V prvním čtvrtletí se logistické parky rozrostly o 171,5 tisíce metrů čtverečních. V současné době je volných více než půl milionu metrů skladovacích ploch. Vyplývá to z průzkumu společnosti King Sturge.
Autor: Lidl
Současný trh průmyslových a logistických nemovitostí prochází konsolidací a na některých lokálních trzích vzrůstá postavení nájemců (tzv. occupieręs market). Úspěch developerských společností bude do budoucna záviset zejména na tom, jak vyjdou vstříc svým nájemcům.
Ve srovnání s předchozími lety lze sledovat změnu struktury poptávky. Zatímco v uplynulých letech byl největší zájem ze strany výrobců průmyslového zboží a poskytovatelů logistických služeb, nyní výrazně posilují distributoři spotřebního zboží, především potravin a drogistického zboží. Zatímco v dobách boomu se rozvíjely vedle zavedených i nové lokality (Mladá Boleslav, Hradec Králové a Olomouc), nyní se zájem soustředil opět především na tradiční oblasti Prahu a okolí a Brno a okolí. Míra neobsazenosti mírně vzrostla z prosincových 15,7 procenta na březnových 16,4 procenta. Nájemné v prvním čtvrtletí 2009 stagnovalo na úrovni konce roku 2008.
Nabídka volných prostor roste
V prvních třech měsících roku 2009 bylo na trh uvedeno 171,5 tisíce metrů čtverečních nových průmyslových a logistických ploch, což je mírný pokles oproti průměrnému čtvrtletnímu nárůstu v loňském roce. Dokončen byl jeden průmyslový a logistický park (CTPark Nový Jičín) a rozšířeno sedm stávajících. Nejaktivnějším developerem tohoto čtvrtletí byla společnost VGP.
Převážná většina nových prostor se stavěla na míru předem sjednanému nájemci. Posledními dvěma developery, kteří staví ještě částečně spekulativně, jsou VGP a Segro, která připravuje projekt Tulipán Park v lokalitě Ostrava-Přívoz. „Důvodem poklesu nové nabídky je ztížený přístup developerů k bankovním úvěrům, vysoká nabídka prostor dokončených v uplynulém roce a jejich stále vysoká neobsazenost,“ říká Ondřej Novotný, analytik King Sturge.
Výraznou proměnou prošla také strana poptávky. V souvislosti s recesí v západní Evropě a výrazným snížením či omezením průmyslové produkce lze pozorovat stagnaci a v některých lokalitách pokles poptávky po nových skladových a průmyslových plochách ze strany výrobců a distributorů průmyslového zboží. K společnostem, jejichž expanze v rámci Evropy neklesá, patří jednak prodejci potravin, zejména diskontní řetězce, jednak logističtí operátoři 3PL. Obdobnou změnou struktury poptávky procházejí aktuálně všechny západoevropské logistické trhy. „V České republice je patrné snižování podílu průmyslové výroby, naopak silnou pozici si zachovávají společnosti logistické a velko i maloobchodní společnosti,“ pokračuje Ondřej Novotný.
Volných skladů je dost
Podle nejnovější studie mezinárodní poradenské společnosti DTZ se nyní v Česku nachází 555 tisíc metrů čtverečních prvotřídních průmyslových ploch připravených pro okamžité nastěhování nájemců. „Rychlost, s jakou byly nové projekty dokončovány, je neúměrná uzavíraným nájemním smlouvám. Za první tři měsíce letošního roku si nájemci pronajali pouze 72,7 tisíce metrů čtverečních ploch v distribučních centrech, což je ve srovnání s předchozím čtvrtletím o 40 procent méně,“ komentuje výsledky Martijn Kanters, vedoucí oddělení Consulting & Research v DTZ.
Podle jeho slov výstavba na spekulativní bázi v podstatě skončila. Developeři se nyní snaží zaplnit stávající kapacity a jsou přístupni jednat o benefitech pro nájemce. Toho využívají společnosti, které uvažují o relokaci ze starších prostor.
„I s ohledem na další očekávaný pokles výše nájemného v některých lokalitách v průběhu roku 2009 se trh průmyslových nemovitostí stává trhem nájemců. Ustálení rovnováhy na trhu očekáváme až v roce 2010,“ uzavírá Martijn Kanters z DTZ.
Staví se hlavně v Praze
Nejvýznamnější a stále rostoucí lokalitou je Praha a okolí. V prvním čtvrtletí se zde rozšířily parky VGP Park Horní Počernice a Panattoni Park Prague Airport. Jednou z největších transakcí prvního čtvrtletí v této lokalitě byl pronájem 8,5 tisíce metrů čtverečních společnosti Čechofracht. Míra neobsazenosti se zde pohybuje na úrovni 17 procent. Měsíční nájemné je na úrovni 3,90 až 4,75 eura za metr čtvereční.
Další tradiční lokalitou je Plzeňsko. Jediným přírůstkem nových prostor bylo v prvním čtvrtletí 2009 rozšíření VGP Parku Nýřany o 12,7 tisíce metrů. Zatímco v Praze a okolí dominují mezi nájemci především logistické a distribuční společnosti, na Plzeňsku jde zejména o výrobní firmy. Míra neobsazenosti je nyní 23 procent a nájemné 3,25 až 4,00 eura za metr čtvereční.
Naopak nedostatek průmyslových a logistických ploch je stále v Brně a okolí. O pronájmu velkých ploch nyní jednají významné logistické společnosti, zájem mají také řady lokálních firem, které poptávají menší jednotky kombinující maloobchodní a skladové prostory. V důsledku nedostatku pozemků v bezprostředním okolí Brna jsou potenciální nájemci donuceni vyjednávat nájmy v lokalitách 20 až 50 kilometrů vzdálených za „brněnské“ nájemné. Míra neobsazenosti je zde zhruba devět procent a nájemné se pohybuje mezi 4,00 až 4,50 eura za metr čtvereční.
Rozvoj industriálních a logistických nemovitostí byl na Ostravsku navázán na tamější automobilový průmysl. V prvním čtvrtletí 2009 bylo zkolaudováno zhruba 25 tisíc metrů čtverečních CTParku Ostrava a 19 tisíc metrů CTParku Nový Jičín. V současné době dosahuje míra neobsazenosti v celém regionu zhruba třiceti procent. Jediný nový projekt, který je zde nyní připravován, je Tulipán Park společnosti Segro v lokalitě Ostrava-Přívoz. Nájemné zde dosahuje výše 3,60 až 4,20 eura za metr čtvereční.
Spekulativní výstavba v nových lokalitách (Mladá Boleslav, Liberec, Hradec Králové, Ústí nad Labem a Olomouc) se prakticky zastavila. Developeři se svými novými projekty či rozšířením těch stávajících čekají na konkrétního nájemce.
