O budovy, které dva roky zely prázdnotou, je teď zájem
Trh industriálních a logistických nemovitostí reaguje na ekonomický vývoj velmi citlivě. Před dvěma lety se strmě propadl a developeři takřka ze dne na den přestali stavět nové budovy. Od vstupu na český trh tehdy raději upustilo hned několik zahraničních firem, například Goodman, Hélios nebo Gazeley. Nyní český průmysl výrazně roste, a s ním i poptávka po tomto typu nemovitostí. Čísla reflektující oživení na poli průmyslových realit jsou vskutku impozantní – v roce 2010 bylo dle odhadů realitně poradenské společnosti King Sturge pronajato 750 až 800 tisíc metrů čtverečních jejich ploch. To je ve srovnání s rokem 2009 o sto procent více. Je to zhruba tolik, kolik firmy poptávaly v době boomu vrcholícího rokem 2007.
Spekulaci odzvonilo
Neobsazenost průmyslových nemovitostí v Česku klesla ze 17,6 procenta na začátku loňského roku v posledním měsíci k pouhým jedenácti procentům. Je dokonce zhruba o dva až tři procentní body nižší než v roce 2007. Developeři proto mohou upouštět od cenových pobídek, ke kterým se v době krize uchýlili, a doufat v růst cen. Příliš pochopení ale nenacházejí u bank, které se zdráhají financovat spekulativní výstavbu. „Ta je na delší dobu minulostí,“ myslí si Milan Korbelář, analytik realitně poradenské společnosti King Sturge. Banky totiž podle něj považují množství neobsazených ploch za stále relativně vysoké. Analytik Jaroslav Kaizr z realitně poradenské společnosti Cushmann & Wakefield hledá příčinu neochoty bank k půjčování jinde. „Aktuální neobsazenost se už blíží k hranici deseti procent, a to znamená, že je na hranici, pod níž začne být dokonce nezdravou,“ vysvětluje. Podle jeho názoru mají banky při financování developerských projektů jiné priority. „Dávají přednost kancelářským budovám na dobrém místě, které jsou z jejich pohledu více likvidní a atraktivnější.“ Pravděpodobnější je, že developeři získají peníze od banky v případě, že mají dost vlastního kapitálu a vysoké číslo takzvaných předpronájmů. Úvěr obvykle dostanou ve chvíli, kdy mají uzavřeny smlouvy nejméně na 60 procent projektovaných prostor. Developeři proto staví takřka výhradně „na míru“ klientům, takže na trh nezřídka vstupují už stoprocentně pronajaté nemovitosti.
Tři nejúspěšnější
Asi 55 procent všech loni uzavřených smluv tvořily takzvané renegociace, tedy prodloužené smlouvy. Mnoho nájemních smluv bylo totiž uzavřeno v roce 2005 a nyní jejich platnost končí. Noví nájemci pak přicházejí především ze tří odvětví – distribuce a logistika a dále automobilový a elektrotechnický průmysl. To přímo souvisí s poptávkou na německém trhu i s faktem, že sem německé firmy v rámci úsporných opatření přesunuly část výroby. Z oživení automobilového trhu profituje především Plzeňsko, kde se soustřeďují dodavatelé pro německé firmy (BMW, Audi, Porsche, Volkswagen a Mercedes). Na Ostravsku pak automobilky a jejich dodavatelé, kteří vyrábějí v Česku (Škoda, Hyundai, PSA) a na Slovensku (Kia, Volkswagen). V případě Plzeňska ocenili nájemci hlavně vynikající napojení na dálniční síť a fakt, že leží blízko hranicím. Developeři sem kvůli vysoké konkurenci klienty lákali i hojnými pobídkami v podobě slev, a tato „politika“ se jim vyplatila. „Kromě toho tu nájemci našli i mnoho volných a vysoce kvalifikovaných zaměstnanců, protože zde v době krize mnoho firem zkrachovalo,“ vysvětluje Kaizr. Z téměř 30procentní neobsazenosti, která na Plzeňsku panovala ještě na počátku loňského roku, se v prosinci