Opatření České národní banky se už začala promítat do hypotéčního trhu. Průměrné sazby hypoték se v dubnu podle Fincentrum Hypoindexu dostaly nad hranici dvou procent. Na těchto hodnotách byly naposledy v únoru 2016, což je nejvýše za posledních 14 měsíců. Klesl také počet sjednaných hypotečních úvěrů. Klienti bank jich ve čtvrtém letošním měsíci uzavřeli 8555. To je o 1833 méně než v březnu. O 3,5 miliardy korun klesl také celkový objem sjednaných hypoték.
Tento vývoj hypoték je důsledkem regulací centrální banky. Od dubna banky nesmí poskytovat hypotéky nad 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Hypotéky nad 80 procent hodnoty nemovitosti přitom podle stejného nařízení ČNB mohou činit maximálně 15 procent z celkového objemu hypotečních úvěrů u dané banky.
Česká národní zareagovala na vývoj cen nemovitostí a počtu hypoték, který v minulém roce nabral závratný růst. Například ceny novostaveb v Praze vzrostly za poslední dva roky o 30 procent. Zjednodušeně řečeno pokud by se vývoj cen začal zvrhávat v realitní bublinu s následným výrazným poklesem cen nemovitostí a domácnosti by nezvládaly úvěry splácet, ohrozilo by to stabilitu bankovního sektoru, potažmo stát.
Zdroj: Fincentrum
Poslanci nyní zároveň projednávají novelu zákona o ČNB, která by zvýšila pravomoci centrálních bankéřů regulovat hypotéční trh. A to vyvolává mezi bankami a developery obavy, jak chystané zásahy ovlivní celý trh s nemovitostmi. „Centrální bankéři by mohli definitivně uzavřít dalším desítkám tisíc lidí cestu k vlastnímu bydlení,“ soudí Evžen Korec, majitel developerské firmy Ekospol.
„Přestože sazby stabilně rostou už od ledna, nejedná se o zásadní překážku pro získání vlastního bydlení. Tím, co ale může velkému množství zájemců o hypotéky vystavit stopku, jsou opatření ČNB,“ podotýká Dušan Kunovský, předseda představenstva tuzemského největšího rezidenčního developera – společnosti Central Group. Na základě doporučení ČNB z prosince a dubna letošního roku banky poskytují většině klientů maximálně 80procentní a těm nejbonitnějším 90procentní hypotéky.
80procentní hypotéky zdražují. Stávají se nedostatkovým zbožím
Na trhu se spekuluje, že poté, co projde novela zákona, Česká národní banka zasáhne do hypotéčního trhu mnohem výrazněji, aby zabránila dalšímu přehřívání nemovitostního segmentu. Hráči na realitním trhu se obávají, že pokud banka použije tvrdé regulace hypoték skrze tzv. DTI či LTI (poměr dluhů vůči příjmům - součet všech měsíčně splácených dluhů k celkovým hrubým příjmům) a DSTI (poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům - součet ročních nákladů na obsluhu dluhu v poměru k ročním čistým příjmům žadatele o úvěr v okamžiku, kdy o úvěr žádá. Lze také počítat jako měsíční splátky úvěrů k měsíčnímu příjmu), bude tím postižena střední třída, která nedosáhne na úvěry.
„Pokud projde připravovaná novela zákona o ČNB a centrální banka podmínky hypoték dál zpřísní, většina domácností na hypoteční úvěr nejspíše vůbec nedosáhne. Na nový byt v Praze bude totiž potřebovat milion korun vlastních zdrojů a navíc nebude moci hypotéku dofinancovat jinou půjčkou,“ doplnil Kunovský. Domnívá se, že pro většinu žadatelů o hypoteční úvěr by bylo akceptovatelné spíše zdražení hypoték v podobě vyšších úrokových sazeb. „Například u průměrného pražského bytu by zvýšení sazby o jedno procento znamenalo zdražení měsíční splátky o dva tisíce korun. Není to sice málo, ale střední třída zřejmě takové zvýšení splátky ustojí,“ uvádí konkrétní příklad.
Čtěte více o oživení na hypotečním trhu:
Banky poskytly v prvním čtvrtletí hypotéky za 53,5 miliardy. Jejich počet se zvýšil o pětinu
„Centrální bankéři se pletou do věcí, které řešit vůbec nemusí. Banky mají vlastní sofistikované nástroje na to, jak posoudit schopnost klienta splácet úvěr, a to jak nyní, tak i v budoucnu. Český bankovní trh patří k nejstabilnějším v EU, což dokládá i stále klesající podíl úvěrů v selhání. Opatření ČNB proto nemůžeme vnímat jako ochranu domácností před zadlužováním, ale naopak jako další nepřiměřený a přehnaný byrokratický zásah ze strany státu,“ dodává Korec.
Česká národní banka považuje zprávy z trhu za poplašné. „ČNB v posledních měsících opakovaně uvedla, že se zavedením limitu na LTI v současnosti neuvažuje. V rámci veřejného projednávání návrhu novely zákona o ČNB v rozpočtovém výboru Poslanecké sněmovny ČR ředitel samostatného odboru finanční stability uvedl, že ČNB zvažuje zavedení hranice na DSTI, nicméně některými tržními účastníky zmiňovaná úroveň 40 % by byla příliš nízká, že by to bylo pravděpodobně spíše 50 %. Zda a kdy, zatím nelze říci,“ reagovala pro týdeník Euro mluvčí ČNB Denisa Všetíčková.
