Developeři vrhají na trh stovky nových rezidencí
Na trhu se objevily rezidence pro singles a pro ty, kteří chtějí usměvavé sousedy. Finové přivezli do Prahy sauny. Tím ale zřejmě kreativita na straně developerů skončila. Hitem zůstávají malé, hezké, levné byty, a pokud nejdou na odbyt, přichází na řadu sleva. Nově developeři otevřeně vyzývají klienty, ať si ji přijdou vyjednat. Tedy spíše tipnout: prodejce má fixně danou její konečnou výši. Stavitelé bytů ale třeba ještě něčím překvapí. Do konce roku se budou snažit vyprodat, co se dá. A není toho málo. Poptávku, vybuzenou zvýšením DPH, totiž zdatně kompenzují novou nabídkou.
Konečně bez klidu a zeleně
Developeři téměř bez výjimky používají stále stejný slogan „Bydlení v klidu a v zeleni“, nově doplněný pobídkou, ať klient rychle nakupuje za ceny se sníženou sazbou DPH. „Je s podivem, že sektor trhu, který pracuje s nejdražšími samostatně prodejnými aktivy – s výjimkou úzkého trhu s uměleckými díly a drahými minerály – nedokáže vytvořit alespoň tak kvalitní podporu prodeje jako prodejci pracích prášků nebo žvýkací gumy,“ podotýká Petr Ort, vedoucí katedry oceňování Bankovního institutu VŠ. Někteří developeři alespoň začínají objevovat specifické cílové skupiny. Společnost Rezidence Královské Vinohrady připravuje v Praze 2 luxusní komplex pro stále se zvětšující skupinu mladých ekonomicky zajištěných lidí, kteří žijí sami, tzv. singles. Neobtěžuje je dětskými pokoji ani zbytečnými úložnými prostory. I k jednopokojovým bytům, kterých je ostatně v projektu naprostá většina, patří terasy nebo jsou řešeny mezonetově. Naopak rodiny, které se chtějí stát součástí fungující komunity podobně naladěných lidí, lákají do svých projektů MS development nebo Metrostav Development. Firmy využívají prvků v zahraničí oblíbeného konceptu cohousingu (sousedského bydlení).
Sauna a stěhováci zdarma
Strategie většiny developerů by se však dala shrnout slovy Ondřeje Diblíka, analytika rezidenční a poradenské společnosti Lexxus: „Pokud developeři na něco sázejí, pak je to nízká cena spolu s dobrým standardem a ekonomickými rozměry bytu. Přeloženo do češtiny: levný, hezký, malý byt.“
Trochu svěžího severského vánku přináší do české kotliny snad jen společnost YIT. Finové, kteří se již zabydleli v Litvě, Lotyšsku a Estonsku a Rusku, se rozhodli vysvětlit Pražanům, že Koti znamená domov. Sebevědomě oznámili, že se chystají metropoli obohatit o stovky bytů ročně. Začali ovšem nesměle. V pražské Hostivaři představili dva projekty s maximálně 35 byty. Některé jednotky mají ve standardu pověstnou saunu, stejně jako dřevěné podlahy nebo solární panely. Nováček na trhu chce předvést příkladný finský servis, klienta zdarma i přestěhuje. Skandinávci vědí, že spokojený klient může vygenerovat další poptávku, na což jejich čeští kolegové stále zapomínají.
Tématem rezidenčního trhu se pomaloučku stává také nízkoenergetičnost, spíše ale jako bonus navíc. Češi zatím nejsou ochotni platit za zelené byty více s vidinou odloženého požitku v podobě menších účtů za energie. Postoj klientů k ekologickému stavění se ale pomalu mění, tvrdí společnost Skanska, jeden z největších tuzemských developerů. Z jejích výsledků ale vyplývá, že ekologie není zrovna prodejním trhákem. V projektu Milíčovský háj se 120 byty firma nabízí stejné byty v obvyklé kvalitě a v nízkoenergetickém standardu. Ty s lepším zateplením a okny a rekuperací jsou zhruba o patnáct procent dražší. „Zelených“ bytů je v tuto chvíli prodáno 57 procent, ostatních už zhruba 83 procent.
