tvrdí Štěpán Nemes, který podniká v Německu, Španělsku a KanaděDomů se z emigrace vrátil hned po revoluci, s dvacetiletými zkušenostmi z podnikání na trhu realit v Evropě i za oceánem. Během třinácti let pak získal další zkušenosti. Kvůli nim přestal v Česku definitivně investovat a své aktivity pozvolna přesouvá na Pyrenejský poloostrov.
tvrdí Štěpán Nemes, který podniká v Německu, Španělsku a Kanadě
Domů se z emigrace vrátil hned po revoluci, s dvacetiletými zkušenostmi z podnikání na trhu realit v Evropě i za oceánem. Během třinácti let pak získal další zkušenosti. Kvůli nim přestal v Česku definitivně investovat a své aktivity pozvolna přesouvá na Pyrenejský poloostrov.
Štěpán Nemeš neboli Stephan Nemes či nejčastěji Štěpán Nemes je sympatický solidní padesátník, na němž je znát, že ho v podnikání vychovávala zejména německá přísnost, přesnost a smysl pro pořádek. Snaží se s lidmi vycházet dobře, přátelsky, ale zdejší úředníci a soudci jej prý naučili zvyšovat hlas. Politickým špičkám nemůže přijít na jméno a o Václavu Klausovi říká, že není ekonom. Prý tak maximálně účetní mafiánů. Ale to je asi tak nejsilnější vyjádření, které z něj dostanete. Jinak se vlastně pořád jen tak potměšile usmívá. To když popisuje události, které jej v Čechách potkaly. A které jej nakonec donutily učinit zásadní podnikatelské rozhodnutí. Přestat v republice investovat. „Všude ve světě jsem cizinec, ale nikde nemám takové problémy jako doma,“ komentuje po svém soudu největší paradox uplynulé dekády Štěpán Nemes. Jeho vyprávění je jako několik náhodných zastavení, které nezúčastněnému odhalí něco málo ze skutečné reality z tolik medializované kauzy majitelé verzus nájemníci.
S dvaceti markami v kapse
Nejdřív je ale dobré znát Nemesův příběh a jeho podnikatelskou dráhu, které začínají v roce 1968, v době tzv. Pražského jara a následné internacionální pomoci. Byl černý baron, pétépák, kterému dala dělnická třída poslední šanci. Když dorazili do Prahy Rusové na tancích, dlouho neváhal a spolu s manželkou a dvěma dětmi utekl za kopečky. Do Mnichova. „Stojíte v deset ráno na nádraží v cizím městě, neumíte říct slovo německy, v kapse dvacet marek a nemůžete zavolat mamince nebo babičce. To je pocit,“ začíná Štěpán Nemes o jednom svém velkém životním zlomu. „Nabízeli nám, abychom se ubytovali v nějakém táboře za městem, ale nám se nechtělo z Mnichova. Říkali jsme si, - bude tady olympiáda - s tou bude práce,“ říká jen tak mimochodem, ale právě v tom lakonickém sdělení je cítit skutečný podnikatelský cit. Olympijské hry se totiž měly ve městě konat až za dlouhé čtyři roky. Nemesovi tedy zůstali v Mnichově, vyřídili si veškeré formality, sehnali si bydlení se sociální podporou a pomalu a trpělivě se vypracovávali. Pomalu a trpělivě se vypracovali a už za pět let nepotřebovali prakticky žádné sociální dávky a ušetřili si na první dům. „Spíš to byl takový baráček. Ale byla u něj parcela, a tak jsme za pomoci tzv. svalové hypotéky, kdy si co nejvíc věcí dělá člověk sám, postavili bytovku a začali ji pronajímat,“ vysvětluje, jak vlastně začala jeho dráha na trhu realit. Nicméně tenhle způsob se stal jeho modem vivendi. Staví bytovky se třemi až pěti byty a ty pak pronajímá. Už jako zkušený makléř se v roce 1985 vystěhoval do Kanady, k Torontu, kde založil ještě navíc stavební firmu. A podobně jako v Německu stavěl a pronajímal. A pronajímá. Jeho podnikatelské aktivity v zahraničí kryjí ztráty firmy v Česku. „Regulované nájemné se dnes pohybuje tak ve výši záloh na opravy, které se platí třeba v družstevních bytech. A v případě větších výdajů platí už jen majitel, ne nájemník,“ říká Nemes.
