Spekulace, bubliny a propagační triky, kterými operují developeři a realitní kanceláře
V televizní reklamě, která propagovala nemovitostní investiční fond, se obracel židovský obchodník k fámulovi se slovy: „Starý Schmidt vše vložil do Říšské banky a kde je dnes Říšská banka? Já mám těch svých pár cihel… a proto se nebojte mladý muži a investujte!“ Kdyby tento židovský obchodník žil v uplynulých šestnácti letech v České republice, zřejmě by opět vložil peníze do nákupu realit. A hlavně bytů. Vždyť pár let před vstupem do Evropské unie se byty v některých pražských čtvrtích zhodnocovaly o více než dvacet procent! Ani životní pesimista si tehdy nepředstavoval, že by mohl tratit. Jenže byty jsou běžným investičním instrumentem, na kterém lze stejně jako na cenných papírech snadno prodělat. Konkrétní příklad takové nevydařené investice uvádějí Martin Lux a Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd v knize Jak dobře investovat do bydlení. „Manželé Novákovi na konci roku 2003 v ovzduší paniky, pramenící z obavy z prudkého růstu cen nemovitostí po našem vstupu do Evropské unie, zbrkle přikývli na koupi bytu 3+1 s lodžií v panelovém domě na jednom pražském sídlišti, který se prodával za cenu 2,1 milionu korun.“ Novákovi si na byt půjčili 1,3 milionu korun v bance. „Při 5,5procentním úročení jejich úvěru zaplatí bance za dvacet let na úrocích dalších 846 tisíc korun,“ upřesňují autoři. Na konci následujícího roku, tedy v roce 2004, pražská cenová bublina splaskla. Cena bytu Novákových následkem toho poklesla na zhruba 1,7 milionu korun. „Pokud by tedy Novákovi tentýž byt koupili o rok později a do koupě vložili stejnou částku ze svých vlastních úspor, pak by si od banky půjčili daleko méně a ušetřili by tak čtyři sta tisíc korun z jistiny úvěru a dalších 260 tisíc korun na úrocích, tedy celkově 660 tisíc korun,“ vypočítávají Lux se Sunegou. A tato suma ještě není končená. V průběhu roku 2004 totiž hypoteční banky snížily úvěry téměř o celý procentní bod. Ztráta statisíců během jednoho roku o jednoznačné výhodnosti investování do nemovitostí nesvědčí. Ani českému trhu s byty se nevyhýbají cyklické propady, spekulace a uměle vyvolané obavy. Bubliny zkreslují a ovlivňují jeho vývoj, který by měl v ideálním případě odpovídat koupěschopné poptávce a stavu ekonomiky. Týdeník EURO se zabýval sedmi základními mýty, které se v současné době nejčastěji objevují v titulcích periodik, se kterými operují realitní kanceláře a developeři a kterým podléhají jejich koupěchtiví klienti.
1. V Česku je nedostatek bytů.
Česká republika se v Evropě řadí k zemím s průměrným počtem bytů, dle údajů Eurostatu jich na tisíc obyvatel připadá 434. Češi dokonce některé vyspělé země v tomto ukazateli předčí, například Irsko nebo Nizozemsko. Ani demografické prognózy nenasvědčují tomu, že bychom se měli do budoucna obávat nedostatku. Počet obyvatel dlouhodobě stagnuje nebo roste jen mírně. Lze ale očekávat významné změny ve věkovém složení. Počet lidí ve věku 25 až 29, kteří si nejčastěji pořizují bydlení, se postupně snižuje z 904 tisíc v roce 2003 na 681 tisíc v roce 2010.
Analytici poukazují na to, že v Česku každoročně přibývají tisíce bytů (v roce 2005 jich bylo 32 863), ale na rozdíl od jiných států téměř žádné neubývají. „Například Rakušané také hodně staví, na druhé straně ale desetitisíce bytů ročně zbourají. U nás zanikne v průměru 2500 bytů ročně. Rakušané svůj bytový fond takto neustále obnovují, my ho nafukujeme,“ upozorňuje Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Dodává, že český trh ale zaostává kvalitou. Průměrné staří bytů v Česku se pohybuje kolem 48 let a bytový fond doposud neprošel zásadní modernizací.
