Nechceme projekty s méně než osmdesáti byty,...
Celý podtitul: Nechceme projekty s méně než osmdesáti byty, říká ředitel developmentu a partner společnosti Sekyra Group
EURO: Kolují spekulace, že z vrcholového managementu společnosti Sekyra Group Real Estate odchází generální ředitel Luděk Schmidt. Je tato informace pravdivá? ANDERLE: To zatím nechci komentovat. Je přirozené a logické, že se objevují spekulace o reorganizaci v top managementu, když dochází obecně ke změnám v developerských firmách a některé projekty se přibrzďují. Naskýtá se otázka, zda vrcholový management, který je v danou chvíli ve společnosti, má své uplatnění. Dnes ještě není možné na takovou otázku odpovědět. Nechci ale manažerské změny spojovat konkrétně s osobou Luďka Schmidta. Uvidíme v nejbližších měsících, jak bude vedení společnosti vypadat.
EURO: Podobně jako v jiných developerských firmách se ale i v Sekyra Group personální změny dějí. Jaké? ANDERLE: Tyto změny souvisejí s vývojem trhu. Nejde o jednorázovou záležitost. U nás zásadní reorganizace probíhají od počátku minulého roku, kdy České nemovitosti fúzovaly s mateřskou společností Sekyra Group. Až do té doby oba subjekty fungovaly odděleně a plno funkcí se po sloučení dublovalo. Tehdy se uskutečnila první vlna personálních změn. Další následovala před koncem minulého roku.
EURO: Propouštíte? ANDERLE: Zeštíhlujeme týmy. Není to ale až tak dramatické, co se týká počtu lidí. Během poslední vlny změn jsme propustili zhruba deset procent zaměstnanců.
EURO: Zmínil jste se o tom, že některé projekty pozastavíte, jiné naopak posunete dál. Kterých se to týká? ANDERLE: V minulých dobách, během konjunktury, jsme pracovali paralelně na všech projektech, všechny jsme posouvali dál. Trh produkty dokázal pojmout. Dnes jsme udělali selekci, odhadli jsme, jaká je absorpce trhu. Vybrali jsme projekty, o kterých si myslíme, že bychom je dokázali v roce 2009 a 2010 uplatnit na trhu. V portfoliu máme také projekty, které již mají stavební povolení, ale museli jsme je přibrzdit, protože se mění ceny stavebních prací, lidé mají ztížený přístup k hypotékám, trh ochladl, kupuje se méně. Mění se také náklady financování. Myslíme si, že turbulentní doba bude trvat letošní rok.
EURO: A jak postupujete s projekty revitalizace velkých rozvojových území, jako je Rohanský ostrov, žižkovské nebo smíchovské nádraží? ANDERLE: Tyto projekty cyklus trhu neovlivňuje. U nich je delší časový horizont. V případě Žižkova a Smíchova je výstavba podmíněna změnou územního plánu. Když vše dobře půjde, nedojde k ní dříve než v roce 2010. Zahájení první výstavby odhaduji na rok 2012. To už by měl trh vypadat jinak a deprese pomine. Příprava projektů na velkých rozvojových územích tedy může běžet v současné době naplno. To je určitá výhoda.
EURO: Jak ovlivnila krize jednotlivé sektory realitního trhu? ANDERLE: V portfoliu dnes máme čtyřicet až 45 aktivních projektů, a to od relativně malých bytových domů až po velká rozvojová území. Příkladem úspěšně zvládnutého kancelářského projektu je Opatov Park I, který jsme nyní dostavěli a dlouhodobě pronajali centrále Skanska CS. Mohli bychom zahájit výstavbu dalších kancelářských budov, ale vidíme, že se poptávka mění. Některé firmy v současnosti redukují své týmy, čímž se uvolňují plochy v již postavených budovách. Nejsme v situaci jako před deseti lety, kdy byly běžné dlouhodobé předpronájmy. Tehdy firmy uzavřely smlouvu s tím, že objekt bude dostavěn za dva roky. Bez předpronájmů nehodláme zahajovat výstavbu kancelářských center.
EURO: A jak situace vypadá na rezidenčním trhu? ANDERLE: Na přelomu roku jsme dokončili sedm projektů, z toho pět bytových. Ty se nám podařilo rozprodat ještě během výstavby. Rozestavěny máme dva velké rezidenční projekty, a to Rezidenci Korunní a Belarii Park. Ty mohou být v prodeji do konce roku 2010, respektive 2011. Máme štěstí s relativně dobrým načasováním vzhledem ke krizi. Dokončené projekty jsme z velké části prodali ještě před krizí a ty, co máme rozestavěné, doufáme, že doprodáme po krizi.
