ZÁJEM O ZÍSKANÍ OBJEKTU K PODNIKANÍ POMOCÍ LEASINGU JE POMĚRNĚ ZNAČNÝ. I ÚSPĚŠNÝ PODNIKATEL NEMUSÍ MÍT TOTIŽ PENÍZE NA NÁKUP VĚTŠÍCH VÝROBNÍCH PROSTOR NEBO NEMOVITOSTÍ, KDE CHCE POSKYTOVAT SLUŽBY.
říká generální tajemník Asociace leasingových společností ČR Jiří Pulz Leasing ale podle Jiřího Pulze z Asociace leasingových společností nabízí mnohem více než pouze získání potřebných prostor. Mimo jiné umožňuje, aby se mohl podnikatel soustředit na svůj hlavní byznys a neztrácel čas s jinou činnností, například správou nemovitosti. Poptávka po leasingu nemovitostí překračuje nabídku. Proč?
Leasing nemovitostí není jednoduchý produkt. Ne každá společnost má takové zázemí, aby ho mohla poskytovat. Vyžaduje organizační, technickou a finanční připravenost. Roli hraje rovněž dlouhodobost leasingu nemovitostí, pro který zákon o dani z příjmu předepisuje minimálně osmileté období. Většina leasingů se uzavírá na dobu výrazně delší. Je to rovněž produkt výrazně rizikový s příhlédnutím právě k dlouhé době trvání leasingu. Víme, že počátkem 90. let, kdy se leasing (včetně leasingu nemovitostí) u nás rozbíhal, se zdálo úplně ideální investovat do ubytování a stravování, to znamená hotýlků, penzionů či restaurací. Vypadalo to, že se jedná o odvětví, které nemá vlastně limity, kde konjuktura bude bezbřehá. Brzy se ukázalo, že kdo leasoval do hotýlků, restaurací, vináren nebo do penzionů v oblastech turisticky méně atraktivních, v oblastech, kde se začala projevovat nezaměstnanost, neudělal dobře. Tyto leasingy skončily předčasně, ztrátou pro nájemce ileasingovou společnost. Podobný je osud leasingů nemovitostí i v některých jiných sektorech. Leasing nemovitostí u nás proto systematicky, opakovaně nabízí zhruba deset subjektů. Jejich počet se již po několik let nemění.
Kritika zájemců o leasing nemovitostí a zároveň i leasingových společností směřuje také na nevhodné zdanění, které brání jeho rozvoji. Můžete to blíže vysvětlit?
Ne každá společnost se dokáže vypořádat s daňovou stránkou leasingu nemovitostí. Tím limitem je především dvojí zatížení leasingu nemovitostí daní z převodu nemovitostí. Účelový převod, kdy leasingová společnost na přání budoucího uživatele pořizuje nemovitost, například pozemek, výrobní halu nebo kupuje starší nemovitost, je zatížen daní z převodu nemovitostí. To je ale průhledné, dá se snadno spočítat. Navíc převodní daň klesla z pěti na tři procenta. V tom skutečně není problém. Problém je v druhém převodu nemovitosti. Po skončení leasingu totiž nemovitost přechází na nájemce, opět je to účelový převod. I tento převod je zatížen převodní daní a je potřeba stím počítat, když se vytváří celá ekonomika leasingové operace a zvažuje se, zda je to pro nájemce průchodné a jestli vůbec bude schopen celý ten splátkový kalendář realizovat. Když například dnes uzavíráte leasing na 15 let, asi nikdo v České republice nemá představu, jak bude v té době vypadat tržní cena nemovitosti, od níž se má daň vypočítávat. Dvojí zdanění se ale uplatňuje iv řadě dalších evropských zemí, včetně zemí Evropské unie, to je nutné říci.
Budete řešit toto znevýhodnění leasingu? Někdo to nazývá dokonce diskriminací leasingu …
Jde o diskriminaci. Snažili jsme se to několikrát prosadit přes ministerstvo financí, přes poslaneckou sněmovnu, zatím neúspěšně. Přitom leasing nemovitostí by pomohl i trhu realit, kdyby platilo jedno zdanění. Pomohl by celé řadě zástav, které jsou propadlé u bank. To jsou ležáky, s kterými si nikdo nedokáže poradit. Jedná se o stovky neprodejných objektů, protože málokdo má tolik hotovosti, aby tuto zástavu mohl koupit. Přes leasing by se to dalo řešit. Pomohlo by to určitě i malému a střednímu podnikání. Tito podnikatelé by se ve větší míře stali zákazníky leasingových společností.