2. Ceny nových bytů skokově vzrostou kvůli možné změně sazby DPH "na převod nemovitostí"
Daně ve skutečnosti nejsou rozhodujícím kritériem, které určuje ceny bytů. „Růst cen ovlivňují hlavně demografický vývoj, cena a objem peněz,“ vysvětluje Jiří Pácal. Zdražování peněz neboli růst úrokových měr je právě aktuální. Spolu s úroky zdražují také hypoteční úvěry. „Hypotéky jsou na jedné straně motorem rezidenčního trhu; i v Česku nastartovaly zájem o vlastnické bydlení levnější hypotéky, na druhé straně jsou obrovským rizikem, protože po jejich přehřátí následuje pád cen nemovitostí,“ tvrdí v obecné rovině Pácal.
Nicméně tento problém Česko v nejbližší době zřejmě nepostihne. Průměrný úrok všech druhů hypoték dosahuje čtyř procent. Přestože Česká národní banka koncem července zvýšila klíčovou úrokovou sazbu o 25 bazických bodů na 2,25 procenta, některé hypoteční banky, například Modrá pyramida, avizovaly, že úroky zvedat nebudou. Přitom „na trhu s nemovitostmi by se podstatně projevilo, teprve kdyby hypoteční úrokové sazby vyskočily na osm procent“, jak tvrdí Pácal.
Poukazuje také na to, že ceny nových bytů jsou ovlivňovány cenami starších. Díky marketingu a řadě reklamních bilboardových ploch, které si platí developeři a realitní kanceláře, vznikla mylná představa, že lidé kupují většinou byty nové. Obchody s novostavbami ale tvoří v Praze přibližně pouze pětinu z celkového počtu převodů bytů.
Pokud nové byty skutečně kvůli diskusím ohledně změny DPH zdraží, půjde o uměle vyvolaný nárůst. Developerské společnosti a realitní makléři už několik měsíců hlasitě apelují na klienty: kupujte byty, jejich ceny se v roce 2008 skokově zvýší v důsledku změny sazby DPH na rezidenční výstavbu a změny sazby DPH, kterou zaplatíte při koupi nového bytu. Využívají tím politické situace. Vláda doposud nepřipravila definici sociálního bydlení, které by umožnilo, aby většina kupujících nových bytů platila i od roku 2008 sníženou sazbu daně.
Někteří zástupci realitních kanceláří tvrdí, že tempo růstu cen za nové bydlení i poptávka po něm již výrazně zrychluje. „Naše společnost zaznamenala v první polovině letošního roku stoprocentní zvýšení prodeje oproti loňskému roku. Předpokládám, že ceny nových bytů porostou až do konce roku 2007, a to přes deset procent oproti stavu na začátku tohoto roku,“ říká partner realitní kanceláře Lexxus Jakub Sedmihradský. Ne všichni ale zastávají stejný názor.
„Rozhodně nesouhlasím s tím, že chystané změny sazeb DPH zvednou ceny bytů například o deset procent. Kdyby tady totiž byla taková koupěschopná poptávka, developeři by již dávno za tyto ceny byty prodávali,“ domnívá se Pácal. Podobně soudí i Petr Sunega z Akademie věd. Podstatnou roli podle něj budou hrát marže developerů a stavebních firem: „Podle mého názoru je prostor pro snižování marží natolik dostatečný, aby nedošlo k nějakému podstatnému růstu cen nového bydlení.“
Výrazné zdražování neočekává ani jeden z největších bytových developerů v Česku, společnost Central Group. „Prodávat se bude více, ale nabídka je tak velká a široká, že velkou cenovou bublinu si nebudou moci developeři dovolit. Všichni se budou snažit prodat maximální počet postavených bytů,“ říká Miluše Netolická, tisková mluvčí Central Group.
