Sex, lži a obchodování s hypotékami

Půjčky určené na koupi nemovitostí nebyly pouze nekvalitní, ale také morálně závadné

Dnes se nám to může jevit jako vzdálená minulost, ale není tomu tak dávno, kdy obchod s hypotékami dělal z obyčejných lidí milionáře. Jednou z nových milionářek byla Sharmen Laneová, nedostudovaná středoškolačka, která si, stejně jako mnozí jiní, našla v období boomu cestu do obskurního bankovního světa jako „obchodnice s hypotečními úvěry“. Její zkušenosti, stejně jako zkušenosti dalších podobných obchodníků, jemně odkrývají roušku nezodpovědnosti a požitkářství, které toto odvětví poslaly ke dnu. Vzestup obchodníků s hypotečními úvěry, z řadových žoldáků až na obchodníky s nejvyššími konexemi, je jedním z nejpozoruhodnějších aspektů hypoteční bubliny. Obchodníci pracují pro banky a další poskytovatele úvěrů. Práce obchodníka s hypotečními úvěry spočívá v tom, že kupuje žádosti o půjčku od nezávislých hypotečních makléřů a následně je znovu prodává půjčovatelům, kteří žádostem o úvěr vyhoví. Obchodníci jsou placeni z provize, čím více shromáždí úvěrů, tím víc si vydělají. V době nemovitostního boomu poskytovatelé většinu úvěrů schválili a poté je zahrnuli do dluhopisů. Trasa, vytyčená od hypotečního makléře přes obchodníka k půjčovateli a posléze do dluhopisů, se ukázala být cestou do záhuby.
V době, kdy se hypoteční bublina stále ještě nafukovala, se z obchodníků s hypotečními úvěry, kteří zůstávali skryti před zraky veřejnosti, staly hvězdy vydělávající nepředstavitelné sumy. Laneová, původním povoláním manikérka, říká, že v roce 1997 nastoupila do dnes již neexistující společnosti New Century Mortgage, v roce 2002 přinesla domů jeden milion dolarů, a v roce 2003 dokonce 1,2 milionu.
V následujících letech se tempo, s nímž se uzavíraly stále nové úvěrové smlouvy, stalo frenetickým. Nesčetní obchodníci s hypotékami zaplavovali hypoteční makléře konkurenčními nabídkami na financování jediné žádosti. Někteří makléři zkusili využít své nové moci a řekli si o něco navíc za uzavření obchodu – o sex.
Desítky bývalých makléřů a obchodníků s hypotékami dnes hovoří o tom, že obchodování se sexuálními službami bylo natolik běžné, že se s ním již předem počítalo. Laneová vzpomíná na návštěvu v sídle hypoteční makléřské společnosti v San Jose v Kalifornii, kde ji manažer v uzavřené kanceláři udělal nemravný návrh. Laneová říká, že odmítla a manažer jí neprodal jedinou žádost o úvěr. Jiné obchodnice však takové zábrany neměly. „O ženách, které souhlasily se sexem výměnou za úvěry, se velmi záhy všude vědělo,“ říká Laneová, která odešla z New Century ještě před jejím krachem v roce 2007 a nyní pracuje za 200 dolarů na hodinu jako lektorka osobnostního růstu a motivace v New Yorku. „Nechtěla jsem být hypoteční děvkou.“

