Tentokrát naposledy doporučení k případu mladé rodiny. V příštím vydání všechna navržená řešení vyhodnotíme.
Martin Veselka
Sophia Finance
SITUACE: Rodina se dvěma dětmi do šesti let se chce přestěhovat do většího. Plánuje koupit nový byt v hodnotě 2 100 000 korun. Čistý měsíční příjem rodiny je 29 000 Kč, na účely bydlení mohou dávat stranou 13 000 Kč a v hotovosti našetřili 310 000 Kč. Nemají žádnou nemovitost, kterou by mohli zastavit. Manžel uzavřel v září 1999 smlouvu o stavebním spoření u VSS KB s cílovou částkou 300 000 Kč, manželka v květnu 2000 smlouvu u ČMSS s cílovou částkou 250 000 Kč. Na obě smlouvy pravidelně ukládají po 1500 Kč měsíčně a u obou sjednali standardní variantu spoření. Jakým způsobem by měli co nejlevněji financovat nákup nového bytu?
Martin Veselka: K financování rodina použije naspořenou hotovost, hypoteční úvěr i obě smlouvy o stavebním spoření. Předpokládaný termín koupě bytu je srpen 2004. Největší část záměru pokryje hypoteční úvěr ve výši 1 380 000 Kč. Počítáme s využitím některého z hypotečních produktů, u nichž je výše čerpaného úvěru omezena 70 procenty hodnoty zastavované nemovitosti. Pro zajištění úvěru bude stačit kupovaný byt. Splatnost úvěru je 20 let, počáteční úroková sazba 4,7 procenta p. a. (doba fixace sazby 5 let).
Na smlouvě s VSS KB bude po připsání státní podpory za rok 2003 naspořeno zhruba 107 000 Kč. Cílovou částku je třeba zvýšit na 155 000 Kč a v srpnu 2004 bude možné čerpat krátký překlenovací úvěr; předpokládaný termín přidělení řádného úvěru je prosinec 2004. Nová cílová částka je volena tak, aby pro zajištění úvěru nebyl potřeba ručitel.
Na smlouvě s ČMSS bude (rovněž po započítání státní podpory za rok 2003) naspořeno přibližně 90 000 Kč. U této smlouvy je třeba změnit variantu na rychlou a jednorázovým vkladem ve výši 35 000 Kč dospořit do 50 procent cílové částky. V srpnu 2004 pak bude možné čerpat překlenovací úvěr, v březnu 2005 dojde k přidělení řádného úvěru. K zajištění úvěru nebude potřeba ručitel.
Zbývající část kupní ceny (315 000 Kč) uhradí rodina v hotovosti. (Již od dubna 2004 počítáme s odkládáním 13 000 Kč měsíčně na účely bydlení.)
Složení měsíční splátky:
- hypoteční úvěr: 9030 Kč
- úvěr u ČMSS: 1750 Kč
- úvěr u VSS KB: 930 Kč
- daňové odpočty: -663 Kč
- celkem: 11 047 Kč
Daňové odpočty postupně klesají, jak se snižuje podíl úroků ve splátce úvěru. V tabulce je uvedena jejich průměrná hodnota (při ročním daňovém základu 215 000 Kč). Po pěti letech rodina splatí úvěr u VSS KB a splátka klesne přibližně na 10 100 Kč. Po dalších dvou letech splatí i úvěr u ČMSS a dále bude splácet pouze hypoteční úvěr.
Překlenovací úvěr je u ČMSS úročen sazbou 6,3 procenta, u VSS KB sazbou 6,2 procenta. Řádný úvěr je u obou spořitelen úročen šesti procenty p. a.
Složení kupní ceny bytu:
- hypoteční úvěr: 1 380 000 Kč
- hotovost: 315 000 Kč
- ČMSS: 250 000 Kč
- VSS KB: 155 000 Kč
Jistou nevýhodou popsaného řešení je, že nevytváří téměř žádnou finanční rezervu. Při daných omezeních (hypoteční úvěr jen do 70 procent hodnoty nemovitosti a absence ručitelů) ani větší finanční rezervu vytvořit nelze.
Kdyby rodina použila jednoho ručitele, cílová částka u smlouvy s VSS by se změnila na 250 000 Kč a překlenovací úvěr zajištěný ručitelem by rodina čerpala v této výši. Při zachování všech ostatních parametrů by v „nejužším místě financování“ vznikla rezerva zhruba 96 000 Kč. Cenou za ni je jednak zvýšení měsíční splátky o 945 Kč, jednak celkové prodražení řešení: při dvouprocentní inflaci asi o 17 600 Kč v dnešní hodnotě.
Použití vyšší hypotéky je ještě dražší: úvěry nad 70 procent zástavní hodnoty mají obecně vyšší úrokové sazby.
Nutností bude pojištění kupovaného bytu, které bude vyžadovat banka. Vzhledem k napjatému rodinnému rozpočtu doporučujeme zaměřit se na stabilizaci příjmů. Konkrétně by se mělo jednat o pojištění rizika smrti hlavního živitele rodiny rizikovým životním pojištěním alespoň ve výši hypotečního úvěru, pojištění denní dávky v případě pracovní neschopnosti a pojištění trvalé invalidity (to je možné nouzově nahradit pojištěním trvalých následků úrazu).