Jestliže ke krátkodobému zvýšení cen bytů skutečně může dojít - a možná se tak již dokonce děje, pak to způsobuje především nafouknutá bublina. Nabízí se tak srovnání s chaotickou dobou, která předcházela vstupu do Evropské unie. Z diskusí o možných dopadech změny sazeb DPH a nejasností ohledně definice sociálního bydlení nyní nejvíce profitují developeři a realitní makléři.
3. Změna sazby DPH na stavební práce trh s byty ===== zásadně neovlivní =====
Není to pravda. Změna sazby daně na stavební práce by prodražila rekonstrukce a modernizace starších bytů. A statistiky dokazují, že zhruba 85 procent trhu s vlastnickými byty představují právě jednotky starší. Navíc zhruba třetina bytového fondu připadá na panelové domy. „Je nutné zajistit jejich zateplení a opravy střech. Největším problémem ale je, že panely těchto domů jsou spojované ocelovými sponami, o které se nikdo nestará. Životnost těchto konstrukcí je maximálně padesát let. U některých domů může být tedy za pár let narušena statika,“ vysvětluje Jiří Pácal. Zásadní roli v zanedbaném technickém stavu domů sehrála po revoluci regulace nájemného a ustanovení Občanského zákoníku, které nemotivovaly vlastníky bytových nemovitostí k vylepšení technického stavu domů. Vnitřní dluh našeho bytového fondu je odhadován na téměř 500 miliard korun. Jistou naději skýtá nicméně fakt, že Evropská komise navrhla, že umožní sedmnácti členským zemím výjimky na sníženou daň z přidané hodnoty u služeb náročných na lidskou práci. Opravy bytů, nikoliv jejich výstavba, by pak mohly v Česku ve snížené pětiprocentní sazbě DPH zůstat až do konce roku 2010.
4. Vstup Česka do EU se na prodeji nových bytů neprojevil
Vstup do Evropské unie neznamenal pro české developery jen žně. V průběhu roku 2003 sice těžili ze zbrklých nákupů klientů vyplašených zprávami o skokovém nárůstu cen, které sami developeři šířili. Prodávali bez větších problémů téměř všechny projekty. Ale už rok následující, především jeho druhá polovina, znamenal útlum. Přestože nezájem klientů developeři neradi přiznávají, zdroje týdeníku EURO uvádějí, že se propad prodejů zastavil až na úrovni dvaceti procent oproti předchozímu roku. Doba, během které se podařilo udat všechny jednotky v domě, se prodloužila o půl roku na osmnáct měsíců. Trh byl předzásoben a oživil se až v roce 2005. Analytici předpokládají, že podobný vývoj nastane i v souvislosti s nejasnostmi ohledně změny DPH.
Developeři již dnes hlásí výrazný nárůst prodejů, například společnost Skanska, která ovládá zhruba třináct procent pražského trhu, o více než čtyřicet procent. Že se historie opakuje, jsou si podnikatelé dobře vědomi a snaží se vystrašeným zákazníkům udat co nejvíce zboží. „Obeslal jsem deset firem s poptávkou po výstavbě skeletu pro nový hotel. Ozvaly se jen dvě, navíc s požadavkem o třicet procent vyšší ceny než obvykle. Sehnat zedníky na vyzdívky je malý zázrak. Všichni pracují na bytových projektech,“ stěžuje si Vladimír Göringer, ředitel stavební společnosti Elizza. Do výstavby bytů a jejich developmentu se vrhají i firmy, které se dosud specializovaly na jiné segmenty stavebnictví.
