Praha 1 přišla za deset let kvůli nevýhodným nájemním smlouvám o sto milionů korun
Až do loňského roku sídlila v Pařížské ulici číslo 13 prodejna potravin. V domě, který vlastní městská část Praha 1, si provozovatel pronajal obchodní prostory o rozloze 280 metrů čtverečních. Za rok ho tato plocha přišla na 260 tisíc korun. Potíž tkví v tom, že tržní nájmy v Pařížské ulici patří k nejvyšším v Česku.
„V posledním roce se ceny zvedly o deset až patnáct procent a měsíční nájemné za metr čtvereční se nyní pohybuje od 110 do 115 eur,“ říká Martin Žížala z mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield. Upozorňuje ale, že konkrétní výše nájemného vždy záleží na stavu obchodní jednotky a dalších okolnostech. Jednoznačně však platí, že i přes značné sumy, které musí podnikatel za obchod v Pařížské ulici zaplatit, poptávka stále značně převyšuje nabídku.
Zdražování? Jak pro koho.
Každé čtvrtletí přinášejí realitní společnosti zprávy, z nichž vyplývá, že nájemné na lukrativních adresách se neustále zvyšuje. Toto tempo sice již nedosahuje rychlosti jako před třemi čtyřmi lety, přesto se nájemci musejí připravit na to, že příští rok zaplatí zase víc. Neplatí to ale pro všechny. Někteří nájemci uzavřeli na počátku 90. let dlouhodobé smlouvy s městem nebo s městskou částí. Kontrakt jim zaručuje, že za metr čtvereční na nejlepších adresách v Praze platí jen zlomky toho, co odpovídá tržnímu nájmu. Teprve v posledních letech se začíná situace urovnávat.
V loňském roce nahradila potraviny na adrese Pařížská 13 společnost Louis Vuitton. Praha 1 na základě výsledku soutěže uzavřela s luxusní značkou kabelek a koženého zboží nájemní smlouvu. Louis Vuitton za svůj obchod ročně platí 7,3 milionů korun. Rozdíl v ročním nájemném ve prospěch Prahy 1 představuje jen v tomto případě 7,04 milionu korun.
Argument veřejného zájmu obstojí stěží. “Chceme, aby měl každý občan v rozumném dosahu obchod se základními potravinami. Tyto obchody by ale neměly být na místech s největším tržním potenciálem,“ domnívá se Filip Dvořák, nově zvolený zastupitel pražského magistrátu za ODS a předseda komise územního rozvoje Prahy 1. „Obec musí také myslet na příjmy do obecní kasy,“ dodává. Svá slova doplňuje faktem, že jen pár kroků od butiku Louis Vuitton, v Maislově ulici číslo 8, stále sídlí potraviny, jejichž provozovatel platí ročně městské části Praha 1 nájemné ve výši 90 tisíc korun.
Čištění trhu probíhá i cestou exekucí. Nezřídka se stává, že podnikatel neplatí ani smluvně stanovené nájemné, které je nesrovnatelně nižší než tržní. Příkladem je nájemce obchodních prostor na Václavském náměstí číslo 12. Společnost Sama corporation si na této adrese pronajala necelých 400 metrů čtverečních a otevřela prodejnu oděvů a vzorkovnu. Smluvní nájemné bylo stanoveno na 2,8 milionů korun za rok. Firma ovšem tuto částku nehradila. Když prostory v roce 2003 převzala po exekuci zpět Městská část Praha 1, dlužila společnost Sama corporation 6,7 milionu korun a penále činilo 7,5 milionu. Nový nájemcem je značkový prodejce bot a kabelek Salamander a platí za prostory ročně 7,3 milionů korun.
Zbyla jen špína.
Za obchodní plochu přesahující sto metrů čtverečních na Jungmannově náměstí 7, kde provozovala rychlé občerstvení, měla společnost Krab-Haus platit ročně 800 tisíc korun. Kvůli trvalému dluhu dostala v roce 2002 od Prahy 1 výpověď. Nájemce výpověď ignoroval. Poté podala městská část návrh na soudní vyklizení lukrativního místa Obvodnímu soudu Prahy 1. Ten rozhodl, že nájemce musí vyklidit prostory do konce září roku 2003. Ani to však nepomohlo, a tak nakonec soud nařídil na začátek roku 2005 exekuci.
Nájemce o ní věděl dopředu a podle toho se také zařídil. Firma opustila prostory až za asistence soudní vykonavatelky a zámečníka, který se do restaurace dostal vrtačkou. V místnostech zůstalo jen několik starých židlí, rozbité chladicí boxy a zápach z odpadků ve špinavé kuchyni. Věcí, které zůstaly a bylo možné je rozprodat v dražbách, moc nebylo. Praze 1 zůstal za nájemníkem dluh ve výši tři miliony korun. O kolik přišla navíc kvůli blokaci prostor, prokázal výsledek nové soutěže na pronájem. Ve veřejném tendru zvítězil provozovatel hotelů Horstav, který zde zanedlouho otevřel módní kavárnu a ročně přispívá do rozpočtu Prahy 1 částkou 2,1 milionu korun. Protože ale nebylo možné prostory uvolnit ihned po udělení výpovědi a znovu pronajmout, celková ztráta vzrostla o dalších 3,9 milionu korun.
