Město kopíruje s časovým posunem Prahu
Přestože Brno představuje po dominantní Praze největší tuzemský regionální nemovitostní trh, zůstává v pozadí zájmu analytiků. Realitní experti přitom vnímají toto průmyslové město s kvalifikovanou pracovní silou a výhodnou polohou na křižovatce železničních a dálničních eurokoridorů jako velmi perspektivní lokalitu, která bude v modifikované podobě a s časovým posunem kopírovat pražské trendy. Na tuto skutečnost zareagovala společnost Real Spektrum, která vypracovala jednu z prvních komplexních studií brněnského realitního trhu. Analýzu, která zmapovala všechny nemovitostní segmenty, firma poskytla týdeníku EURO.
Moravský vrchol.
Zatímco v Praze již dosáhla dynamika výstavby bytů svých limitů, v Brně teprve vrcholí. Firmy pracují na čtyřiceti rezidenčních projektech s téměř 3 500 byty. Průměrný brněnský projekt zahrnuje méně než sto bytových jednotek v cenových relacích 24 až 28 tisíc korun za metr čtvereční. Výjimku tvoří velké, etapovitě realizované projekty Medlánky se 620 jednotkami a Kamechy s 855 byty. Zhruba 40 procent nové výstavby tvoří levnější startovací bydlení, standardní bytové jednotky za ceny zhruba 28 tisíc korun za metr čtvereční představují dalších 40 procent, zbývajících 20 procent připadá na nadstandardní byty v kvalitních lokalitách s cenami nad 30 tisíc korun za metr čtvereční (například projekt Slovan nebo Adam) . Stejně jako v jiných městech se developeři budou snažit pod hrozbou změny DPH zkolaudovat co nejvíce bytů do konce roku 2007. „Očekáváme další dvě až tři desítky nových bytových projektů v cenách do 30 tisíc korun za metr čtvereční s vyššími nároky na velikost bytu,“ říká ředitel Real Spektrum Jiří Fajkus. Kromě lokálních developerů se v moravské metropoli zabydlují již i špičky tuzemského a zahraničního rezidenčního developmentu, jako je Central Group, IPB Real ze skupiny Orco nebo nizozemský Bouwfonds. Fajkus očekává, že moravští klienti se díky rostoucí konkurenci brzy dočkají podobného komfortu jako v Praze a třeba splátkový prodej pro ně nebude ničím výjimečným. Standardem rovněž bude financování projektů developerskými úvěry s minimální počáteční finanční angažovaností kupujících formou rezervačních poplatků. Fajkus letos předpokládá minimální růst cen nových bytů, maximálně na úrovni inflace. Ceny starších, především sídlištních družstevních panelových bytů, budou nejen v Brně, ale i v celé republice nadále stagnovat, případně ještě mírně poklesnou. Výrazné zdražování lze v Brně očekávat u stavebních pozemků, kterých je tam citelný nedostatek. Limitovaná rozloha rozvojových ploch ovlivňuje i jinak perspektivní výstavbu rodinných domků, staví se zhruba v dvacetikilometrovém okruhu od města. V minulém roce vyrostlo v Brně a okolí 300 rodinných domů, v budoucnu by jich mělo přibývat zhruba dvě stě ročně. Měla by to umožnit výstavba v místech dnešních předimenzovaných zahrádkářských koloniích. Většina domů se nyní prodává v cenovém rozpětí tři až 3,5 milionu korun včetně pozemku. Stropem bylo a je pět, maximálně 5,5 milionu korun.
Kancelářský test.
