I polomrtvá investice se může náhle stát velmi čilou.
Téměř každý, kdo často jezdí do jednoho místa v republice, to už viděl - tam, kde kdysi bývalo pole, je teď staveniště. Jednou se na něm buduje budoucí benzinová pumpa, podruhé malá jatka anebo motorest. Bohužel se teď až příliš často stává, že započ atá hrubá stavba uvízne po pár měsících na mrtvém bodě. Pak se obvykle někde na stavebním pozemku zrodí smetiště. Ale o to nám nyní nejde. Důležité je, že půda zařazená kdysi jako zemědělská se přeměnila ve stavebné pozemek. A tím výrazně vzros tla i její cena.
Zemědělská půda, ostatně stejně jako celé zemědělství, obecně vzato výnosná není. Kdo na ní hospodaří sám, na moc peněz si až na malé výjimky nepřijde. Ani její pronájem mu dnes příliš nepřinese. Půda, respektive pozemek, ale má tu vlastnost, že tady bu de pořád. Za určitých vhodných podmínek lze úředně změnit využití zemědělské půdy a vydělat na tom. Orientačně lze uvést, že v okolí Prahy stojí jeden metr čtvereční zemědělské půdy mezi deseti až dvaceti pěti korunami, po přeměně na stavební p ozemek se ale cena klidně zvedne až na 2000 korun.
Problémem z hlediska investorů je, že ne každou zemědělskou půdu lze nechat vyjmout ze zemědělského půdního fondu. A i když k tomu dojde, ještě to automaticky neznamená růst reálně dosažitelné ceny. Nakládání se zemědělskou půdou reguluje stát, zatímco ceny má pod kontrolou hlavně trh, respektive poptávka.
Každý by měl vědět, že veškerá zemědělská půda je z hlediska úrodnosti rozdělena do pěti tříd. První dvě třídy - asi polovina celkové rozlohy - zahrnují půdu vysoké kvality. K jejímu vyjmutí z pozemkového zemědělského fondu dochází jen vý jimečně, a to hlavně v případě staveb celostátního významu, jako jsou dálnice nebo rozvody energie. Kompetentním orgánem je ministerstvo životního prostředí, které se kromě uvedených výjimek snaží vyjmutí půdy z fondu zabránit. Půdy středn í až nízké kvality se na stavební pozemky převádějí mnohem častěji.
Proces převádění zemědělské na stavební půdu, respektive získání příslušného územního rozhodnutí, je poměrně složitý. Každý investor s tímto zájmem by se měl začít informovat na místním obecním nebo městském úřadu. Za odnětí půdy ze zemědělského fo ndu se státu platí v závislosti na konkrétní situaci.
Koupit levně zemědělskou půdu a pak ji draze prodat jako stavební parcelu znamená v prvé řadě vědět, zdali se s takovou přeměnou v dané lokalitě počítá. To lze vyčíst z územního plánu, jestliže ho ovšem daná obec nebo město má. V ostatních případech je třeba sondovat situaci u starosty nebo na stavebním úřadu. I v případě, že územní plán uvádí využití půdy jenom jako zemědělské, lze však za určitých okolností dosáhnout výjimky. Může se ale také snadno stát, že zemědělská půda, o níž se v hospodě hovoří jako o prostoru pro budoucí průmyslovou investici anebo pro byty, se nakonec stane úředně jen a jen zemědělskou. Lidé si tak mohou snadno naběhnout na velkou ztrátu, ať už z důvodu ne znalosti, anebo naivity a neschopnosti prokouknout lstivého spekulanta.
Ale ani při dobrém úředním průběhu nemá investor ještě vyhráno. Cena stavebního pozemku totiž závisí na poptávce, která se odvíjí od jeho atraktivity. Motorest těsně u benzinové pumpy bude mít pravděpodobně větší obrat, než když bude stát kilometr od ní. Postavit si rodinný domek v temném údolí s výhledem na tovární zeď, když k nejbližším u autobusu je to dvacet minut pěšky, asi také bude chtít málokdo.
Obecně se dá říci, že potenciálně obchodně dobrý zemědělský pozemek je takový, který má jasnou perspektivu nebo alespoň velkou šanci stát se použitelný pro výstavbu. Cena je přitom závislá i na účelu výstavby, protože se rozlišují kupříkladu byty a sklady. Dalším faktorem je investiční připravenost, tedy konkrétně přístupová cesta a rozvody vody, elektřiny, plynu, kanalizace a telefonního či datového připojení k hranici pozemku.
Nejméně rizikové a často také velmi výhodné je koupit potenciálně přeměnitelnou zemědělskou půdu v hranicích zástavby měst či obcí, jejichž budoucí rozvoj je jasný. Pokud se nakupuje od komunálních orgánů, bývá cena i několikanásobně nižš í než na volném trhu, protože je určena vyhláškou nebo cenovou mapou. Iniciátorem je obvykle zájemce, který si také musí sám obstarat řadu podkladů.
U investic do půdy za účelem jejich pozdějšího zhodnocení prodejem je třeba mít vždy na paměti, že co platí a je zřejmé komerčně dnes, nemusí platit také zítra. Známe případ malého města, které si nechalo udělat pro reprezentační účely letecký snímek, na němž je zachycen i ruch v e všední den. Na snímku je krásně vidět, že malý most přes řeku uzavřený pro automobily vytváří z části centra obchodně mrtvou zónu. Jednou tímto opatřením cenově poškození majitelé nemovitostí se asi pokusí prosadit opětovné otevření mostu pro auta . V případě jejich úspěchu by se pak ve zcela jiné situaci nacházely i dnešní louky u řeky v blízkosti mostu.
