Zelené budovy se stávají pro realitní odvětví prioritním tématem
Ochrana životního prostředí, globální oteplování a klimatické změny již dávno nejsou témata jen pro přírodovědce a organizace ochránců přírody, ale pronikly i do vrcholné světové politiky. Boj proti globálnímu oteplování a snížení emisí oxidu uhličitého se například staly jedněmi z priorit francouzského předsednictví EU, které pro tento půlrok vyhlásil prezident Nicolas Sarkozy. Věnuje se stejně trvale udržitelnému rozvoji (sustainability) i hospodářská sféra? A jaký postoj k problematice zaujímá realitní odvětví? Vezmeme-li v úvahu nedávno zveřejněné výzkumy, dle kterých na výstavbu a následný provoz budov - ať už komerčně využívaných nebo určených k rezidenčnímu bydlení - připadá v Evropě až 40 procent veškeré spotřebované energie, je postoj subjektů na evropském realitním trhu zcela zásadní.
Trvale udržitelný rozvoj je dnes pevně zakotven v programu nejvýznamnějších diskusních setkání, která se věnují realitnímu trhu. Dříve byly takzvané zelené budovy využívající ekologicky šetrných postupů při jejich výstavbě či provozu vnímány jako okrajová záležitost. Zajímalo se o ně jen několik ekologicky uvědomělých jedinců, kteří byli připraveni za své přesvědčení - výstavbu, nákup či pronájem zelené budovy - zaplatit víc než za totéž v běžném projektu. Dnes se především kvůli rostoucím cenám elektrické energie a legislativně zakotveným požadavkům státních a nadnárodních institucí toto téma dostává do popředí zájmu investorů, developerů, stavebních společností a nájemců v celém realitním trhu.
Východisko
Již bylo řečeno, že rostoucí ceny elektrické energie a s nimi spojené náklady na výstavbu a následný provoz budov nutí investory, developery a nájemce ke koncepčnějším úvahám na téma trvale udržitelného rozvoje. Jen pro ilustraci, běžné provozní náklady průměrné administrativní budovy tvoří z 28 procent chlazení, 22 procent osvětlení, zhruba sedm procent připadá na ventilaci a dalších přibližně šest procent na topení. U všech těchto položek, které jsou měsíčně přeúčtovávány nájemcům v rámci servisních poplatků, lze v nejbližších letech očekávat cenový růst. Jaké je východisko? Především úspory energie a hledání jejích alternativních zdrojů.
Politická rozhodnutí na nejvyšší úrovni EU upřednostňují nízkoenergetické budovy. V roce 2007 představila Evropská komise Společnou energetickou politiku a politiku ochrany klimatu, která definuje cíle v této oblasti do roku 2020. V lednu 2008 pak Evropská rada schválila klimaticko-energetický balíček, který navrhuje opatření na podporu obnovitelných zdrojů energie a ochranu klimatu. Mnoho požadavků se týká také oblasti stavebnictví a realit.
Energetická náročnost budov
Jedním z prioritních faktorů je energetická náročnost budov. A zavedení průkazů energetické náročnosti pro nové a renovované budovy o rozloze přes tisíc metrů čtverečních. Tento certifikát poskytne majitelům a nájemcům budovy informace o tom, do jaké skupiny energetické náročnosti (A - nejúspornější - až G - nejméně úsporná) konkrétní objekt patří.
Protože ratifikaci a zejména uskutečnění této evropské direktivy musejí provést národní státy, už nyní je vidět rozdílný přístup k této problematice. Zatímco země jako Německo či Rakousko již energetický certifikát zavedly - stal se například integrální součástí smluv o prodeji či pronájmu nemovitostí - a nyní diskutují o zvýšení energetické úspornosti starších budov, některé členské země EU jsou zatím rezervovanější.
Bohužel k nim v současnosti patři i Česká republika. Certifikát energetické náročnosti, který by měl začít platit od 1. ledna 2009, bude vyžadován pouze pro nové budovy nebo pro objekty, které projdou větší rekonstrukcí. Protože energeticky nákladnější budou vždy starší a historické budovy, impuls k ochraně životního prostředí a klimatu se ze strany českého státu rozmělňuje.
Zkušenosti odjinud
Mnoho ekonomických škarohlídů si trvale udržitelný rozvoj stále spojuje s vyššími náklady. Zkušenosti ze zahraničí však ukazují, že opak může být pravdou. Developeři, majitelé a nájemci budov mohou sáhnout i k velmi jednoduchým opatřením, která sníží spotřebu energie - například zlepšit tepelnou izolaci, instalovat úsporné žárovky se senzory pohybu v místnosti nebo umístit na okna rolety, které v létě zamezí přehřívání budovy. Existují však firmy, které trvale udržitelný rozvoj plně zahrnuly do svých obchodních plánů a výrazně se podílejí na nastupujícím trendu nízkoenergetické výstavby. Patří k nim například společnost Gazeley, která působí v oblasti developmentu logistických parků a jež v současnosti uvažuje o expanzi do střední a východní Evropy. Gazeley je průkopníkem v oblasti výstavby budov šetrných k životnímu prostředí - v jejích logistických parcích najdete větrné turbíny vyrábějící elektrickou energii určenou k recyklaci dešťové vody a střešní solární panely, které vytápějí či ochlazují daný objekt. Ve Velké Británii najdete mnoho kancelářských budov, které jsou přátelské k životnímu prostředí a jejichž fotovoltaické články generují až dvacet procent spotřebovávané energie.
Otázka nejbližších let
Pro rozvoj komerční nízkoenergetické výstavby - kromě právního rámce a státní politiky přímých podpor či daňového zvýhodnění - je zásadní postoj potenciálních nájemců a investorů. V případě, že budou nízkoenergetické budovy vyžadovat, poptávce se přizpůsobí i developeři a vydají se zatím bohužel příliš neprobádanou cestou náročnější a z hlediska ohleduplnosti k životnímu prostředí propracovanější přípravy svých projektů. Protože ceny energií v nejbližších letech neklesnou, má ochrana přírody reálnou šanci. Těch, kdo by chtěli utápět peníze za zbytečně rostoucí servisní poplatky za pronájem kanceláří či skladů, nebude mnoho. A který realitní fond rozšíří své portfolio o budovu, jejíž provoz je natolik náročný, že odradí i nejsolventnější nájemce? Domnívám se, že se můžeme těšit na další budovy typu Danube House v Karlíně či centrála ČSOB v Radlicích.
Trendy
Dříve byly takzvané zelené budovy využívající ekologicky šetrných postupů při jejich výstavbě či provozu považované za okrajovou záležitost.
Dnes se kvůli rostoucím cenám elektrické energie a zákonům dostávají do popředí zájmu investorů, developerů, stavebních společností a nájemců v celém realitním trhu.
Mnoho ekonomických škarohlídů si trvale udržitelný rozvoj stále spojuje s vyššími náklady.
Zkušenosti ze zahraničí však odhalují opak.
Souvislosti
Politická rozhodnutí na nejvyšší úrovni EU upřednostňují nízkoenergetické budovy.
Jedním z prioritních faktorů je energetická náročnost budov.
V EU se zavádějí certifikáty energetické náročnosti pro nové a renovované budovy o rozloze přes tisíc metrů čtverečních.
Certifikát energetické náročnosti by měl v ČR začít platit od 1. ledna 2009.
Bude vyžadován pouze pro nové budovy nebo pro objekty, které projdou větší rekonstrukcí.
Energeticky nákladnější však v ČR vždy budou starší a historické budovy, a proto se impuls k ochraně životního prostředí a klimatu ze strany českého státu rozmělňuje.
