Legislativní změny mají udržet zájem zahraničních investorů
Slováci již přišli na to, že pokud chtějí lákat zahraniční investory, musí se pořádně snažit. Začali se snižováním daní a pokračují dále, například zlepšením práce katastrálních úřadů. Slovenskou inspiraci přiznávají v tomto ohledu i zástupci Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, která sdružuje řadu osobností z různých segmentů realitního trhu. Jejich snahou je, podobně jako u našich sousedů, zvýšit atraktivitu České republiky pro zahraniční investory zaměřující se na trh s nemovitostmi. K tomu by měly přispět chystané legislativní změny, na kterých se asociace podílí. Ty se dotknou nejen práce katastrálních úřadů, ale například i uzavírání nájemních smluv. Polepší si ale nejen zahraniční investoři. Jedním z hlavních cílů asociace je totiž také udržení DPH na stavební práce pro bytovou výstavbu ve snížené sazbě i po roce 2007.
Klesající zisky.
„Česká republika byla velmi dlouho pro zahraniční investory atraktivní tím, že nabízela v porovnání s původními členskými státy Evropské unie vysokou míru zisku a rychlou návratnost vložených prostředků,“ říká Zdeňka Klapalová, ředitelka společnosti Knight Frank a prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Míra zisku v České republice v průběhu 90. let vysoce přesahovala deset procent, zatímco v západní Evropě byly kapitalizační míry u nejatraktivnějších investic do nemovitostí pod úrovní šestiprocentní hladiny. „Investoři byli proto v Česku připraveni akceptovat vyšší míru rizika, která byla kompenzována právě rychlejší návratností vložených prostředků,“ vysvětluje Klapalová. V současné době jsme svědky klesající míry zisku, dodává. Jeho výše souvisí s vývojem kapitalizační míry, která se v průběhu loňského roku dostala na osm procent a v některých případech i pod tuto hladinu. „Tím, jak se Česká republika zařazuje mezi vyspělé státy Evropy, klesají kapitalizační míry a doba návratnosti investic se prodlužuje. To na druhou stranu znamená, že investor oprávněně očekává i nižší riziko,“ tvrdí Klapalová. Realitní odborníci tvrdí, že některé právní předpisy týkající se českého trhu s nemovitostmi neodpovídají stavu, který je běžný v západních ekonomikách. „Předpokládáme, že legislativní úpravy by se postupně měly dotknout zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, práce katastrálních úřadů a zápisů do katastru nemovitostí. Další problematickou oblastí je daňová úprava technického zhodnocení a možnost jejího odepisování. Změny jsou nutné také u zákona o konkurzu a vyrovnání a zákona o vlastnictví bytů,“ konstatuje Michal Hink, advokát právní kanceláře Salans a člen ARTN.
Větší volnost.
Vládní návrh novely zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor již prošel prvním čtením v Poslanecké sněmovně. „Současná právní úprava obsahuje ustanovení, která působí kontraproduktivně. Například v případě, že je prodána nemovitost, občanský zákoník upravuje obecné právo nájemce vypovědět nájemní smlouvu,“ říká Hink. Soudí, že tato úprava je pochopitelná například u bytů, nikoliv ale u komerčních budov, kde je aplikace takovéhoto ustanovení diskutabilní. “Nájemní smlouvy se dojednávají na dlouhou dobu a hodnota nemovitosti je vyjádřena hodnotou nájemní smlouvy,“ vysvětluje Hink. V současné době se tak může investorovi stát, že sice koupí plně pronajatou administrativní budovu, ale po podpisu kupní smlouvy se mu nájemci pokusí rozutéct. Tomu by měla novela zabránit. Na druhou stranu umožní při uzavírání nájemní smlouvy větší volnost zúčastěných stran. Nájemce a majitel objektu budou mít prostor upravit si nájemní vztah na základě svých představ. Novinkou by měla být též možnost uzavřít nájemní smlouvu ještě před kolaudací nemovitosti. „V současné době není právní úprava jednoznačná a existují právní výklady některých právníků a soudů, dle kterých jsou před zkolaudováním budovy uzavírány smlouvy o smlouvách budoucích nájemních. To je přežitek, který zdržuje. Chceme, aby bylo výslovně možné podepsat rovnou smlouvu nájemní, jejíž účinnost bude odložena do doby, než bude objekt zkolaudován. Tím se přeskočí jeden právní instrument. Takovýto postup je běžný i v jiných státech,“ vysvětluje Hink. Zásadní změnou projde také katastrální zákon. Nově by měl být oddělen rozpočet katastrálních úřadů. „Zájemci o zápis do katastru by poté platili za služby přímo úřadu. Nyní jdou poplatky do státního rozpočtu a následně jsou přerozdělovány. To je samozřejmě neefektivní,“ domnívá se Hink. Zrychlit by se také měly zápisy do katastru nemovitostí. „Chtěli bychom prosadit model, který již funguje na Slovensku. Poplatky by byly stanoveny ¨na základě počtu úkonů, které katastrální úřad provede. Dalším řešením, o kterých se uvažuje, je zavedení vícestupňových správních poplatků v závislosti na rychlosti zápisu,“ doplňuje advokát.
