Očekává se, že v době poklesu úrokových sazeb v bankách a po skepsi investorů z vývoje akciových trhů v posledních třech letech, to musí být realitní trh, který zajistí zajímavý výnos. Lze předpokládat, že ani dluhopisy už nebudou vynášet více než pět procent ročně, jako v minulých letech, a zájem investorů se bude opět postupně vracet k již nyní nenápadně rostoucím akciovým trhům. Jaké místo budou mít investice do realit?
Odlišnost trhu nemovitostí.
Trh s nemovitostmi je ovlivněn stejně jako finanční trhy vývojem ekonomiky dané země. Pokud je ekonomika silná, roste zaměstnanost, kapitálové investice a výdaje domácností. To jsou faktory zvyšující poptávku po kancelářských, výrobních, maloobchodních a bytových prostorách. Problémem je, že ekonomika neroste v geografických regionech stejně a ani poptávka není po všech typech realit stejná. Také každá nemovitost má svou vlastní nabídku a poptávku, což může vyvolat výraznou změnu ceny. Trhy s realitami jsou proto obecně ekonomy označovány za neefektivní.
Trh nemovitostí je málo likvidní, protože každá nemovitost je jedinečná a případný prodej může být ovlivněn mnoha lokálními faktory. Trh je netransparentní co do stanovení cen, které se většinou odvozují od cen podobných nemovitostí. Investici doprovázejí vysoké transakční náklady zaplacené na provizích realitním agenturám, nákladech na údržbu a správu. Některé tyto neefektivnosti spojené zejména s přímým nákupem realit odstraňují realitní trusty.
Výhody realitních trustů.
Ve vyspělých zemích investoři nakupují akcie realitních trustů (takzvané Real Estate Investment Trusts, REITs), což jsou veřejně obchodovatelné společnosti zavedené v USA v roce 1960. V roce 2000 bylo na burzách ve Spojených státech obchodováno téměř 200 trustů. REITs umožňují drobným i velkým investorům vkládat prostředky do realitních projektů s různým zaměřením. Trusty většinou nabízejí vysoké dividendy a mírný kapitálový růst. Dividendy jsou chráněny proti inflaci, jejich výplata je založena na příjmech z pronájmů a ty se s inflací také zvyšují.
Investice do trustů jsou z pohledu efektivity a diverzifikace mnohem výhodnější než nákupy jednotlivých nemovitostí. Dá se do nich investovat i s malými částkami, akcie REITs jsou likvidní, transakční náklady nízké a srovnatelné s nákupy akcií. Trh trustů je transparentnější než trh jednotlivých nemovitostí a navíc trust stejně jako akciový podílový fond vkládá majetek do řady projektů, tedy diverzifikuje. To je asi nejdůležitější výhodou pro investora, který dbá na rozložení rizika.
Historické srovnání.
Z dlouhodobého pohledu musejí výnosy REITs odrážet růst výnosů společností a výši diskontní sazby aplikovanou na investici (cena vlastního kapitálu a dluhového financování). Na začátku 90. let, kdy byly trusty financovány až z 90 procent hypotékami, bylo riziko spojené s tím, aby nájemné stačilo krýt splátky dluhů. Dnes už trusty financují svá aktiva maximálně z poloviny úvěry a přísně sledují míru krytí úroků a z provozního zisku (takzvané coverage ratio).
Souvislost s hospodářským cyklem je u nemovitostí stejná jako u akcií. V klesající ekonomice se snižuje poptávka po nájemních komerčních prostorách a příjmy z pronájmů klesají. Proto například v posledních letech byl nový kapitál manažery trustů umisťován do méně rizikových projektů (prostory k bydlení, nákupní centra), kde se očekával stabilnější růst příjmů. To následně způsobuje nárůst cen těchto druhů realit, a tím pokles výnosů do budoucna. V opačném případě, tedy s příchodem ekonomického oživení, budou manažeři trustů hledat investice s vyšším výnosovým potenciálem, například v sektorech kancelářských a výrobních budov.
Přínos k diverzifikaci.
Na finančních trzích se lze správným rozložením majetku mezi akcie, dluhopisy a peněžní trh bránit výkyvům ekonomiky. Přispívá k diverzifikaci zařazení trhu nemovitostí? Z dlouhodobého sledování chování trhů v USA plyne, že realitní trh měl obecně vysokou korelaci s akciovým trhem (takzvané výnosy se pohybují stejným směrem, čím více se korelace blíží hodnotě +1). Od roku 1976 do roku 2001 byla korelace s akciemi velkých společností +0,54. Korelace v posledním desetiletí jsou však výrazně nižší (+0,22), a to zejména vlivem odlišné struktury financování trustů. Trh nemovitostí se zásluhou trustů také více zprůhlednil. Proto zařazení investice do realitních trustů do celkového portfolia investora může přispět k lepší diverzifikaci a ochraně před ekonomickými cykly. Jako doporučovaný podíl je často uváděno rozpětí mezi 5 až 15 procenty. Nemovitosti jako další třída aktiv do investičního portfolia spolu s akciemi a dluhopisy určitě patří.