Proč leasingové společnosti nenabízejí leasing bytových domů?
Když by leasing skončil předčasně, tak leasingové společnosti zůstane nemovitost i s lidmi. Nájemníci přitom mají ze zákona chráněné právo na bydlení, což chápu. Leasingová společnost ale není vybavena na správu bytů. Leasing je typologicky investiční produkt. Proto zájemci, když volají na leasingové společnosti, že nemají dostatek finančních prostředků a chtěli by na leasing bytový dům, tak asi neuspějí. Pro tento účel jsou jiné produkty, hypotéka, úvěr.
Doporučujete podnikatelům leasing nemovitostí?
Doporučujeme v řadě případů. Leasingy se také dělají - vloni se uzavřelo řádově 140 leasingů, což není tak moc, ale v pořizovací ceně bez DPH to bylo přes devět miliard korun. Nicméně se jedná zpravidla o větší projekty, leasing typu nákupní haly, obchodního střediska, pořízení hotelu. Zatím to nejsou typické podnikatelské projekty pro malé a střední podnikatele.
Můžete ve stručnosti srovnat výhody leasingu s jinými finančními zdroji pro pořízení objektu k podnikání?
Ne každý na úvěr dosáhne, naproti tomu leasing je dostupný a pružný. Hypotéka nebo úvěr mají určitou časovou mez, leasing se ze zákona uzavírá nejméně na osm let. Leasingová společnost dokáže objekt připravit pro podnikání, pro leasing. Čili upravit i podle potřeb malého či středního podnikatele. Ne každý podnikatel má čas, vzdělání nebo zkušenosti, aby vyběhal územní rozhodnutí, stavební povolení a objednal si firmu na úpravy objektu, našel technologii. Tohle vše leasingové společnosti umí a nabízí jako doprovodné služby, samozřejmě za určitou marži. Podnikatel dostane tyto služby zpravidla za mnohem výhodnější cenu, než kdyby si je objednal sám, protože leasingové společnosti jsou hromadnými poskytovateli podobných služeb. Budovu musí také někdo spravovat, zabezpečit svícení, topení - to opět nabízí leasingová společnost, zatímco podnikatel se může soustředit na to, co umí, na svůj byznys. To je trend leasingu nemovitostí ve světě, jakási přidaná hodnota leasingu. Leasingová společnost poradí i s účtováním, poradí jak vše daňově ošetřit. Leasing je svým způsobem určitá metoda podnikání.
Hovořil jste o dostupnosti leasingu, jenže leasingové společnosti mají určité limity, nechtějí jít pod určitou výši leasingu… To je pravda, protože uzavřít leasing nemovitostí je velice nákladná věc. A tyto náklady jsou absolutní, ať je to leasing za 200 milionů, nebo za několik milionů. Proto si řada leasingových společností stanoví určitou hranici hodnoty leasingu. Obdobná praxe je v zahraničí. Společnosti, které v České republice leasing nemovitostí nabízejí, jsou ve většině případů součástí velkých, evropských bankovních skupin. Jak si stojí Česká republika v leasingu nemovitostí v porovnání se zahraničím? Za některými státy, jako je Itálie, Německo, Rakousko, Španělsko, jsme vysoce pozadu. Ve srovnání s nimi leasing nemovitostí neodpovídá počtu obyvatel, síle ekonomiky České republiky. Naproti tomu jsou země, kde se finanční leasing našeho pojetí s doprovodnými službami téměř nedělá, protože tam dominují hypotéky. To je typické pro britský trh. Změní se něco po vstupu do Evropské unie?
Tržně asi mnoho ne. Kdo zde chtěl podnikat, tak už zde je. Pokud jde o produkty, které jsou nabízeny v západní Evropě, už jsou zde rovněž. Pokud se jedná o DPH, tak samozřejmě tam jsou určité změny. Pro leasingové společnosti se ale nic dramatického nezmění.