Sleva, sleva a zase sleva
Někteří developeři se snaží podpořit prodej již hotových zkolaudovaných bytů. Společnost Real-Treuhand Reality přináší na poněkud rigidní trh novinku, která se v zahraničí osvědčila. Potenciálním zájemcům umožňuje, aby si první rok z ceny bytu „odbydleli“. Dvanáct měsíců platí obvyklý tržní nájem, který se jim poté odečte od kupní ceny nemovitosti. „Podařilo se nám tímto způsobem ,prodat‘ rodinný dům a jeden byt 2+kk. Nově se nám na garsoniéru s nájemným či splátkou kupní ceny ve výši osm tisíc korun přihlásilo několik zájemců,“ říká zástupce rakouského developera Martin Gavenda. Největší tuzemský developer – společnost Central Group – nabízí až roční odklad platby. Tím ale kreativita na straně stavitelů bytů víceméně skončila. Vědomi si toho, že na Čechy nejvíce platí slevy, volí valná část tento prostředek. Developeři využívají několika způsobů. U nových projektů inzerují slevy předprodejní nebo zaváděcí. U projektů starších potom výprodejní, akční nebo standardní. Výjimkou prý nejsou ani slevy po slevě. „Sleva v průměru dosahuje asi třinácti procent ceny,“ uvádí dubnová analýza společnosti Trigema, která monitoruje všechny nové rezidenční projekty v rámci Prahy. Výše slevy přepočtené na jeden byt vychází na 443 tisíc korun. Více než polovina zlevněných bytů již byla dokončena, u jednotek připravených k nastěhování se slevy pohybují kolem 16 procent. Trigema dokáže postihnout pouze snížení cen, které developeři otevřeně přiznají. Slevy, které si kupci vyjednají individuálně, se v jejich statistikách neprojeví. A nebývají zanedbatelné. Jak uvádí Bankovní institut vysoká škola, jež vychází z informací více než 600 znalců a odhadců, rozdíly mezi nabídkovými cenami a těmi, za které se nemovitosti skutečně prodají, dosahují v Praze průměru 16 procent.
Arabský trh po česku
Některé firmy se zřejmě inspirovaly na arabských trzích. Například společnost Crestyl rozjela kampaň „Přijďte si říct o slevu“. Její billboardy pokryla zlatá cihla, která symbolizuje 80 milionů korun, jež firma rozdělí mezi své klienty. Kus zlata si z cihly ukousli například Dvořákovi. Nestyděli se a na byt 2+kk v projektu Barrandov Hills dostali slevu 369 tisíc korun. Autorka tohoto článku to zkusila také. Na internetu si vybrala dva byty, vyplnila formulář s požadovanou částkou dolů …a šup, developer jí během několika hodin oba byty rovnou nezávazně rezervoval. Na byt 2+kk v projektu Barrandov Hills si řekla o slevu sto tisíc. U projektu Podbaba byla odvážnější a požadovala rovnou tři sta tisíc korun. Arabský prodavač by nicméně nad taktikou českého kolegy zaplakal. Druhý den z Crestylu zavolali, že si řekla u jednoho bytu málo a u druhého moc. Společnost Sekyra Group také vybízí zájemce, aby si zkusili vyjednat individuální slevu v modřanském projektu Belarie Park. Nejvíce se autorce podařilo usmlouvat na byt 2+ kk o velikosti 73 metrů čtverečních. Po půlmilionové slevě by jej mohla mít za 3,281 milionu korun. U většího bytu už tak úspěšná nebyla. Třípokojový byt vyšel na 3,6 milionu korun po maximální slevě 200 tisíc korun.