Odborníci předpokládají, že letos a v roce 2007 vyroste v české metropoli největší počet rezidenčních jednotek od roku 1989. Jen za prvních devět měsíců loňského roku začaly firmy pracovat v Praze na šesti tisících bytech. Aktuálně je v Praze rozestavěných zhruba 150 projektů a pokles aktivity lze očekávat až počátkem roku 2008. „Úplné zastavení prodejů nepředpokládáme, očekáváme ale útlum trhu na jeden až dva roky,“ říká Miluše Netolická ze společnosti Central Group. „Index růstu stavební výroby se v roce 2008 jistě propadne hluboko do záporných hodnot, a to řádově o desítky procent, čekáme jednorázový pokles až o padesát nebo šedesát procent. Ostatně obdobně tomu bylo nedávno při zvýšení DPH na stavební práce s výjimkou těch pro bydlení,“ domnívá se Markéta Šichtařová z Next Finance.
5. Víme bezpečně, jak se v Česku mění ceny bytů
Omyl. Nejenže nikdo zatím nevynalezl dostatečně spolehlivý matematický model, který by odhadl, jak se budou vyvíjet průměrné ceny bytů v příštím roce a v letech následujících, v Česku dokonce nelze ani s jistotou říci, zda byty podražily nebo zlevnily za poslední čtvrtletí. Žádná instituce totiž ceny nevyhodnocuje tak, aby mohla podat přesné aktuální informace. Ministerstvo financí získává data z daně z převodu nemovitostí, která je stanovena na tři procenta z prodejní nebo z odhadní ceny. „Tuto statistiku ale zkreslují například privatizované byty. Proto vycházejí nejlevnější byty v Praze 1. Tato městská čtvrť prodávala velký počet bytů, některé za pouhých 6500 korun za metr čtvereční,“ upozorňuje Pácal.
Z dat ministerstva financí vychází Český statistický úřad, jeho nejnovější publikace ale odkazuje na rok 2004. Šetření cen aktuálních v roce 2005 vyjde až letos v prosinci. Údaje jsou tudíž zpožděné a pro analýzy současného vývoje nepoužitelné.
Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd míní, že v podstatě jedinou institucí, která sleduje aktuální ceny, je brněnský Institut regionálních informací. Ten ale vychází pouze z inzerovaných cen bytů I. kategorie převážně v panelové zástavbě s opotřebením zhruba čtyřicet procent, v dobrém technickém stavu o rozloze 68 metrů čtverečních (bez ohledu na to zda se jedná o byty v družstevním nebo osobním vlastnictví) ve zhruba 335 městech.
„Odhaduji, že skutečné prodejní ceny bývají o deset až dvacet procent nižší. Tyto statistiky nelze brát úplně vážně,“ domnívá se Jiří Pácal a dodává, „ceny nemovitostí se ve světě sledují velmi pečlivě. V některých zemích, například ve Švédsku, poskytuje statistický úřad špičková data týkající se bydlení zdarma. V dalších státech je musíte platit. V Česku je ale nelze ani koupit.“ Proto titulky, které hlásají, že ceny bytů za poslední půlrok vzrostly třeba o deset procent, nebývají založeny na tvrdých datech, ale na odhadech oslovených realitních kanceláří a developerů, kteří si často přihrávají na svou polovinu hřiště.
6. Nákup bytu je vždy dobrou investicí
Kdykoliv zavoláte do realitní kanceláře a zeptáte se, zda je vhodná doba ke koupi bytu, řeknou vám, že nemovitost je vždy dobrá investice a do budoucna se jistě vyplatí. Makléř zdůvodní růst cen bytů zdražováním pozemků, změnou DPH nebo přílivem movité zahraniční klientely. Ale ani rezidenčnímu trhu se cenové propady nevyhnou. „Své o tom vědí například Japonci,“ konstatují Petr Sunega s Martinem Luxem z Akademie věd.
V Tokiu se mezi roky 1986 a 1988 ceny pozemků zdvojnásobily a s tím rostly i ceny bytů. Banky se přizpůsobily jejich ztížené dostupnosti a nabízely úvěry na sto procent hodnoty nemovitosti. Ve společnosti se rozšířilo přesvědčení, že ceny bytů porostou stále. V roce 1991 ale začaly ceny bydlení kvůli asijské krizi klesat a v roce 2003 již ztratily průměrně více než polovinu ze své nominální hodnoty. Česká republika žádný takový cenový šok zatím neprožila, nelze jej ovšem do budoucna vyloučit. Ostatně jednu zkušenost s cenovou bublinou na bytovém trhu již Češi mají.