O regulaci a hysterii
Věta z titulku článku zní téměř neuvěřitelně. Vždyť neustále v médiích slýcháváme, že jsou to právě majitelé domů, kteří si stěžují na regulací deformovaný trh s byty. A přesto má ten výrok svou logiku. „Jeden můj kamarád, který má to štěstí, že se u něj bydlí už jen za tržní, si přeje, aby regulace vydržela co nejdéle,“ říká se smíchem Nemes a hned to vysvětluje. „Dnes má z bytu dejme tomu dvanáct tisíc korun. V okamžiku, kdy se přestane regulovat, hladina se vyrovná a on ten byt nepronajme výš než za osm tisíc. A bude se muset víc snažit, aby pronajal.“ A pak popisuje, jak podobnou deregulaci zažil v Kanadě. Nájmy se lehce zhouply, ale pak se začaly přibližovat, až se srovnaly. Přeneseno do Čech a podle Nemesova odhadu to bude znamenat, že průměrná cena čistého nájmu metru bude stát měsíčně stokorunu. V Praze, kde je logicky nájemné nejvyšší, se dnes regulovaný nájem pohybuje pod třiceti korunami, a u tržního nájmu pod dvěma sty korun. „Musíme brát v úvahu i to, kolik si lidé vydělají a kolik jsou schopni za bydlení zaplatit. A samozřejmě záleží na bytě a jeho lokalitě. Nemůžete přece chtít za mizerný byt moc peněz, to by tam nikdo nebydlel. Musím si hledat reálné publikum. A já chci, aby u mně lidé bydleli,“ říká Nemes a stěžuje si, že čeští politici zbytečně mezi nájemníky a majiteli domů vyhrocují napětí. „Dům je organizmus, musíme spolupracovat, jsme tým.“ A říká, že proto se snaží se svými nájemníky vycházet. Jak se to naučil za hranicemi. „Třeba v Kanadě jsme s nájemníky přátelé, chodím k nim na kafe. Když mi někdo z nich na rovinu řekne: letos to je špatné, nedařilo se mi, slevím nebo počkám s placením. A jsme v pohodě oba. Ale tady? Nezaplatí, měsíc, dva, tři, ani se neozve. Co mám dělat? Dám ho k soudu. A za pět let je pryč… Že mám půjčku a banka se mne na nic neptá, nebo že mi tím vzniká ztráta, to nikoho nezajímá.“
Soudci, kapitola sama pro sebe
Když se Štěpána Nemese zeptáte, co první jej napadne jako největší problém při podnikání v České republice, bez rozmyslu vystřelí, že soudci. O těch tvrdí, že to je v rámci svého oboru nejhůř vzdělaná vrstva, protože celá řada soudců má příliš pod kůží socialistické právo, trochu rozvody a heslo majetek je nás všech. „V Čechách jdete k soudu: jseš bohatej, prohráls,“ popisuje svou zkušenost s českou justicí a že ji má opravdu bohatou. Jeho firma řeší jeden právní spor ročně, když ani jeden zatím nevyhrála. „Snad se to zlomí,“ směje se Nemes. Nelíbí se mu, jak se někteří soudci k soukromému majetku staví. A dává k lepšímu kauzu jedné dámy, jež nebyla schopna opravit svůj činžovní dům, protože regulované nájmy sotva pokrývaly běžný provoz. „Představte si, ten soudce jí nařídil, že jestli nemá peníze na opravu, tak ať prodá svůj druhý dům a opravy zaplatí z výtěžku,“ říká Nemes a přikládá svou vlastní pikantní historku ze soudní síně. Ve svém domě v Liberci se rozhodl pro poslední řešení déletrvajících sporů a chtěl nájemníky vystěhovat. Jako náhradu jim opatřil stometrový byt, a jak praví zákon - se stejnou dispozicí, tedy rovnocenný s podlahovou plochou stejnou na metr o stejné kategorii. Nedopadlo to. Chyběla spíž. „V tomto libereckém domě mi bydlí tři podnikatelé za nízký regulovaný nájem a mladá rodina v suterénu platí pětkrát víc. To je spravedlnost?“ podivuje se Štěpán Nemes.