Také výstavba administrativních prostor se překotně rozvíjí. Letošní rok by měl prověřit, zda developeři masivní budování nových kanceláří správně načasovali. Zájem nájemců ukáže, zda je Brno schopno vstřebat nabídku, která dosahuje zhruba deseti procent kapacity města. Vyjma spekulativní výstavby v režii společnosti CTP v projektech Axis a Spilberk bude muset Brno pojmout dalších 40 tisíc metrů čtverečních moderních kanceláří BBP společnosti Lordship, loni dokončené Platinium, projekty CD palác či Viena Point. Realitní kancelář DTZ uvádí, že celková plocha kancelářských prostor v Brně dosahuje zhruba sto tisíc metrů čtverečních. Nájmy se v centru města pohybují mezi 13,5 až šestnácti eury za metr čtvereční měsíčně, v byznysparcích zaplatí nájemce 11,5 až třináct eur za metr čtvereční. „Nájmy se budou vlivem nové nabídky postupně vyrovnávat, míra neobsazenosti by měla v příštích letech stoupat vzhledem k velkému rozsahu výstavby pravděpodobně až k 20 procentům a od konce roku 2007 nebo 2008 se bude postupně dostávat na úroveň pražského kancelářského trhu, tedy pod patnáct procent,“ odhadují analytici DTZ. Nelze ovšem předpokládat, že nosnou poptávku budou tvořit reprezentační centrály tuzemských filiálek mezinárodních firem jako v Praze. „Spíš půjde o vznik klientských center, servisních, výzkumných a vývojových středisek, callcenters a backoffices, případně o administrativní podporu zahraničních investorů podobně jako pronájem společnosti Symbol Technologies v Technologickém parku nebo společnosti Honeywell v průmyslové zóně Černovická terasa,“ domnívá se Fajkus.
Retailová překvapení nečekejte.
Žádná překvapení naopak ředitel Real Spektrum neočekává v segmentu maloobchodních prostor. Domnívá se, že Brno se čtyřmi a půl tisíce prodejních jednotek a 550 tisíci metry čtverečními prodejních ploch je již maloobchodními prodejnami kvalitně pokryto. Retailová síť se zahustí o menší supermarkety v některých městských částech, zvýší se význam kvalitních obchodních značek v kamenných obchodech a multifunkčních objektech v centru Brna. „Vznikají, byť omezené rozsahem obchodní hi-streets. Městu by prospěla koncentrace stánkového prodeje do centrální tržnice,“ soudí Fajkus. Na rozdíl od téměř nasyceného trhu maloobchodních prostor naléhavě roste potřeba nových průmyslových zón pro rozvoj výroby a skladování. Hlavní brněnské průmyslové zóny třídy A tvoří park CTP Modřice (430 000 metrů čtverečních ), CTP Brno (380 000 metrů čtverečních ) a Černovická terasa, která se rozkládá na 179 hektarech a byla vyhlášena průmyslovou zónou roku 2004. „Obsazenost zón je téměř stoprocentní. Nájmy industriálních prostor se v Brně pohybují mezi čtyřmi až 4,5 eura za měsíc a dá se očekávat, že zůstanou stabilní,“ uvádí analytici DTZ. Fajkus upozorňuje, že kapacita zón již nestačí a město Brno i Jihomoravský kraj hledají další vhodné lokality pro rozvoj průmyslových investic především jižním a východním směrem od města. Naopak potřebná revitalizace brownfields bude závislá na finančních zdrojích, například z fondů EU. Pilotní projekt brněnské Zbrojovky je komplikován majetkoprávní situací kolem pozemků, o budoucím využití části nemovitého majetku Zetoru, nepotřebného pro další výrobu, je nutno jednat se slovenskými vlastníky – společností HTC. Zvýšené aktivity registruje Real Spektrum kolem bývalých textilek Vlněna a Mosilana (dnes Lanarest), ambiciózní projekt má oživit bývalou oděvní továrnu Kras.
Zásadní uzel.
Zcela zásadní podnět pro rozvoj realitního trhu i celého města ovšem znamená rekonstrukce brněnského železničního uzlu v rámci urbanistického rozvojového projektu Europoint Brno. V přímé návaznosti na historické centrum města disponuje Brno unikátními rozvojovými pozemky, které v souvislosti s přesunem nádraží umožní výstavbu celých nových městských čtvrtí s rezidenční i komerční výstavbou. „S trochu nadsázky lze hovořit o výzvě k pokusu o malý moravský La Defence (moderní pařížská čtvrť, která se začala budovat na konci padesátých let - pozn. redakce ). Záměr se týká území o dvou stech hektarech, výstavba se týká 80 hektarů, z toho 60 hektarů představuje příležitost pro developery,“ vypočítává Fajkus.