Zkorumpovaní obchodníci s hypotékami Investiční bubliny vždy plodí excesy a hypoteční bublina nebyla v tomto smyslu výjimkou. Zneužívání se však netýkalo jen vymáhání sexuálních služeb. Ze soudních spisů a výslechů spousty hráčů tohoto odvětví vyplývá, že často docházelo k podplácení a falšování dokumentace a že makléři ve firmách byli školeni, jak obcházet předpisy. A nebyli zdaleka jediní. Makléři, kteří pracují přímo s dlužníky, pozměňovali dokumenty. Posuzovatelé úvěrů, tedy zaměstnanci bank, kteří fakticky schvalovali přidělení hypotečního úvěru, také překračovali hranice tím, že vyžadovali od obchodníků úplatek za to, že dají zelenou žádostem, o nichž věděli, že jsou podezřelé. Zaměstnanci, kteří takový přestupek nahlásili, dostali vyhazov, pokud nestačilo pouhé vyhrožování. Federální i státní žalobci zkoumají trosky tohoto odvětví a snaží se odhalit veškerou trestnou činnost.
V současnosti jsou obchodníci s hypotékami, kteří se během neuvěřitelně krátké doby stali prominenty, ohroženým druhem. Kvůli bankrotu velkých poskytovatelů úvěrů, jako byly New Century, BNC (jedna z firem patřících do skupiny Lehman Brothers) či GreenPoint Mortgage, jejímž vlastníkem byl Capital One, se tisíce těchto obchodníků s hypotékami ocitly na ulici. Ti půjčovatelé, kteří ještě svoji činnost provozují, svoji síť obchodníků s hypotékami omezili či zcela odřízli.
Obecně lze říci, že obchodníci s hypotékami byli zničeni těmi samými lidmi, kteří umožnili jejich růst, totiž absolutními vládci z Wall Streetu. Během období boomu se nyní zdiskreditované investiční banky snažily kupovat co nejvíce úvěrů, ty sjednocovaly do portfolií, která převedly na cenné papíry. Deset nejsilnějších investičních bank, mezi nimi Merrill Lynch, Bear Stearns či Lehman Brothers, prodalo v roce 2006 dluhopisy vázané na hypotéky v hodnotě 1,5 bilionu dolarů ve srovnání s 245 miliardami v roce 2000. Investiční banky, ve snaze zajistit si trvalý příliv úvěrů, přebíraly stále větší kontrolu nad nejsilnějšími hráči v oboru. Nejdříve začaly skupovat malé nezávislé firmy specializující se na obchodování s hypotékami. Posléze poskytly miliardy dnes zdiskreditovaným poskytovatelům úvěrů. Poté získaly podíly některých poskytovatelů úvěrů a jiné zcela koupily. Na vrcholu šílenství v roce 2006 vyplatilo šest nejsilnějších investičních bank celkově 2,2 miliardy na nákup dnes zdiskreditovaných filiálek obchodníků s hypotékami.
Wall Street se cítil oprávněný požadovat stále nové úvěry zatížené co nejvyšší úrokovou sazbou, aby byly co možná nejvýnosnější. Ředitel národních účtů Deutsche Bank Mark D. Toomey nakupoval úvěry od poskytovatelů hypoték s tím, že je proměňoval v dluhopisy. Někdy podle jeho vlastních slov „vytvářel nemístný nátlak“, aby získal co možná nejvíce úvěrů. „Nikdo neměl kuráž mě odmítnout,“ říká Toomey, který banku opustil v roce 2007. Deutsche Bank odmítá případ komentovat.
Hypoteční makléři i obchodníci většinou velmi rádi vyhověli každé žádosti. Čím více úvěrů se jim podařilo sjednat, tím víc dostali zaplaceno. Jedna bývalá obchodnice s hypotečními úvěry ze Severní Kalifornie, která si přála zůstat v anonymitě, se nechala hned po škole v roce 1997 zaměstnat u dnes zdiskreditovaného poskytovatele úvěrů GreenPoint Mortgage. V roce 2004 měla podle svých slov příjem několik stovek tisíc dolarů ročně. Měla k dispozici řidiče na zavolání, který ji a její přátele vozil do „exkluzivních barů, restaurací a na party“, a sama dopřávala svým přátelům možnost účastnit se nákupního šílenství u Neiman Markuse, Gucciho a Louise Vuittona. „V té době jsme si opravdu užívali,“ říká žena, která nyní pracuje jako vedoucí správy klientských účtů pro jiného hypotečního půjčovatele v regionu.
Makléři mluví o tom, že některé obchodnice nebyly dostatečně kompetentní, co se jemnějších nuancí financování týká, ale využívali jiných prostředků ve snaze získat co nejvíce úvěrů. „Představte si, že máte místnost, ve které pracují převážně mladí makléři, a do této místnosti vstoupí nádherná, dobře stavěná (obchodnice), která jde od jednoho stolu ke druhému,“ říká Rick Arvielo, prezident New American Funding makléřské firmy v Irvine v Kalifornii. „Většina z nich produkt vůbec neznala.“
Je zcela běžné, že si společnosti v nejrůznějších odvětvích najímají atraktivní obchodní zástupkyně. Na Wall Streetu se dokonce tradují senzační zkazky o erotických tanečnicích oživujících hodiny po zavíračce.