EURO: Je pravda, že se nyní lépe prodávají byty menší? ANDERLE: Ano, menší byty se nabízejí jednodušeji. Je to dáno sumou peněz, kterou mají lidé k dispozici. Zhoršil se jim přístup k hypotékám, stoprocentní hypotéky téměř zanikly. Klient musí mít nějaké prostředky v hotovosti. Největší zájem je nyní o 2 + kk, máme také docela dobrou zkušenost s většími byty 1 + kk. Na odbyt tedy jdou hlavně menší a lacinější byty.
EURO: Koncem minulého roku společnost Sekyra Group zveřejnila, že hodlá prodávat některé ze svých projektů. Kterých se to týkalo? ANDERLE: Tyto transakce nesouvisely s krizí, ale s fúzováním Českých nemovitostí se společností Sekyra Group. Rozhodli jsme se již dříve, že nechceme mít projekty s méně než osmdesáti byty. Týkalo se to projektu v Břevnově, v ulici Radimova, dále projektu v Kateřinkách, Manovky II v Ruzyni a malého pozemku v Hloubětíně. Vesměs šlo o projekty od patnácti do čtyřiceti bytů. Podařilo se je prodat velmi dobře. Kupující se rekrutují překvapivě ze skupiny private equity investorů. Dříve se obchodovalo s projekty mezi developery, dnes nakupují subjekty, které mají peníze, ze zcela jiných oborů.
EURO: Sekyra Group měla jeden problematický rezidenční projekt, a to v Praze 4 v Novodvorské ulici. Jak se situace vyřešila? ANDERLE: Nezastírám, že to byl problematický projekt, a to pro nás i pro klienty. Výstavba se zdržela o více než rok. Zkrachoval náš dodavatel – Průmyslové stavitelství Brno. Nějakou dobu jsme platili přímo subdodavatelům. Později se rozpadl i realizační tým dodavatele. Museli jsme stavbu fyzicky převzít a uhradit některé práce dvakrát. Projekt jsme dokončili a velká část bytů je již předána klientům. Poslední byty se předají v dubnu. Klientům jsme uhradili penále. Jde o projekt, který nás stál odhadem o 150 milionů korun více. Z tohoto případu je zřejmé, že při současném stavu trhu je pro klienty nesporná výhoda spolupracovat s bonitními developery, kteří jsou schopní takovéto problémy řešit.
EURO: Jakou má nyní Sekyra Group stanovenu cenovou politiku u bytů? Řada developerů se brání slevám a k bytům nabízejí zdarma auta či kuchyňské linky. ANDERLE: K akcím typu k bytu zdarma auto či linku jsme nepřistoupili. Filozofie těchto slev je postavena na tom, že firmy jsou schopny nakoupit v nějakém objemu věci levněji, než je jejich tržní hodnota. Kuchyň pořídíme třeba za 200 tisíc, ale má hodnotu 400 tisíc. To samé platí u aut. Klienty ale zajímá skutečný výdaj na bydlení. Chtějí si koupit kuchyň, kterou si sami vyberou. My se slova sleva určitě nebojíme, v každém z dokončených projektů nám zbývají neprodané dva až tři byty. Ty nabízíme s regulérní, výraznou slevou, klient si ale nemůže vybrat velikost, výhled, dispozici, jde zkrátka o doprodej posledních kusů. V některých případech dosahuje sleva až třiceti procent. Plošně ale takovou akci udělat nejde. Většina developerů má zafixované ceny stavebních prací. Neplatí, že když klesnou ceny stavebních prací, tak z toho má developer okamžitou výhodu. Trh má určitou setrvačnost, navíc životní cyklus projektu je typicky pět až sedm let. Myslím si, že kdo chce nyní uvést na trh nový projekt, musí mít určité procento předprodaných bytů, které musí nabídnout levněji. Klienti mají šanci výhodně koupit, ale není to plošná záležitost. Jde o doprodej či předprodej.
EURO: Jak daleko je výběr strategického partnera, který by měl ve společnosti Sekyra Group získat minoritní podíl? ANDERLE: To je proces, který běží. Spolupracujeme s investičními bankéři. Jsme ve druhém kole a měl by být sestaven short list. Mezi zájemci jsou čeští i zahraniční investoři, a to z řad developerů i finančních investorů. Nelze říci, že by se vyprofiloval jeden typ kupujících. Není ale dáno, že nabídka, o které budeme diskutovat, bude nakonec akceptována.
BOX
Leoš Anderle (33) – Absolvent Fakulty pozemního stavitelství ČVUT byl v roce 1996 zakládajícím členem oddělení developmentu ve společnosti Metrostav. Od roku 2001 působí ve společnosti Sekyra Group. V roce 2004 zde byl jmenován ředitelem developmentu.