Pro dobrotu na žebrotu
Ve velké části národa ještě přežívají relikty socializmu a pokřivené morálky, že kdo neokrádá stát, okrádá rodinu. Jen se to vnímání posunulo. Kdo neokrade druhého, okrádá sám sebe. Tuhle zkušenost si Nemes udělal s jednou svou nájemnicí. Stará paní, sedmdesát let. Bydlela v garsonce, úplně nahoře, bez výtahu ve čtvrtém patře jeho domu na pražském Pankráci. A pořád za ním chodila, že to má vysoko. Jestli by ji nemohl přidělit byt níž. Nejdřív to neměl jak řešit, pak ale v přízemí jeden z nájemníků zemřel. Zašel za paní a nabídl jí byt. Ona se přestěhovala a zhruba za měsíc potkal na schodech neznámého muže, který mu tvrdil, že tam bydlí. U té staré paní. „Já jsem jí totiž nabídl dvoupokojový byt, a tak hnedka jednu místnost pronajala. Ta stařenka udělala kšeft svýho života. Co mám dělat?“ mávne nad tím Nemes rukou.
Mám jen povinnosti
Majitelé domů totiž už nemají ze zákona šanci kontrolovat, kdo koho si přihlásí do bytu. Nájemníci si určují kategorii bytu, podle které se pak vypočítává výměr nájemného. „Já musím akorát platit pojištění domu, splácet úvěry, opravovat závady, čistit chodník,“ vypočítává Štěpán Nemes své povinnosti, které mnohonásobně převyšují jeho faktická a vynutitelná práva. Asi nejhorší zkušenost si udělal s jedním svým nájemníkem, který se rozhodl předělat si v bytě vodu. Přestože dostal od majitele domu kontakt na firmu, které Nemes věří, nájemník si objednal stavební firmu na vlastní pěst. Po několika dnech začala prosakovat stropem voda nájemníkům pod ním. „Já jsem byl zrovna v zahraničí, takže jsem na všechno přišel pozdě. Když jsem se pak díval, co všechno tam vyváděl, nestačil jsem se divit. Dokonce u hlavního rozvodu přeřízl trubku a nechal si udělat svou vlastní odbočku. Asi zapomněl, že ten dům mu nepatří,“ komentuje to Nemes a říká, že dal celou věc k soudu. Ovšem tam, jak už víme, to je na dlouhé lokte. Pokusil se tedy apelovat na poslance a rozeslal dopis několika politikům. Asi nejpikantnější odpověď mu přišla od Cyrila Svobody, který mu navrhl, že „pokud nehodlá snášet problémy, které soužití s nájemníky přináší, může se svým domem naložit jakkoliv jinak - třeba jej prodat“.