Ceny klesají. Developerům navzdory
Slevy zřejmě budou pokračovat a neutne je ani procitnuvší poptávka. Vyšší prodeje totiž developeři bez problémů stíhají kompenzovat novou nabídkou. Množina neprodaných bytů se tedy hned tak nevyprázdní a developeři se logicky budou snažit zásobu bytů do konce roku vyprodat. Neporostou zřejmě ani ceny. Přestože developeři klienty vytrvale a kontinuálně přesvědčují, že už dosáhly dna, ceny pomalu, ale vytrvale klesají. V prvním čtvrtletí klesly meziročně u bytů o 0,9 procenta, uvádí HB Index, který začala zveřejňovat Hypoteční banka. Konstrukci ukazatele založila na údajích z uzavřených hypotečních úvěrů. Výhodnou je, že banka jako jedna z mála institucí vychází z reálných, nikoli nabídkových cen nemovitostí. Petr Ort z Bankovního institutu se domnívá, že ceny budou klesat i nadále zejména u nových developerských projektů. „Na trhu s byty je třeba rozlišovat tři segmenty – klasickou zástavbu do roku 1940, byty v domech z panelů a nové developerské projekty. Byty v klasické zástavbě budou stoupat na ceně s rychlostí zhruba pět procent ročně. Byty v domech z panelů si již zažily své cenové dno a objektivně začínají stoupat na ceně i na množství prodejů. Nejhorší situace je u nových developerských prodejů tzv. pampeliškových vršíčků, postavených na levných pozemcích podle levného projektu z levných materiálů levnými dělníky,“ říká Ort. Zde ve výjimečných případech očekává pokles realizovaných cen až o 30 procent. Ani zvýšenou DPH si zřejmě nebudou moci stavitelé bytů promítnout do ceníků. „Jestli se ceny budou zvedat o nárůst DPH, nebo ne, je přesně téma na novinové titulky. Pokud sledujete trh s byty, víte, že tento nárůst je zanedbatelný v porovnání s cenovými výkyvy bytů v čase,“ relativizuje podstatnost takových úvah Ondřej Diblík.
Poptávka konečně roste
Stavitelé bytů si zatím nestěžují. Prodeje začaly po dvou letech konečně výrazněji růst. Za první čtvrtletí udali 781 bytů, což znamená v porovnání s prvním čtvrtletím minulého roku nárůst o zhruba 17 procent, uvádí analýza společnosti Ekospol, která sleduje trh s pražskými byty v projektech nad padesát jednotek. „Z hlediska celkových prodejů se jedná zatím o nejlepší čtvrtletí od poloviny roku 2008. Velmi pozitivní je, že celkové prodeje již dva roky každé čtvrtletí rostou,“ komentuje výsledek šéf Ekospolu Evžen Korec a dodává: „Výrazný růst očekáváme i nadále. Největší nápor poptávky přijde koncem léta a především na podzim.“ Pak ale mohou developeři s klidem odjet strávit zimu, možná i jaro na hory a nikdo je nebude příliš postrádat. Politické tanečky kolem DPH, sezonní vlivy a masáž procitnuvších hypotečních bank pravděpodobně rozhoupou zájemce, kteří o pořízení vlastního bytu uvažují delší dobu, ještě letos.
Ve všech aktuálně prodávaných projektech je v současnosti 11 570 bytů, z toho 7225 volných. Přestože poptávka pravděpodobně ještě poroste – Korec odhaduje, že se letos v Praze prodá tři tisíce až 3,5 tisíce nových bytů – vyprodat metropolitní „ležáky“ se zřejmě nepodaří, i když se jejich počet od začátku roku snížil o 142 na 2580. Od ledna do konce dubna ovšem developeři stihli uvést na trh 21 nových projektů s 1473 byty, uvádí statistiky společnosti Trigema. Tyto nové byty se prodávají výrazně lépe než projekty staré rok i více. Vývoj trhu totiž donutil developery sáhnout ke korekci cen a nabízet bydlení za rozumnější ceny pohybující se kolem 40 tisíc korun za metr čtvereční. Tím motivují klienty k návratu k předkrizové praxi nákupu bytů z papíru. Zatímco předminulý rok byly hitem dokončené byty – sahali po nich klienti v devadesáti procentech případů, uváděla společnost Lexxus – letos zalovili v připravovaných projektech, které jsou o deset až dvacet procent levnější. Podle Ekospolu dali kupci přednost bytům na papíře v šedesáti procentech případů. „Bude zajímavé sledovat, zda se bude v budoucnu zásoba volných bytů v nabídce dále výrazně zvyšovat. To by mohlo v budoucnu spustit další kolo cenové války na rezidenčním trhu,“ avizují analytici Trigemy.