přiblížila k deseti procentům. Téměř 90 tisíc metrů čtverečních si zde loni pronajaly čtyři nejaktivnější firmy: Ceva, Eurogate, Trost nebo Lear. Jejich oborem je vesměs logistika a dodávky pro automobilový průmysl. Na rozdíl od Plzeňska, kde působí celá řada developerů, na Ostravsku nabízejí volné prostory jen dva developeři – CTP a ProLogis. O oblast sice není z důvodu větší vzdálenosti k západním hranicím takový zájem, nicméně i sem si řada nájemců cestu našla. „Neobsazenost tu loni vcelku dramaticky klesala. Z lednových zhruba 25 procent se v posledním čtvrtletí pohybovala mezi patnácti a šestnácti procenty,“ tvrdí Kaizr, podle kterého se ale letos situace ještě významně změní, protože volných prostor tu je relativně málo. Nejúspěšnější lokalitou ovšem i nadále zůstává Praha, kde mezi nájemci dominují distributoři. „Na Praze-východ i Praze-západ je aktivních několik významných developerů: VGP, PointParks Properties, ProLogis, Panattoni a Segro. Všichni loni své prostory úspěšně pronajímali,“ vysvětluje Korbelář. Nájemcům dominují distributoři firmy Hopi, která dodává zboží maloobchodníkům, a sklady řetězců, jako je kupříkladu Globus. Zdánlivě zde k žádným zásadním změnám nedochází – oblast patří stabilně k nejatraktivnějším v Česku. Ještě donedávna ale platilo, že úspěšnější a dražší byla díky lepší infrastruktuře Praha-západ. To se nyní změnilo. „Spojení dálnic D1 a D5 takzvaným jižním okruhem a konkurenční boj na Praze-západ napomohl cenovému přiblížení obou lokalit,“ vysvětluje Korbelář. Prakticky nulová nabídka zůstává stejně jako v době boomu v jediné z poptávaných lokalit – na Brněnsku. Důvodem je nedostatek pozemků, na kterých by město dovolilo stavět logistické areály. Jediným aktivním developerem v oblasti zůstává firma CTP Invest, které město loni prodalo 42 hektarů pozemků Černovické terasy. Firma tu chce rozšířit park CTP Brno. Vznikne tu nových 80 tisíc metrů čtverečních. Už loni zde firma dokončila dva projekty, CTPark Brno South a CTZone Brno, které mají celkově třináct tisíc metrů čtverečních.
Probuzení investorů
Na rostoucí poptávku po logistických nemovitostech v Česku nyní začínají reagovat i investoři. Minulý měsíc uzavřel developer VGP dohodu s nemovitostním fondem European Property Investors Special Opportunities o prodeji 80procentního podílu v šesti svých parcích z devatenácti, které společnost dosud postavila. Jde vesměs o komplexy, které se nacházejí v Praze a jejím okolí. K prodeji by mělo dojít do konce prvního letošního kvartálu a transakce pravděpodobně dosáhne 7,5 miliardy korun. „Je to první transakce na českém trhu po dvou letech. Počítáme s tím, že v brzké době by mohlo dojít k prodeji dalších dvou až tří projektů,“ odhaduje Kaizr. První transakce po dvou letech realitním odborníkům mimo jiné pomůže určit cenu dalších projektů, protože ji na českém trhu budou mít s čím porovnávat. Příznivá situace na trhu developerům umožňuje přemýšlet o plánech, které museli kvůli krizi odložit. Ambiciózní vize má kupříkladu CTP Invest, který vlastní aktuálně asi 1,7 milionu metrů čtverečních logistických nemovitostí. „Podle našeho businessplánu na období pěti až deseti let počítáme s výstavbou asi 160 tisíc metrů čtverečních ročně, a to především v regionu Plzeň, Brno a Ostrava. Naším dlouhodobým cílem je vytvořit portfolio pronajímatelných nemovitostí o celkové ploše tři miliony metrů čtverečních, což představuje roční příjem z pronájmu 160 milionů eur,“ uzavírá Remon Vos, ředitel společnosti CTP Invest.