Zavřete oči, odcházím
Investor je plachá ryba. Případy velkých firem, které si tu užily daňové prázdniny a pak při prvním vyplašení „sbalily krám“ a putovaly jinam, jsou toho dostatečně výmluvným důkazem. U nemovitostí je situace trochu složitější, protože dům je dům, který stojí a přenést se tak jednoduše se nedá. Příběh Štěpána Nemese vypadá jako nikdy nekončící stesk a truchlohra. Samozřejmě, nic nejde hned, ale v České republice se problematika narovnání vztahů na trhu s byty neřeší už poměrně dlouho, a to jistě otráví i ty otrlejší nátury. „Spočítal jsem to a došel jsem k závěru, že celková ztráta z podnikání v Čechách pro mě představuje deset milionů korun. Za to už by byl další slušný činžák, který jsem tu chtěl koupit a renovovat,“ uzavírá to Nemes a ukazuje mi na mapě Španělska záliv Costa Blanca. Své podnikání totiž po zkušenostech doma, kam se na začátku devadesátých let tak těšil, přesouvá na Pyrenejský poloostrov. „Tam odcházejí peníze, které jsem chtěl investovat v Česku a dát práci lidem tady, doma. O.K. Budu raději podnikat v zahraničí. Třeba v Německu, když odešlete žádost o stavební povolení a oni se k němu nevyjádří do třiceti dnů, stavební povolení máte automaticky. Tak co?“
Jak to všechno začalo
Ačkoliv by regulaci nájemného očekával člověk spíše u socialistických vlád, jako byla ta Zemanova nebo je ta současná Špidlova, ve skutečnosti deformovaly český trh s realitami pravicové vlády Václava Klause. Ty nedokázaly zásadně reformovat a narovnat vztahy na nově se tvořícím trhu. A tak se prakticky přes noc stalo, že někteří nájemníci se stali bez jakékoliv vlastní zásluhy a přičinění spolumajiteli domů (družstevníci), někteří očekávanými majiteli (ti, co za směšné ceny privatizovali a budou privatizovat obecní byty) a ti poslední, kteří se souhrou osudu ocitli v bytě s majitelem. Zároveň se stát rozhodl regulovat v nájemních bytech činži hluboko pod standardem, čímž svou vlastní sociální politiku přesunul i na majitele domů. Tak vznikly nerovnosti vztahů v samotném nastavení trhu s byty, s nimiž se nyní potýkáme. Vinou toho u nás existuje nízká mobilita pracovních sil a černý trh s byty, mladé rodiny nemají šanci si opatřit odpovídající bydlení, investice do výstavby až na velká města stagnují, sociální nůžky se rozevírají i mezi skupinami obyvatel, kde by prakticky neměly existovat.
Státní zásahy do vlastnických práv
V obecném společenském povědomí o úctě k soukromému majetku nesehrály negativní roli pouze pravicové vlády Václava Klause, ale i levicový kabinet Miloše Zemana. Ten asi nejvíc smutně proslul kauzou „Regecová“. Kadeřnice z Hranic na Moravě odmítla prodat svůj pozemek pod plánovanou továrnu Philips, protože se dozvěděla, že tamní starosta nabídl několika majitelům lepší podmínky odkupu. Zeman místo aby celý případ smetl tiše ze stolu, rozpoutal na Regecovou hon a trvale ji dehonestoval v očích veřejnosti. Tajná kontrarozvědka se dokonce měla na popud vlády začít zabývat minulostí kadeřnice Regecové, snad aby nalezla nějaký důvod, který by ji přiměl pozemek poslušně pro dat. Za Markétou Regecovou navíc pak ještě vyrazil sám tehdejší náměstek policejního prezidenta Václav Jakubík. Dodnes nevysvětlil, co tam vlastně jel dělat, když je paní Markéta Regecová bezúhonná občanka, řádně plnící veškeré své občanské povinnosti. Nicméně vinou toho se majitelka pozemku zatvrdila a svůj původní požadavek navýšila desetinásobně, jako satisfakci za poškození jejího dobrého jména. Nakonec se do případu vložila sama společnost Philips a s Markétou Regecovou se dohodla. I tak však Zeman a jeho ekonomičtí ministři nepolevili a snažili se pro příště vymyslet způsob, jak se elegantněji vypořádat s podobnými vlastníky. Dnes leží na stole zákonodárcům návrh právní úpravy, která i průmyslové zóny řadí mezi investiční aktivity veřejného zájmu a mohlo by tedy být možné takové pozemky jednoduše vyvlastnit.