Nevýhodné nájemní smlouvy mají společné charakteristiky: byly uzavřeny v první polovině 90. let na dobu určitou, ve většině případů na pět až deset let. Během nich nebylo možné měnit smluvní parametry. Smlouvy jsou velmi benevolentní, co se týká vymahatelnosti práva, a jsou založeny na důvěře, že se nájemce bude chovat korektně. „Z dvaceti procent je špatné postavení ve smluvním vztahu chybou jisté benevolence či velkorysosti městské části, zbylých osmdesát procent však připadá na právní systém, který nezaručuje snadnou a rychlou vymahatelnost práva,“ tvrdí Filip Dvořák, „obec musí vždy striktně postupovat podle práva a to je v našich podmínkách zdlouhavé.“ Dvořák se domnívá, že problémových smluv bylo uzavřeno kolem třiceti procent z celkového počtu nájemních kontraktů na nebytové prostory. Odhaduje, že za posledních deset let tím Praha 1 přišla o zhruba 100 milionů korun.
Magistrátní smlouvy.
Nevýhodné nájemní smlouvy z počátku 90. let ležely na stole i magistrátním úředníkům. Například na náměstí Franze Kafky 7 si 34 metrů čtverečních pronajala společnost Constinopol. Za metr čtvereční platila 15 tisíc korun ročně. Dnes je nájemcem prostor firma Premiant City tour, kterou metr čtvereční přijde ročně na 37 tisíc korun. V sousedním domě, v čísle popisném 18, je restaurace. Nájemné v tomto podniku činilo za metr čtvereční za rok šest tisíc korun. Dnes musí provozovatel platit čtrnáct tisíc korun. Obdobně se zvýšila cena nájemného v ulici Na Můstku číslo 6. Bývalý nájemce platil za metr čtvereční ročně 36 tisíc korun, dnes tato plocha vyjde podnikatele na 48 tisíc. V Rytířské ulici 12 sídlila společnost Odkolek prodávající pečivo, kterou metr čtvereční vyšel ročně na 5567 korun. „Po výběrovém řízení, ve kterém zvítězila firma Eureca shop, jež využívá prostory stejným způsobem jako předchozí nájemce, plyne do magistrátní pokladny z metru čtverečního 13 100 korun,“ konstatuje Aleš Cejnar, člen majetkové komise pražského magistrátu. „Tyto smlouvy byly dlouhodobé a nájemné odpovídalo cenové hladině v době, kdy byly uzavřeny,“ vysvětluje situaci Cejnar. „Tam, kde nájemce neplnil své povinnosti či uplynula doba nájmu, se vyhlásilo výběrové řízení,“ dodává. Právě veřejné tendry považuje Cejnar za jeden z nástrojů, které vedou k narovnání rozdílů. Vedení Prahy také stále častěji využívá exekucí jako jednoho z nástrojů, který pomáhá řešit dluhy na nájemném nebytových prostor. Ty jsou podle vedení města rychlejším a efektivnějším řešením než zdlouhavé, složité a drahé soudní spory s dlužníky. Na vychytralost některých nájemců rázně zareagovala i městská část Praha 1. „Nové smlouvy jsou velmi tvrdé, protože na všechny musíme díky nemilým zkušenostem pohlížet jako na potencionální dlužníky,“ vysvětluje Filip Dvořák. Městská část také zpřísnila podmínky výběrových řízení na pronájmy. Nájemce musí složit kauci ve výši tříměsíčního nájemného.
Pařížská 13
Prostor o rozloze: 280 metrů čtverečních
Původní roční nájemné: 260 tisíc korun
Současné nájemné: 7,3 milionu korun
Václavské náměstí 12
Prostor o rozloze: 392 metrů čtverečních
Původní roční nájemné: 2,8 milionu korun
Současné nájemné: 7,3 milionu korun
Jungmannovo náměstí 7
Prostor o rozloze: 116 metrů čtverečních
Původní roční nájemné: 800 tisíc korun
Současné nájemné: 2,1 milionu korun
Náměstí Franze Kafky 7/17
Prostor o rozloze: 34 metrů čtverečních
Původní roční nájemné za metr čtvereční: 15 tisíc korun
Současné roční nájemné za metr čtvereční: 37 tisíc korun
Náměstí Franze Kafky 6/18
Prostor o rozloze: 140 metrů čtverečních
Původní roční nájemné za metr čtvereční: 6 tisíc korun
Současné roční nájemné za metr čtvereční: 14 tisíc korun
Na Můstku 6
Prostor o rozloze: 38 metrů čtverečních
Původní roční nájemné za metr čtvereční: 36 tisíc korun
Současné roční nájemné za metr čtvereční: 48 tisíc korun
Rytířská 12
Původní roční nájemné za metr čtvereční: 5567 korun
Současné roční nájemné za metr čtvereční: 13 100 korun