„Nemravné návrhy“ V hypotečním byznysu šla morálka stranou. Ženy, které údajně nabízely sexuální služby, byly zaměstnankyněmi bank. Evan Stone, prezident makléřské firmy Pacific Union Financials ve Walnut Creek v Kalifornii, říká, že „minimálně školené a minimálně oděné obchodnice“ často makléře přesvědčili. Říká, že ho v jeho příměstské kanceláři pravidelně navštěvovaly spoře oblečené obchodní zástupkyně v extrémně krátkých sukních a lákaly ho spolu s ostatními makléři na party v místním Ruth’s Chris Steak Housu. Stone říká, že jedna z hypotečních obchodnic mu nabídla letenku do Chicaga, kde „by si to mohl pěkně užít“. Říká, že veškeré nabídky sexuálních služeb odmítal. „Určité nemravné návrhy mi udělaly,“ říká. „Byla to součást vytváření obchodních vztahů.“
Obchodnice nabízely sexuální služby také svým kolegům. Některé si chtěly navýšit provizi tím, že se snažily přesvědčit specialistu pro schvalování úvěrů ve své společnosti, aby schválil problematické žádosti o úvěr. Viceprezident Washington Mutual, který měl kdysi k dispozici 500 milionů dolarů na úvěrování, si vzpomíná na případ, kdy po něm obchodnice chtěla, aby vyhověl žádosti o úvěr, která naprosto nesplňovala požadavky. Manažer, který si přát zůstat v anonymitě, říká, že jeho kolegyně, která byla oblečená v blůze s velmi hlubokým výstřihem, si klekla na jeho stůl a řekla: „Opravdu to potřebuji. Co pro to musím udělat?“
Zároveň také obchodníci s hypotékami zavírali oči před podvodným jednáním makléřů. „Vstoupila jsem do makléřské firmy a viděla makléře, jak zcela nepokrytě stříhají a slepují přijaté doklady a potvrzení o příjmech, vymazávají informace o nesplacených pokutách nebo mění čísla sociálního pojištění,“ říká Melissa Hernandezová, bývalá obchodnice, která pracovala pro Argent Mortgage, společnost patřící do dnes již neexistující skupiny Ameriquest Mortgage. Melissa Hernandezová říká, že nikdy vědomě nekoupila padělanou žádost o úvěr.
Někteří obchodníci brali věci do vlastních rukou a pozměňovali doklady tak, aby dlužník vyhověl nárokům na přidělení úvěru. Bývalý obchodník s hypotékami firmy Wells Fargo říká, že pravidelně využíval služeb nedalekého copy centra, aby navýšil údaje o příjmech žadatelů a pozměnil výpisy z účtů. Vylepšoval uvedená zaměstnání, ze zahradníka udělal například majitele zahradnické firmy a odpovídajícím způsobem mu navýšil příjem. „Věděl jsem, jak se systémem zacházet,“ říká bývalý obchodník. Mluvčí Wells Fargo Kevin M. Waetke říká, že banka „nepřehlíží žádné záměrné snahy o uvedení v omyl ve schvalovacím procesu. Podrobně zkoumáme každý případ, který je nám podezřelý. Zahajujeme disciplinární řízení všude tam, kde je to nezbytné.“
Zaměstnanci, kteří dlouhodobě uzavírali špatné úvěry, byli vystaveni riziku finančního postihu. Rachel Steinmetzová v září 2005 nastoupila do pobočky GreenPoint Mortgage na Manhattanu jako zodpovědná vedoucí pro schvalování úvěrů. Brzy poté ji začali obchodníci žádat, aby schválila úvěry, „ačkoli dlužník nesplňoval podmínky pro jejich přidělení,“ uvádí se v žalobě, kterou podala Steinmetzová letos v červnu k newyorskému federálnímu soudu ve věci neoprávněného ukončení pracovní smlouvy. Říká, že své nadřízené upozornila, že žádosti obsahují podezřelé údaje a že není dostatečně doložena oprávněnost vypůjčovatele. „Nehledě na (její) upozornění, nadřízení její rozhodnutí změnili“ a úvěry byly přiděleny, jak je uvedeno v žalobě.
Steinmetzová dále uvádí, že v dubnu 2006 odmítla schválit žádost o úvěr, který převyšoval příjem dlužníka a odhadní hodnotu nemovitosti. Když byla Steinmetzová mimo kancelář a slavila pesach, uvádí se v žalobě, její nadřízení s konečnou platností úvěr schválili. O měsíc později, říká Steinmetzová, ji šéf požádal, aby připravila dokumentaci pro přidělení zmíněného úvěru. „Ačkoli jsem protestovala,“ uvádí se v žalobě, „úvěr byl přidělen mým jménem.“
Steinmetzová prostřednictvím svého právního zástupce uvádí, že její neochota schvalovat špatné úvěry si vyžádala odplatu. Přestože její zaměstnavatelé věděli, že je oddaná věřící, čteme v žalobě, že jí často naplánovali „dodatečnou práci a zbytečná jednání“ v době pátečního večera na šábes nebo na jiné náboženské svátky. V květnu 2006 jí nadřízení zamítli vyplacení prémií, přestože splnila kvótu pro úvěry. Steinmetzová nyní žaluje Capital One, který koupil GreenPoint Mortgage v roce 2006 a o rok později jej zavřel s tím, že firma hospodařila se ztrátou 10 milionů dolarů. „Doufáme, že tyto žaloby nejsou podložené, a jsme si jisti, že v tomto sporu zvítězíme,“ říká Diana Don, mluvčí společnosti Capital One.