Zásobárna na dva roky
„Podobně jako na jiných saturovaných trzích v západní Evropě se i u nás budou byty nadále stavět. Jen to již nebude v takovém objemu,“ soudí Filip Endal, expert na realitní trhy ve společnosti Deloitte. Zamýšlí se nad tím, jaká je dlouhodobě udržitelná intenzita nové rezidenční výstavby. Situaci v Praze – kde je roční průměr prodaných nových bytů za posledních deset let kolem 5600 ročně – srovnává s Londýnem a Berlínem. „Podíváme-li se na průměrnou výstavbu bytů za posledních deset let v Praze a v Londýně, vychází nám pro Prahu více než trojnásobná intenzita na tisíc obyvatel. Při srovnání s Berlínem (zde průměrná výstavba za posledních šest let) ukazuje se v Praze téměř pětinásobně vyšší intenzita výstavby nových bytů na tisíc obyvatel. Osobně se domnívám, že udržitelná úroveň nové rezidenční výstavby v Praze by mohla být v důsledku poptávky po zvýšení kvality bydlení v následujících letech v průměru okolo 3500 bytových jednotek ročně,“ uvádí Endal. Znamenalo by to návrat k hodnotám z let 1998 až 2000. Objem aktuálně nabízených volných bytů by tedy představoval zásobárnu na více než dva roky. „Problém rezidenčního trhu není na straně nabídky, ale na straně poptávky,“ soudí expert. Developeři budou muset přizpůsobit své kapacity její nové hladině. „Budoucnost rezidenčního developmentu bude i o lepším sledování trendů, očekávání a potřeb poptávkové strany, než tomu bylo dosud,“ dodává Endal. Žijeme v nevyhovujících podmínkách? Developeři se buď poučili, nebo je banky donutily, aby přehodnotili velikost svých rezidenčních počinů. Mezi novými projekty, které uvedli na trh v prvním čtvrtletí, převažují areály do sta bytů (43 procent). Třetina projektů nemá více než padesát bytů, uvádí statistiky společnosti Trigema. Ještě v letech 2006 až 2008 byla více než polovina bytů v projektech se stem a více jednotkami. Developeři zmenšují kromě projektů i byty. Průměrná plocha „letošního“ nového bytu představuje 61,77 metru čtverečního. Tři desítky bytů se developerům dokonce podařilo stlačit pod skromných 30 metrů čtverečních. Velikostně převažují mezi nově zaváděnými byty dispozice 2+kk. Češi tedy zřejmě budou žít dál v „nevyhovujících podmínkách“. Tak hodnotí Evropský statistický úřad bydlení, kde pro každého dospělého člena domácnosti není alespoň jedna samostatná místnost nebo v něm nemají dva členové společné domácnosti stejného pohlaví ve věku dvanáct až sedmnáct let vlastní pokoj. Zjednodušeně řečeno, podle Eurostatu by mladý bezdětný pár měl žít v bytě o dispozici alespoň 1+1, zatímco mladá rodina se dvěma dětmi různého pohlaví již potřebuje byt nejméně o velikosti 3+1. V garsoniérách a bytech 1+kk by pak měli podle Eurostatu žít pouze jednotlivci. Ze studie, kterou evropští statistici zveřejnili v únoru, žije přibližně 27 procent tuzemského obyvatelstva v nevyhovujících podmínkách. Celoevropský průměr říká, že pouze 17,8 procenta obyvatel unie se potýká s nedostatkem prostoru pro jednotlivé členy domácnosti. Česká republika se tím pádem ocitá pod průměrem vyspělé Evropy. Napříč všemi zeměmi evropské sedmadvacítky jsou patrné velké rozdíly. Zatímco například na Kypru žije v nevyhovujících podmínkách jen zhruba jedno procento populace, v zemích ekonomicky i velikostně bližších České republice je situace o poznání horší – v Maďarsku a Rumunsku se s tímto problémem potýká 55 procent obyvatel, a v Lotyšsku dokonce 58 procent.
Anketa Jaká je podle vás potřeba nových bytů v Praze v „normální“ době, kdy není trh deformován státními zásahy a nezuří krize?
Michal Šourek, ředitel MS development Mezi faktory, které aktuálně deformují trh, bych připojil ještě skončení regulace nájemného. Některé údaje hovoří o tom, že až deset procent nájemních bytů – to je téměř dvě procenta všech bytů – ve skutečnosti není užíváno. Hovoří-li zahraniční zkušenosti o přirozené obměně bytového fondu v rozsahu zhruba 0,5 procenta, mohlo by se zdát, že potřeba se blíží nule. Skutečnost taková ale jistě není: jednak kvalita volných nájemních bytů není vždy akceptovatelná pro nové uživatele, jednak je zde poměrně silná preference vlastnického bydlení proti bydlení v nájmu. Vrátíme-li se zpět k „čítankovému půlprocentu“, dostaneme se na tři, možná 3500 bytů ročně.