Těžká rána.
Pouze nepřímo se zahraničních investorů dotknou změny týkající se segmentu bytové výstavby. Z nich budou nejvíce profitovat ti, kteří si pořizují nové bydlení. Zástupci ARTN totiž chtějí prosadit, aby byla ponechána daň z přidané hodnoty u rezidenční výstavby ve snížené sazbě i po roce 2007. „Problematika DPH na stavební práce pro bytovou výstavbu se někdy zužuje pouze na novou výstavbu. Změna daně se ale dotkne veškerých modernizací, rekonstrukcí a stavebních úprav,“ vysvětluje Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady ARTN. Realitní odborníci se domnívají, že případné zvýšení DPH negativně zasáhne bytovou výstavbu. „Stát se na jedné straně snaží podporovat bytovou politiku, na druhé straně zasadí trhu s byty tak těžkou ránu. Je zvláštní, že vláda je proti deregulaci nájemného, ale nechá zvednout ceny bydlení kvůli zvýšení DPH,“ tvrdí Pácal. Aktivity ARTN jsou v této oblasti na počátku. „Vše je ve fázi přípravy. Rádi bychom oslovili banky, developery, stavební firmy a vůbec všechny, kterých by se tato změna dotkla. Získat musíme také ty, kteří mají zkušenosti s prosazováním věcí v Evropské unii. Oficiální žádost o udělení výjimky bude na našich vyjednavačích,“ říká Radek Pokorný, člen představenstva společnosti Agana a člen dozorčí rady ARTN. Na nutné kroky má Česká republika přibližně dva a půl roku. „Musíme oslovit a získat souhlas všech členských států Evropské unie a přesvědčit Evropskou komisi,“ dodává Pokorný. Členové ARTN se shodují, že přesun sazby DPH pro bytovou výstavbu nebylo podmínkou, kterou by si Evropská unie stanovila. „Domníváme se, že nám to při vyjednáváních uteklo a změnit to bude nyní složitější. Očekáváme ale, že v této otázce získáme v Česku širokou podporu, protože je to v zájmu všech,“ tvrdí Pácal.
Stoprocentní souhlas.
Podstatně jednodušší než vyjednání výjimky na DPH bude prosazení změn ve fungování společenství vlastníků bytových a nebytových jednotek. Komplexně by měl tuto oblast upravit nový zákon o vlastnictví bytů. „Vlastnictví bytů, na rozdíl od vlastnictví jiného typu nemovitostí, má duální charakter. Majitel může neomezeně nakládat se svým bytem, ale zároveň je i spoluvlastníkem společných prostor v domě, o které se musí starat všichni jeho obyvatelé společně. Pokud je někdo slabým článkem společenství, může velmi negativně ovlivnit jeho fungování a negativně tím ovlivnit i hodnotu bytů v domě,“ vysvětluje Pácal.
V současné době zákon například vyžaduje získat pro stavební úpravy a žádost o dotaci jednomyslný souhlas všech vlastníků. To může způsobit problémy zvláště u velkých panelových domů. V mnoha případech tak domy chátrají, protože na nutné opravy nemohou vlastníci získat dotaci ani stavební povolení. Jeden z majitelů může totiž celou akci zhatit. Novela zákona by měla změnit stoprocentní souhlas za tříčtvrtinovou většinu. Očekává se, že paragrafové znění zákona by mělo přijít do Parlamentu ještě během letošního léta.
