídlištích, v Žabovřeskách, Lesné a Kohoutovicích, která procházejí revitalizací. Ten, kdo chce bydlet originálně a přitom v centru města, by si ale měl pospíšit. Krizí zpomalená poptávka se podle oslovených developerů opět vrací do starých kolejí a nabídka se proto do budoucna bude už jen ztenčovat.
