Finanční odborníci radí, jak se zachovat v rozmanitých životních situacích
Miriam Hanáková Slon, finanční plánování Situace: Rodina se dvěma malými dětmi do šesti let se chce přestěhovat z malého nájemního bytu do většího. Plánuje koupit byt v hodnotě 2 100 000 Kč. Čistý měsíční příjem rodiny činí 29 000 Kč, na účely bydlení mají k dispozici 13 000 Kč a v hotovosti 310 000 Kč. Nemají žádnou nemovitost, kterou by mohli zastavit. Manžel v září 1999 uzavřel smlouvu o stavebním spoření u VSS KB s cílovou částkou 300 000 Kč, manželka uzavřela v květnu 2000 smlouvu u ČMSS s cílovou částkou 250 000 Kč. Oba ukládají 1500 Kč měsíčně a mají standardní variantu spoření. Jakým způsobem co nejlevněji financovat nákup nového bytu?
Miriam Hanáková: Je patrné, že manželé budou muset sáhnout k formě úvěru. Navíc finanční prostředky ze stavebního spoření nejsou k dispozici ihned (pokud se manželé nechtějí smířit se ztrátou státní podpory) a jejich čerpání by bylo možné pouze současně s úvěrem na bydlení nebo po uplynutí pětileté vázací lhůty. Taková situace nastane nejdříve u stavebního spoření manžela, a to v říjnu 2004.
První možností je financovat nákup bytu úvěrem, respektive meziúvěrem ze stavebního spoření. Manželé by museli zvýšit cílovou částku buď rovnoměrně (například 1 000 000 a 1 100 000), nebo asymetricky - ponechat na jedné smlouvě 300 000 a zvýšit druhou na 1 800 000. Zásadní překážkou pro přijetí tohoto řešení je příliš vysoké měsíční zatížení, které by manželé nebyli schopni splácet – museli by totiž jednak vkládat finance do stavebního spoření k dosažení potřebné výše vkladu pro přidělení úvěru (40 procent cílové částky), jednak splácet úroky z meziúvěru do doby přidělení úvěru.
Druhou možností je kombinace meziúvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru.
Po zvážení všech možností doporučuji:
Po dobu následujících 10 měsíců spořit celkem 13 000 Kč měsíčně, z toho 1500 Kč do stavebního spoření manželky a 11 500 do stavebního spoření manžela (tato smlouva má totiž výhodné podmínky úročení vkladu a úroky jsou osvobozeny od daně z příjmu). Pětiletá vázací lhůta ve smlouvě o stavebním spoření manžela skončí v říjnu 2004 a v tuto dobu bude naspořeno 227 300 Kč. Je třeba smlouvu včas vypovědět, aby peníze byly k dispozici v říjnu 2004. V dubnu následujícího roku potěší dodatečně připsaná státní podpora za rok 2004 ve výši 4500 Kč.
Hotovost ve výši 310 000 je třeba uložit do vhodného fondu peněžního trhu opět do října 2004. Při pravděpodobném tříprocentním ročním výnosu by byla k dispozici částka 318 000 Kč a vklad splní podmínku šestiměsíční lhůty pro osvobození výnosu od daně z příjmu fyzických osob. Protože plánujeme, že na smlouvu manželky budeme brát úvěr, je třeba požádat o změnu tarifu na Invest, který má výhodnější úvěrové podmínky. V říjnu 2004 bude na stavebním spoření manželky u ČMSS naspořeno zhruba 97 400 Kč, ale protože ještě nebudou splněny podmínky pro přidělení řádného úvěru, je třeba požádat o meziúvěr ve výši 250 000 Kč. Úroky z meziúvěru budou spláceny do konce roku 2005 v pravidelné měsíční výši 1438 Kč a současně bude manželka nadále spořit 1500 Kč. Celkové zatížení tedy měsíčně dosáhne 2938 Kč. Po splnění podmínek k přidělení řádného úvěru bude jeho splátka činit 1270 Kč a to od ledna 2006 do května 2016. Při daňové sazbě 20 procent bude možné měsíčně ušetřit na daních průměrně 223 Kč po dobu splácení meziúvěru, po dobu splácení úvěru průměrně zhruba 39 Kč.
V říjnu 2004 budou manželé žádat o hypoteční úvěr na koupi nemovitosti v ceně 2 100 000 Kč. Budou potřebovat 1 320 000 Kč, to je přibližně 63 procent ceny nemovitosti, takže by neměl být problém úvěr získat. S ohledem na schopnost splácet lze počítat s dobou splácení 20 let a měsíční anuitní splátka by při úrokové sazbě 5,4 procenta činila 9006 Kč při fixaci úrokové sazby na tři roky.
Při daňové sazbě 20 procent bude možné v prvním roce měsíčně ušetřit na daních přibližně 1464 Kč, takže zatížení se dále sníží.
S daňovými odpočty v následujících letech nekalkuluji s ohledem na klesající výši zaplacených úroků v jednotlivých rocích a klesající výši možné úspory.
Prakticky už od počátku lze počítat s rezervou zhruba 2800 Kč do přepokládaných 13 000 Kč na bydlení. Bylo by vhodné začít současně spořit do stavebního spoření manžela, a to maximální optimální částku 1600 Kč měsíčně, a po šesti letech splatit část jistiny úvěru. Předpokladem je udržení doby fixace úvěru na tři roky. Úvěrová zátěž s sebou přináší riziko nesplácení úvěru. Každé řešení financování bydlení by mělo jít ruku v ruce s potřebným zajištěním. Zajistit je potřeba pořizovanou nemovitost, ale také hlavního dlužníka, nebo osobu, na jejíchž příjmech je splácení úvěru závislé. Smysluplné je zajištění pro případ smrti, následků úrazu a zajištění příjmu v případě pracovní neschopnosti. Pojištění by však mělo být v souladu s celkovou koncepcí finančního plánu v rodině.