Chceme „odměny“ Zaměstnanci jiných firem si stěžují na obdobné zacházení. Coleen Colombová začala v roce 2003 v Kalifornii pracovat pro pobočku firmy Concord, která patří do skupiny BNC. Malá kancelář nacházející se v těsné blízkosti zastoupení Mercedes-Benz a obchodního domu Kmart byla součástí regionální skupiny, která přidělovala úvěry v řádu 1,2 miliardy dolarů měsíčně. Colombová zpočátku nastoupila ve firmě jako vedoucí pro schvalování žádostí. V ročním hodnocení činnosti zaměstnanců byla hodnocena velmi dobře, dokonce „překračovala očekávání“, vyplývá z žaloby pro neoprávněné ukončení pracovního poměru a sexuální obtěžování, kterou Colombová společně s dalšími pěti zaměstnankyněmi podala ke Kalifornskému soudu vyšší instance. Prostředí začalo být nepřátelské v roce 2005, tvrdí se v žalobě. Jeden spolupracující obchodník s hypotékami začal nosit paní Colombové podezřelé žádosti o úvěr s chybnými údaji o příjmech, zaměstnáních či hodnotě nemovitostí, říká. V jednom případě, uvádí Colombová v žalobě, se obchodník „snažil (Colombovou) uplatit, aby žádost o půjčku obsahující klamavé informace schválila“.
Úplatky, známé jako „odměny“, byly naprosto běžné v pobočce BNC, říká Sylvia Vega-Sutfinová, bývalá obchodnice s hypotékami, která firmu opustila v roce 2005. Matka čtyř dětí, která podle vlastních slov vydělávala v období boomu šestnáct tisíc dolarů měsíčně, říká, že někteří odpovědní vedoucí požadovali „odměnu“ tisíc dolarů za prvních deset schválených žádostí o úvěr a 2,5 tisíce za dalších 20 úvěrů, ať už hypotéka bude přidělena, či nikoli. Když odmítla zaplatit, říká Vega-Sutfinová, její úvěrové spisy začaly mizet do neznáma a objem jejích provizí klesal. Šéfové jí řekli, že „z ní udělají exemplární případ pro ostatní: ,Pokud si budete stěžovat, stane se vám totéž,‘“ říká.
Colombová v žalobě uvádí, že poslala e-mail regionálnímu viceprezidentovi, aby udala obchodníka, který po ní úplatek požadoval. Viceprezident podle žaloby její stížnost smetl ze stolu na společné poradě. V žalobě se píše, že „Colombová opustila místnost se slzami v očích“. Když se po krátké dovolené vrátila do práce, ředitel pobočky jí sdělil, že spolupracovník „chce, aby ji propustili, protože si na něj stěžovala,“ uvádí Colombová.
Obchodník, který se prve pokoušel Colombovou vydírat, ji posléze začal sexuálně obtěžovat. Tento kolega přiváděl Colombovou do situací, kdy „se bála a cítila se nepříjemně“, tím, že se záměrně otíral svým tělem o její. Colombová dala výpověď v roce 2005. „Museli byste si pomyslet, že je pasák a my jeho prostitutky,“ říká Linda Weekesová, další zaměstnankyně zodpovědná za schvalování žádostí o úvěry, která se k žalobě připojila. „Bylo to obscénní a nechutné pracovní prostředí.“ Případ byl dočasně pozastaven poté, co vlastník žalované strany, Lehman Brothers, vyhlásil 15. září bankrot. „Pochybujeme o obviněních, která vznesly bývalé zaměstnankyně, a chystáme se je v dalším soudním řízení napadnout pro nenaplnění skutkové podstaty,“ říká mluvčí Lehman Brothers.
Pro obchodníky s hypotékami se začal bortit svět v roce 2006, kdy se dnes zdiskreditovaným půjčkám začalo špatně dařit. Akcionáři z Wall Streetu rychle přibrzdili své továrny na hypotéky tím, že zpřísnili pravidla pro úvěrování, utáhli kohoutky úvěrových linek a nutili poskytovatele úvěrů, aby zpátky vykupovali rizikové úvěry, které již spotřebovali. Pro tisíce obchodníků s hypotékami, kteří se dostali na vrchol v době, kdy trhy ovládalo úvěrové šílenství, nastal čas, aby si hledali novou práci.

Copyrighted 2007 by The McGraw-Hill Companies, Inc BusinessWeek

PŘEKLAD: Edita Jiráková