Známý ekonom Joseph E. Stiglitz, v letech 1997 až 2000 hlavní ekonomi Světové banky, tvrdí, že pokud je jediným důvodem, proč jsou ceny vysoké dnes, pouze fakt, že ceny budou vysoké i zítra, a přitom prokazatelné faktory neospravedlňují takovou výši cen, pak se vytváří cenová bublina. Právě na základě této úvahy investoři nakupují další byty, což jejich ceny přirozeně nakonec skutečně zvýší. K nim se přidají další lidé, kteří získají pocit, že pokud nekoupí dům nebo byt hned, v budoucnu už na něj mít nebudou.
„Byty v Praze se dostaly do cenové bubliny vyvolané nikoliv běžnými investory, ale spíše panickým jednáním drobných kupujících před vstupem do EU. V roce 2004 došlo k paradoxnímu fenoménu, kdy i za situace ekonomického růstu a růstu příjmů obyvatel poklesly nejen reálné, ale i nominální ceny bytů,“ uvádějí Lux a Sunega v knize Jak dobře investovat do bydlení.
Cena průměrného bytu vzrostla mezi roky 2000 a 2003 nominálně o 71 procent, cena průměrného rodinného domu pak ve stejném období o čtvrtinu. Zatímco v lednu 2004 byla cena standardního bytu v Praze o 68 procent vyšší než v roce 2000, v lednu 2005 už byla vyšší pouze o padesát procent. „Cena standardního bytu v Praze v lednu 2004 dosahovala 1,95 milionu korun, na tuto úroveň se opět dostala až letos v březnu. Investoři tedy museli čekat více než dva roky, aby jejich investice nebyla prodělečná,“ říká Michal Hadlač, jednatel Institutu regionálních informací (IRI). Sunega s Luxem se však domnívají, že pokles cen byl pozvolný a proto je možné očekávat, že bublina praskla jen částečně.
„Pokud ovšem česká ekonomika poroste rychle a pokud se budou výrazněji zvyšovat příjmy domácností, pak může mít korekce klidně podobu několikaleté cenové stagnace, přičemž ceny vůbec nemusí v nominální hodnotě poklesnout nebo jen nepatrně,“ dodávají. Upozorňují ale, že v případě zpomalení ekonomického růstu mají nemovitosti tu smůlu, že začnou klesat jako první. Mizí-li optimistická očekávání, lidé nákup bytů odkládají jako první.
7. Vždy se více vyplatí pořídit si byt na hypotéku než nájemní bydlení
Banky byly pravděpodobně nejvýznamnější hybnou silou, která na začátku století nastartovala v Česku bytový trh. Agresivním marketingem dokázaly přesvědčit veřejnost, aby „nevyhazovala peníze z okna za nájem“ a nakupovala byty na hypotéky. Důsledkem je, že v porovnání se zahraničím vykazuje Česko velmi nízký věk, kdy si lidé berou první hypotéku. K nákupu bytu na úvěr finanční ústavy ve velkém motivovaly i ty, kteří nemovitost nepotřebovali pro vlastní bydlení, ale nakoupili ji jako investici k následnému pronájmu. Z údajů Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí vyplývá, že k pronájmu je určeno až čtyřicet procent prodávaných bytů.
S výhodností nákupu bytu na hypotéku to ovšem není tak jednoznačné, jak bankéři tvrdí. Porovnávat vlastnické a nájemní bydlení je nesouměřitelné. Hypotéka zahrnuje pouze část nákladů spojených s pořízením bytu. Po nastěhování musí začít majitelé platit například příspěvky do fondu oprav.