Dana Bartoňová, marketing & sales consultant, YIT Stavo Je velmi složité definovat normální dobu, neboť potřeby nového bydlení a výše poptávky ovlivňuje více faktorů. Především je to síla generace, která právě přichází do věku 25 let, dále je to stabilní nárůst poptávky v návaznosti na migraci do Prahy apod. Tyto faktory se dají predikovat s přiměřenou určitostí maximálně roky předem, což je pro plánování projektu ideální doba. V kombinaci s průzkumy trhu, objemem neprodaných bytů a uskutečněných prodejů v daném čase se pak dobře nastaví velikost a doba zahájení připraveného projektu. Důležitá je tedy správná reakce rezidenčních developerů na aktuální potřeby trhu.
Evžen Korec, ředitel Ekospol Odpověď na tuto otázku se dá s jistou tolerancí odhadnout ze skutečných dat pražského trhu s novými byty, který pravidelně monitorujeme již pátým rokem. Na vrcholu boomu se za celý rok 2007 prodalo v Praze celkem 5356 novostaveb. V roce 2008, poznamenaném nástupem recese v druhém pololetí, klesl počet prodaných bytů na 3409. Dno trhu přišlo v roce 2009, zvláště v prvním pololetí se neprodávalo téměř nic a celý rok byl zakončen s bilancí pouhých 1941 prodaných bytů. V loňském roce už se trh bez jakýchkoli vnějších tlaků začal znovu zvedat, tržní důvěra se obnovila. Loni se v Praze prodalo celkem 2691 nových bytů a prodeje každé čtvrtletí rostly. Tento růst pokračuje i v letošním roce a stále jde o růst mírný, ale stabilní. Z toho všeho usuzuji, že tzv. normální poptávka po bytech je v Praze v rozmezí tři až čtyři tisíce bytů ročně.
Miroslav Němec, sales manager projektu Vily Chuchle Mnoho rodin bydlí ještě ve staré panelákové výstavbě, která bude pomalu nahrazena kvalitnějším bydlením. Tato obměna se však uskuteční postupně. Nemělo by se opakovat šílenství z let 2005 až 2008 a neměla by již nastat doba skokového zdražení nových bytů o desítky procent.
Marcel Soural, předseda představenstva Trigema Na tuto otázku nelze odpovědět jednoduše. Vzorec zohledňující demografické vlivy, stáří bytového fondu, jeho kategorizaci, rozšíření infrastruktury a v neposlední řadě ekonomickou sílu Prahy a z toho plynoucí příliv obyvatelstva do hlavního města dosud nikdo nevymyslel. A předpoklad, že stát, krize či boom nebudou trh ovlivňovat, je další zidealizovaný a neuchopitelný parametr. Domníváme se, že Praha bude i v budoucnu potřebovat minimálně tři tisíce nových bytů ročně.
Jean–Michel Kolly, jednatel Design Development CZ Co se týká potřeby bytů do osobního vlastnictví, byly podle mě roky 2003, 2004 a 2010 tzv. normální doba. V letech předtím mluvíme o velkém a neudržitelném boomu. Nové byty stále potřeba jsou. Jedním z důvodů je třeba i to, že během tří až pěti let by měl vzniknout skutečně funkční trh bytů na pronájem, který stále pořádně neexistuje.
Ilona Mančíková, obchodní ředitelka FIM Group Stále je nedostatek kvalitního bydlení za přiměřenou cenu se zajímavým architektonickým pojetím i u „levnějších“ projektů. Chybí promyšlená interiérová řešení a odvaha využít moderní technologie, které snižují spotřebu energií, provoz a údržbu bytových domů.
Martin Louda, ředitel SIDI CZ Měl-li by realitní trh spět k vyváženosti a nabízet zájemcům kvalitní výběr, pak by měly vzniknout zhruba čtyři tisíce bytů ročně.
Ondřej Svatoň, vedoucího oddělení Marketingu a komunikace Skanska Reality Neexistuje „normální doba“, vždy budou faktory zvenčí, které poptávku po novém bydlení ovlivní. V tuto chvíli můžeme mluvit o absorpci trhu v rozmezí 2500 až 3500 nemovitostí ročně.
Martin Jan, obchodní a marketingový ředitel CODECO V současné politické konstelaci „normální“ doba těžko nastane. Vždy bude existovat skupina lidí, která bude chtít bydlet v novém; je jen otázka, jak bude tato skupina velká. Je třeba si říct, že vlastní bydlení rozhodně nebude pro každého.