Struktura bytového fondu v ČR
Rodinné domy 36 %
nájemní byty 29 %
družstevní byty 17 %
byty v osobním vlastnictví 11 %
ostatní 7 %
Plocha nového bytu, ČR 0,8 m2
která se dá pořídit z prům. platu země EU 1,5 až 2,5 m2
Nájemní byty na černém trhu ČR celkem 30 000
z toho Praha 20 000
Nájemní byty na volném trhu ČR celkem 100 000
z toho Praha 25 000
PRAMEN: MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ
Z odpovědí politiků na stížnosti pana Nemeše
Ředitelka sekretariátu 1. místopředsedkyně poslanecké sněmovny
Vážený pane, místopředsedkyně poslanecké sněmovny Parlamentu ČR JUDr. Petra Buzková obdržela Váš dopis, ve kterém žádáte změny zákonů v oblasti bydlení. V této době je vyloučeno, že by se do voleb stačily projednat jakékoliv změny či novely těchto zákonů. To je možné uskutečnit až v dalším volebním období. Konkrétně k Vaší stížnosti, že ohlašovna není povinna Vám nahlásit přistěhovanou osobu, mohu pouze uvést, že povinnost ohlášení má podle §14 vyhlášky č. 30/95 Sb. nájemník, a to do 30 dnů.
S pozdravem JUDr. Zuzana Chudomelová
Nález ústavního soudu je v každém případě závazný a zákonodárce se jím musí řídit. Nejsem si ale jist, zda se Ústavní soud vyslovil proti regulaci nájemného obecně, nebo jen proti jeho konkrétní podobě. Kdyby Ústavní soud shledal neústavní regulaci u nájemného z bytů jako takovou, mohl by zrovna tak považovat za neústavní regulaci cen elektřiny, plynu, telekomunikací apod. Vzhledem k tomu, že se nájemné reguluje ve většině evropských zemí, zdá se mi pravděpodobnější, že se Ústavní soud vyslovil jen proti konkrétní formě regulace nájemného, jak se dnes v ČR praktikuje. Z ekonomického hlediska dnes existují tři typy nájemních bytů: 1. soukromé domy (byty) postavené již v 90. letech, kde se platí volné nájemné, 2. obecní (dříve státní) domy postavené ještě za komunizmu, kde se platí regulované nájemné, 3. soukromé domy (byty), které byly vráceny v restitucích, kde se také platí regulované nájemné. Kladu si otázku, zda by další vývoj právní úpravy regulace nájemného v ČR neměl diferencovat mezi druhým a třetím typem nájemních bytů, zda by nájemné v soukromých domech nemohlo růst rychleji než v obecních bytech. Obecní byty by mohly sloužit jako jistá forma sociálního bydlení. Člověk, který koupí nemovitost a zajišťuje bydlení pro občany, i člověk, který vloží peníze na konto a inkasuje úroky doma nebo v cizině, činí především svobodné rozhodnutí na vlastní riziko. Žádnému podnikateli nemůže stát garantovat minimální výnosnost z vkladů, stejně jako žádnému občanovi, který vloží peníze do nějaké finanční instituce, nemůže nikdo garantovat, že tato instituce nezkrachuje. Hovořím nyní o situaci, kdy někdo svobodně koupí či postaví dům, který pronajímá. Samozřejmě souhlasím, že tuto analogii lze jen omezeně použít u restituovaných domů se zděděným regulovaným nájemným.
(Z odpovědi Václava Klause)
Vážený pane Nemeši, obdržel jsem Váš dopis a hned zpočátku Vás ubezpečuji, že jste se mne jeho obsahem nedotkl. Není ale v mých možnostech poslance Vám pomoci, především proto, že slušné chování nelze nařídit. Proto, pokud nehodláte dále snášet problémy, které soužití s nájemníky přináší, skutečně můžete naložit se svým domem jakkoliv jinak - prodej, případně darování, o kterém podle svého vyjádření uvažujete. Jde výlučně o Váš soukromý majetek, se kterým naložte podle své svobodné vůle.
S pozdravem Cyril Svoboda