Ve prospěch nájmu hovoří praktický příklad. Na základě inzerce a aktuálních ekonomických ukazatelů jsme přepočítali výhodnost nákupu nebo pronájmu rekonstruovaného stometrového bytu v pražských Holešovicích, který je na prodej za 3,5 milionu korun. Může být ale také pronajat za 18 tisíc korun měsíčně. Pokud si jej zájemce pronajme, je těchto osmnáct tisíc plus záloha na energie a služby konečnou platbou za užívání bytu. V případě jeho koupě na hypotéku už to ale tak „levné“ není.
Předpokládejme, že kupec má milion korun a k tomu si vezme hypotéku ve výši 2,5 milionu. Měsíční splátky budou činit asi šestnáct tisíc korun, kromě nich bude platit několik stokorun na poplatcích za vedení úvěrového účtu a další dva tisíce korun na životní pojistku. Bez ní mu banka půjčku nedá. Další náklady uvádíme v tabulce na straně XY. Rozdíl obou situací vychází na pět tisíc korun ve prospěch nájemního bydlení.
Ani v případě, že by pořízení bytu na hypotéku vyšlo ekonomicky výhodněji, není takové rozhodnutí prosto rizika. K velkým nepříjemnostem se schyluje, jakmile kupec zjistí, že mu byt zatížený hypotékou nevyhovuje nebo jej nezvládá splácet. Přestože je konkurence na trhu s hypotékami již značná a marže bank a poplatky za vyřízení úvěru se snižují, oproti Velké Británii nebo Dánsku jsou v Česku náklady na refinancování nemovitosti nebo poplatky za předčasné splacení úvěru přemrštěně vysoké.
Také trh s nemovitostmi zatíženými hypotékou se u nás zatím nerozvinul. „Kupoval jsme dům od člověka, který přecenil své finanční schopnosti. Za předčasné splacení hypotéky zaplatil tři sta tisíc korun,“ dokresluje Pácal. Lehké spaní nemají ani ti, kterým splácí hypotéku nájemník. Doby, kdy z příjmů od něj dokázali splácet a ještě ukládat, patrně skončily. Ceny pronájmů klesají a vlivem deregulace nájmů budou klesat i nadále.
Odhady společnosti Central Europe Holding Rostoucí uvádějí: rostoucí nabídka na trhu po privatizaci obecního bytového fondu, nová výstavba i uvolňování bytů, ze kterých se stěhují lidé do rodinných domků v příměstských částech velkých aglomerací, přispěly v Praze k poklesu smluvních nájmů během let 1998 až 2004 o téměř padesát procent. „Byt, který se dal loni pronajmout za patnáct tisíc korun, je v letošním roce pronajmutelný za dvanáct tisíc,“ potvrzuje Pert Vosmík ze společnosti Českomoravská realitní.
Ke klesajícím výnosům z bytů by měl investor ještě připočítat starosti s nájemníky. V Česku nejsou běžné dlouhodobé nájemní smlouvy, uzavírají se zpravidla pouze na rok. Tuzemský právní řád také neposkytuje majiteli realit oporu. Aby mohl s nájemníkem, který neplní dohodnuté povinnosti, ukončit smlouvu výpovědí, musí nejprve čekat celé tři měsíce, po které nebude platit nájemné. Po uplynutí této lhůty musí na nájemníka nejdříve podat žalobu a počkat, než o výpovědi rozhodne soud.
Samozřejmě i přes zmíněné potíže nelze investici do bytu kategoricky zatracovat. Průměrný výnos z investic na rezidenčním trhu v Praze totiž stále překračuje například roční výnos z obligací. Průměrný výnos z čistého tržního nájemného v roce 2004 činil 5,34 procenta, zatímco průměrný výnos z příjmů u státních obligací dosáhl ve stejném období pouze 4,75 procenta. Jakub Sedmihradský z kanceláře Lexxus odhaduje současný výnos z pronájmu na pět procent ročně. Nakoupit svých pár cihel tedy i nadále představuje pro konzervativní Čechy relativně bezpečnou investici, která způsobuje menší bolesti hlavy než rizikové transakce na burze. A být vlastníkem realit koneckonců stále vzbuzuje úctu.
