ČNB už začala regulovat hypoteční trh. Po poslancích chce zároveň větší pravomoci. Ceny nemovitostí rostou celosvětově. Příčiny jsou všeobecně známé: globálně nízké úrokové sazby z úvěrů na bydlení a honba za výnosem na trhu, kde jiné investiční produkty vyznívají v porovnání s nemovitostmi mizerně.
Růst cen akceleruje i dobrá nálada, která ve společnosti po poslední krizi vládne - lidé se nebojí zadlužovat a zvyšují si standard. Jenže žádný strom neroste do nebe a centrální bankéři se u nás i ve světě obávají, že tenhle realitní samorost už začíná mít zahnívající kořen. Centrální banky se v mnoha západních zemích (například Slovinsko, Belgie, Nový Zéland, Irsko) už před lety rozhodly začít realitní trhy umravňovat, zatím bez jednoznačných výsledků.
Jak vidí bezprostřední vývoj na našem realitním trhu Česká národní banka, se dozvíme 13. června z čerstvé Zprávy o finanční stabilitě. Ve starších zprávách se zatím pouze dočteme, že ČNB dosud nehodnotila vývoj v oblasti úvěrů na bydlení jako bezprostřední riziko pro finanční stabilitu. Nicméně omezila poskytování hypoték skrze výši zástav (tzv. parametr LTV).
Přečtěte si také o realitních bublinách:
Svět straší realitní bubliny
„ČNB zatím použila měkčí formu regulace. Uvidí se, jaký to bude mít efekt. Například v Kanadě zavedli regulaci přes LTV už před pár lety, méně se půjčuje, ale ceny bytů rostou dál. U nás začal růst cen nemovitostí později, pokud bychom byli v bublině, pak teprve na jejím úplném začátku. Ceny sice dále porostou, předpokládám ale, že už ne tak intenzivně jako v roce 2016,“ říká Martin Lux, vedoucí oddělení Socioekonomie bydlení při Akademii věd.
První regulace
První regulace úvěrů přišla na konci prosince, kdy skončily stoprocentní hypotéky. Ta citelnější následovala od dubna – banky nesmějí poskytovat hypotéky nad 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Hypotéky nad 80 procent hodnoty nemovitosti přitom podle stejného nařízení ČNB mohou činit maximálně 15 procent z celkového objemu hypotečních úvěrů u dané banky. Jenže v pásmu osmdesáti až devadesátiprocentní hypotéky se pohybuje velká část žadatelů, takže hypoteční banky mají už teď 15procentní limit vyčerpaný.
Trh na regulaci zareagoval zvýšením průměrných sazeb. Ty se v dubnu podle Fincentrum Hypoindexu dostaly nad dvě procenta, což je nejvýše za posledních 14 měsíců. Z dlouhodobého hlediska se ale stále drží na minimu. Přesto oproti březnu uzavřely banky o 1833 méně hypoték, jejich celkový objem klesl o 3,5 miliardy.
Například u České spořitelny musí mít tedy v tuto chvíli žadatel o úvěr pro případ 80procentní hypotéky na čtyřmilionový byt – což by v Praze odpovídalo 80metrovému bytu v paneláku – 800 tisíc v hotovosti. U úvěru na 30 let pak dosáhne úroku od 2,19 procenta s pětiletou fixací a orientační měsíční splátka bude činit zhruba 12 168 korun.
Něco se chystá...
ČNB už nyní zkomplikovala části bytuchtivých klientů život. Poslanci ale zároveň projednávají novelu zákona o ČNB, která by zvýšila pravomoce centrálních bankéřů regulovat hypoteční trh. „Přestože sazby stabilně rostou už od ledna, nejedná se o zásadní překážku pro získání vlastního bydlení. Tím, co ale může velkému množství zájemců o hypotéky vystavit stopku, jsou opatření ČNB,“ soudí Dušan Kunovský, předseda představenstva tuzemského největšího rezidenčního developera – společnosti Central Group.
Na trhu se spekuluje, že poté, co projde novela zákona, centrální banka zasáhne do hypotečního trhu mnohem výrazněji, aby zabránila dalšímu přehřívání nemovitostního segmentu. A mluví se konkrétně o použití parametru 5 u regulace skrze tzv. DTI či LTI (poměr dluhů vůči ročním příjmům) nebo DSTI (poměr roční splátky úvěrů k ročnímu příjmu) nad 40 procent. Bez zabíhání do složitějších výpočtů, oboje by opravdu znamenalo stopku i pro část klientů, které lze označit za středně dobře vydělávající.
Česká národní banka už je ze spekulací o budoucnosti značně rozladěná. „Tato mediální tvrzení nejsou odrazem nedostatku informací o záměrech ČNB, ale spíše snahou o vyvinutí tlaku na zákonodárce a zároveň o nalákání zájemců o koupi bydlení komerčním sdělením typu,pojďte si rychle vzít hypoteční úvěr, než vám to zlá ČNB znemožní a dostupné hypotéky dojdou – a na cenu nemovitosti a potřebnou výši úvěru nehleďte, v budoucnosti to bude už jen dražší‘. Tyto obavy nejsou namístě a veřejnost by jim neměla podléhat, jde o aplikaci marketingových nástrojů,“ říká Denisa Všetíčková z odboru komunikace ČNB.
Snaha centrálních bankéřů po celém světě nedopustit to, co následovalo po vypuknutí finanční krize, je celkem pochopitelná. U nás bohužel ČNB zasahuje do trhu s bydlením prostého jakékoli dlouhodobé koncepce, pokud tedy za ni nechceme považovat krátkozrakou masivní privatizaci městských a státních bytů, čímž ztratila veřejná správa účinný nástroj, jak ovlivnit alespoň nájemní bydlení, alternativu toho vlastnického. „Jestli trhu s nemovitostmi něco nesvědčí, pak je to nejistota,“ říká Milan Roček, jednatel portálu Cenovamapa.org. A v tomto bodu se celkem najisto začínáme nacházet…
O bydlení dále čtěte:
